1 Петербургский ипотечный форум Оценка объектов залога на квартирном рынке: риски и методы их снижения Козин Петр Александрович НП СРОО «СПО» - ГК «РМС» Санкт-Петербург 2014

2 Оценка объектов на квартирном рынке: при купле-продаже; при ипотеке. Большинство оценок на квартирном рынке (до 40%) приходится на оценку кредитных залогов для обеспечения ипотечных кредитов.

3 Проект ФСО «Оценка для целей залога» Основные положения проекта ФСО: Закреплен принцип консерватизма Закреплена роль потребителей - банков в подготовке отчетов об оценке (в формировании задания на оценку, согласовании проекта отчета, проведении экспертизы)

4 Оценка видовой двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Санкт-Петербург

5 Оцениваемый объект Ближайший маршрут городского транспорта обозначен синей линией Рис. 1. Расположение объекта оценки и подъезд к объекту

6 Рис. 2. Карта-схема местоположения объектов - аналогов Источники информации, использованные для выбора объектов сравнения: Ценообразующие факторы - Площадь квартиры (малый размер квартир пользуется большим спросом среди потенциальных покупателей, а значит и кв. м квартиры с меньшей площадью будет стоить дороже) - Площадь кухни (чем больше площадь, тем лучше для покупателя, а соответственно – большая площадь кухни дает большую стоимость) - Тип санузла (немаловажный показатель, поскольку раздельный санузел лучше, чем совмещенный. Квартира с раздельным санузлом будет стоить дороже.) - Состояние отделки (более высокий уровень отделки и состояние помещений подразумевает, что собственник объекта понес дополнительные расходы на доведение уровня отделки до того или иного уровня. Следовательно, при продаже объекта собственник будет стремиться компенсировать эти затраты). - Вид из окна– немаловажный показатель который необходимо учитывать. Квартира с видом на реки, каналы или историческую часть города будет дороже, нежели с видом во двор.

7

8 Основные группы рисков при оценке объектов залога на квартирном рынке: Юридические риски Риск неверной/неполной идентификации Риск ликвидности Риск неверного выбора объектов-аналогов Риск выхода за границы рыночного диапазона

9 Методы снижения юридических рисков: Тщательный анализ прав на объект на основании актуальных выписок из ЕГРП, других документов. Определить имеющиеся обременения на основании анализа правоустанавливающих и иных документов. Сделать обоснованный вывод о наличии/отсутствии обременений. Определять стоимость имущества с учетом всех имеющихся обременений прав объекта оценки. Определить достаточность/недостаточность предоставленной правоустанавливающей документации. В случае наличия нескольких правообладателей – сделать разбивку имущества по всем правообладателям.

10 Методы снижения рисков неверной/неполной идентификации Провести осмотр, анализ, описание и фотофиксацию объекта: глобального и локального местоположения, ближайшего окружения объектов оценки; на предмет возможных перспектив развития окружающей территории; используемых/выделенных коммуникаций (с указанием количественных и качественных характеристик); состояния основных конструктивных элементов оцениваемого объекта; типа (класса, стандарта) и состояния отделки оцениваемых улучшений (в случае проведения ремонтных работ, желательно приводить технико-экономические характеристики выполненных работ); текущего использования объекта оценки; возможных договоров аренды с указанием арендаторов, сроков их действия; на предмет наличия перепланировок; состава и площадей оцениваемых объектов; фотофиксацию внутри и снаружи.

11 Методы снижения р исков ликвидности: А) Уточнить классификацию степени ликвидности для объекта оценки. Объекты первой (высшей) степени ликвидности. Вторичный рынок достаточно развит, рыночный срок экспозиции не превышает 3 месяцев. Объекты не несут в себе никаких рисков реализации и могут быть отчуждены на открытом рынке в достаточно короткий срок. Объекты второй (достаточной) степени ликвидности. Вторичный рынок достаточно развит, рыночный срок экспозиции не превышает 6 месяцев. Отсутствуют какие- либо (юридические и пр.) риски, которые могут возникнуть при реализации. В объектах нет значимых перепланировок. Объекты полностью идентифицируемы. Объекты третьей (низкой) степени ликвидности. Все остальные объекты. Б) Определить ликвидность объекта-оценки.

12 Методы снижения рисков неверного выбора объектов-аналогов: Выбрать максимально «близкие» к объекту оценки аналоги, желательно – полностью гомогенные, с приемлемым разбросом цен. Придерживаться принципа консервативности при выборе объектов-аналогов, не рекомендуется подбирать аналоги со стоимостью у верхней границы рыночного диапазона. Попытаться корректно разрешить проблему цена сделки/цена предложения. Приложить прайс-листы, коммерческие предложения, Print Screen объявлений.

13 Методы снижения рисков выхода за границы рыночного диапазона: Придерживаться принципа консерватизма. В расчетах не должно быть методических, арифметических и других видов ошибок, которые приводили бы к завышению стоимости. Для объектов-аналогов должен быть определен полный перечень необходимых корректировок, их размер обоснован с учетом рыночной информации, их применение не приводит к расширению рыночного диапазона. Рыночная стоимость не должна быть завышена, ее значение должно находиться в границах среднерыночного диапазона цен на аналогичные объекты.

14 Литература: 1. Рекомендации по оценке активов для целей залога (версия 1).//Вовк А. С., Козин П. А., Кузнецов Д. Д.(Утв.: Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации Банков Северо-Запада ; Советом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ).Санкт-Петербург, – 35 с. 2. Озеров Е.С. Концепция совершенствования оценочной деятельности Кузнецов Д.Д Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок – к квалиметрической модели. dreem.ru/rclub/magazine/cntnt.pdfhttp:// dreem.ru/rclub/magazine/cntnt.pdf

15 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!, Заместитель председателя Совета НП СРОО «СПО» Председатель совета директоров ГК «РМС» дтн профессор Козин Петр Александрович , Санкт-Петербург, пр. Чернышевского,17 Тел.: +7 (812) , +7 (921) ,