Олимпийская недвижимость Сочи Дорожная карта рынка элитного жилья на 5 лет 1 Группа МВА – 28

Основной вопрос кейса Основной вопрос кейса – Определить перспективы выведения на рынок «олимпийского» жилья и апартаментов в ближайшие 5 лет. – Существующая структура рынка – Кто потенциальный потребитель – Предлагаемые мероприятия и их эффект Кейс решается с позиции независимых аналитиков рынка недвижимости путем разработки дорожной карты 2

Текущая ситуация и прогноз рынка недвижимости г. Сочи 3 С учетом населения г. Cочи объемы ввода жилья составляли 1,1 – 1,2 м 2 на человека в год Ежегодный рост объемов ввода жилья составлял до 20% в год Длительный период падение цен свидетельствует, что спрос был переоценен В 2013 году был введен мораторий на строительство новых объектов Старта строительства новых объектов не ожидается

Прогноз первичного рынка недвижимости г. Сочи тыс. м 2 «олимпийского» жилья и апартаментов 600 тыс. м 2 «олимпийского» жилья и апартаментов тыс. м 2 Находящиеся в настоящее время в стадии строительства тыс. м 2 Находящиеся в настоящее время в стадии строительства Объем выхода на рынок жилья в ближайшие 3 – 4 года тыс. м 2 Емкость первичного рынка тыс. м 2 Емкость первичного рынка Объемы «олимпийского» жилья и апартаментов составят 38% от общего объема предложения Учитывая динамику ввода жилья в предыдущие годы, видно, что объемы «олимпийского» жилья не являются для рынка критическими

Кто наш потребитель? Портрет российского покупателя курортной недвижимости – люди среднего возраста с детьми Бюджет покупки до 8 млн. руб. Количество «олимпийского» жилья и апартаментов в Сочи составляет около 2% потенциального рынка 5 Страна Цена за м 2Кол-во российских собственников Болгария 40 тыс. руб Германия 65 тыс. руб Черногория 60 тыс. руб Греция 100 тыс. руб Кипр 75 тыс. руб Испания 70 тыс. руб

SWOT анализ курортной недвижимости в Сочи Сильные стороны 1. Наличие развитой инфраструктуры 2. Круглогодичный курортный центр за счет наличия моря и горных трасс 3. Оформление жилья в собственность 4. Невысокие затраты на содержание жилья Слабые стороны 1. Высокая себестоимость 2. Небольшой спрос 3. Большой объем готового жилья и апартаментов 1. Реализация жилья по системе «Тайм-шер» 2. Развитие системы агентств по сдаче жилья в аренду 3. Привлечение иностранных покупателей/туристов Возможности 1. Наличие более выгодных по цене предложений недвижимости в Европе 2. Отсутствие поддержки текущей инфрастуктуры 3. Отсутствие спроса на дорогую аренду Угрозы Курортное жилье и апартаменты в Сочи 6 Выводы по SWOT анализу: Всесезонность делает Сочи привлекательным районом для туризма, но высокая стоимость жилья не привлекает покупателей. Следовательно, есть возможность превратить текущую базу недвижимости Сочи в систему арендуемых и приносящих доход апартаментов.

Ключевые объекты с апартаментами Объект Количество апартаментов Предполагаемая цена за 1 м 2, тыс. руб. Сочное Park Inn Имеретинская Малый Ахун Комплекс СМИ Предполагаемые стартовые цены на квартиры в "олимпийских" объектах Источник: Macon Realty Group Всесезонный курорт "Сочное" Комплекс для проживания сотрудников СМИ "Малый Ахун""Park Inn Имеретинская" При заявленных ценах указанный объем недвижимости будет реализован только к 2024 – 2026 гг., что сделает все проекты убыточными Для ускорения продаж необходимо изменить ценовую политику и концепцию проектов

Формирование себестоимости строительства 1 квадратного метра в условиях Сочи 8 30 – 35 тыс. руб. «базовая стоимость» квадратного метра для российских условий 30 – 35 тыс. руб. «базовая стоимость» квадратного метра для российских условий 10 тыс. руб. Создание системы защиты от оползней 10 тыс. руб. Создание системы защиты от оползней 20 – 25 тыс. руб. Повышение сейсмоустойчивости сооружения 20 – 25 тыс. руб. Повышение сейсмоустойчивости сооружения Мероприятия, обусловленные местоположением 60 – 70 тыс. руб. Даже в период низких цен большинство проектов оставались рентабельными!

Дороже ли стоил инвесторам «олимпийский метр»? 9 Сочное Park Inn Имеретинская Инвестиции Площадь объекта 75 тыс. руб. 25 млрд. руб. 13,5 млрд. руб. 334 тыс. м тыс. м 2 Затраты на 1 м 2 75 тыс. руб. «Олимпийский метр» стоил инвесторам на 10 – 15% дороже по сравнению с другими объектами

Предлагаемые меры и их эффективность (1/2) 1. Репозиционирование объектов из элитного и премиум сегментов в бизнес класс и класс комфорт – 140 тыс. руб./м 2 Установление диапазона цен для сегмента 110 – 140 тыс. руб./м 2 Установление диапазона цен для сегмента До 8 млн. руб. Средний бюджет предложения До 8 млн. руб. Средний бюджет предложения Охват самого емкого сегмента Реализация «олимпийской недвижимости» в ближайшие 3 – 4 года с доходностью для инвестора от 10 до 20% Увеличение скорости реализации объектов в 4 раза позволит инвесторам выйти из проекта с положительным результатом

Предлагаемые меры и их эффективность (2/2) Локальные мероприятия Включать отделку и мебелировку квартир и апартаментов Предоставить покупателям возможность рассрочки сроком до 5 лет Позволит получить существенное конкурентное преимущество в первый год продаж за счет полной готовности объектов. 3. Сопутствующие услуги Услуги по эксплуатации (управляющая компания) Сервисные услуги (привлечение гостиничного оператора) С учетом предельной стоимости услуг ЖКХ на 1 м 2, установленный на 2014 год в размере 120 руб./мес. за м 2, дополнительный доход для управляющих компаний «олимпийской недвижимости» составит 1 – 1,5 млрд. руб. в год

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 12