Факторы, определяющие объем ипотечного жилищного кредитования (доклад на Ипотечном Форуме Всероссийского жилищного конгресса) Санкт-Петербург, Стерник Г.М. профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости РГ Р ООО Sterniks Consulting

Объем поглощения жилья и ипотечных кредитов Факторы, определяющие объем ипотечного кредитования Денежный объем предложения ипотечных кредитов Объем предъявленного спроса на кредиты Объем строительства и предложения жилья Доступность кредита для населения Доходы населения и их расслоение Цены на жилье различного класса Склонность населения к расходованию накоплений Доступность жилья для населения Условия ипотечного кредитования Объем и условия фондирования системы ИЖК Макроэкономические условия (темпы роста ВВП, доходов населения, занятости, цены на экспортные товары, торговый баланс, отток капитала и т.д.) Объем предъявленного спроса на жилье Обеспеченность населения жильем

В настоящей работе дана количественная оценка влияния выделенных на рисунке факторов (цены на жилье и условия ипотечного кредитования, а именно ставка кредита, уровень доходов населения) на доступность жилья (без ипотеки) и доступность кредита для населения. В основу методики исследования положено представление о том, что доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья. Расчет произведен на примере наиболее дорогого сегмента рынка – первичного рынка жилья Москвы в 2012 году. Исходные данные приведены в табл. 1-4.

показателизначения Численность населения, млн. чел.11,98 Средний размер домохозяйства, чел.2,6 Среднедушевой душевой доход, тыс. руб./месяц 48,622 Прожиточный минимум, руб./чел в месяц 9,747 группы населения по доходам Диапазон доходов, тыс. руб./чел. в месяц Доля населения в группе, % Среднедушевой доход, тыс. руб. отдо Группа 1 0,010,0 11,45,0 Группа 2 10,020,0 19,215,0 Группа 3 20,030,0 24,925,0 Группа 4 30,040,0 11,335,0 Группа 5 40,050,0 6,345,0 Группа 6 50,070,0 9,560,0 Группа 7 70,090,0 5,580,0 Группа 8 90,0150,0 6,7120,0 Группа 9 150,0250,0 4,2200,0 Группа ,01 250,0 1,0750,0 показатели объекты Комната эконом- класса* Комната комфорт- класса* Квартира эконом- класса Квартира комфорт- класса Квартира бизнес- класса Квартира элитного класса Номер объекта средняя площадь комнаты /квар тиры на первичном рынке, кв. м 18,0 50,060,0110,0160,0 Средняя удельная цена на пер вичном рынке, тыс. руб./кв. м 122,9170,8122,9170,8209,9420,0 Таблица 1. Данные о населении Таблица 3. Данные об объектах жилой недвижимости по классам качества Примечание: * Средняя площадь жилья, приобретаемого в альтернативных сделках (разность площади приобретаемой квартиры и собственного жилья). Источник: ООО Sterniks Consulting. Таблица 2. Распределение населения по доходам Источник: Росстат

показатели Значение Годовая ставка кредита, %12,5 Срок кредитования, лет 17,0 Доп. расходы от стоимости квартиры, %2,5 Доля первоначального взноса от стоимости квартиры, % 30,0 Максимальная доля годового дохода семьи, допускаемая банковским андеррайтингом для выдачи кредита, % 40% Таблица 4. Среднестатистические данные об условиях ипотеки в Москве Источник: Рос БизнесКонсалтинг, PRO Недвижимость, И-п-о-т-е-к-а.ру, АИЖК. Результаты расчетов приведены в табл. 5 и 6.

Таблица 5. Результаты расчета доли населения, которой доступно жилье (без ипотеки) Группы населения по доходам Номер наилучшего объекта, доступного группе Доля населения, которой объект доступен, % Группа 1-- Группа 2-- Группа 3-- Группа 41 11,3 Группа 52 6,3 Группа 62 9,5 Группа 73 5,5 Группа 84 6,7 Группа 94 4,2 Группа 106 1,0 Суммарная доля населения, которой жилье доступно, % 44,5 Приведенные в табл. 5 данные показывают, что при уровне доходов москвичей и средних ценах на жилье различного класса, зафиксированных в 2012 году, жилье без ипотеки доступно 44,5% населения. При этом структура доступности такова: -объекты 5 и 6 доступны только группе 10 (1,0% населения), -объект 4 – также группам 8 и 9 (10,9%), -объект 3 – группе 7 (5,5%), -объект 2 – группам 5 и 6 (15,8%), -объект 1 - группе 4 (11,3% населения), -группам 1-3 жилье недоступно (55,5% населения).

Таблица 6. Результаты расчета месячного платежа и выполнения условий банковского андеррайтинга для населения Москвы в 2012 году Группа населения Доля населения в группе, % Показатели Номер объекта Для каждой группы -РМТ, тыс. руб.18,325,551,085,0191,5557,3 111,4 Условие (6) 0,4 I > 12PMT , , , , , , , , , Суммарная доля населения, которой доступен кредит, % 69,4 26,911,95,21,0 Приведенные в табл. 6 данные показывают, что группы населения 1 и 2 по своим доходам не могут получить кредит для покупки любого из объектов. Группы 3-5 могут получить кредит на покупку объекта 1 и 2, группы 6 и 7 – объектов 1, 2 и 3, группа 8 – объектов 1, 2, 3. 4, группы 9 и 10 – всех объектов. Кредит на покупку объектов 1 и 2 может получить 69,4% москвичей, 3 – 26,9%, 4 – 11,9%, 5 – 5,2%, 6 – 1,0%. Доля населения, которой кредит доступен, составляет для объекта 1 и ,4%, 3 –44,5%, 4 – 33,3%, 5 – 11,9%, 6 – 5,2%. Суммарная доля населения, которой ипотека доступна, составляет 69,4%.

Таким образом, расчет показывает, что в базовых условиях 2012 года приобретение за собственные средства на первичном рынке жилья такого размера и качества, который может себе позволить потребитель в соответствии с его финансовыми ресурсами, в том числе с зачетом имеющейся квартиры, доступно для 44,5% москвичей, при этом ипотечный кредит доступен для 69,4% населения. Наличие адекватной математической модели процесса формирования доступности жилья/ипотеки для населения позволило провести расчетный эксперимент по оценке влияния стоимости жилья и уровня ипотечной ставки на долю населения, которой жилье/ипотека доступны. В качестве условий расчета были использованы: - уровень цен на объекты 1-6 – базовый и изменение на 10, 20 и 30% в ту и иную сторону; -уровень ставки – базовый (12,5%) и изменение на 1, 2 и 3 процентных пункта в ту и иную сторону. Результаты расчета приведены на рис. 2.

Данные рисунка показывают, что при базовых значениях средней удельной цены квартир и при их изменении в широких пределах доля населения, которой жилье без ипотеки доступно, сохраняется на уровне 44,5% (меняется лишь структура населения, которой жилье доступно, по группам доходности). Но при повышении средних цен на 30% эта величина снижается до 33,2%. Без зачета имеющейся квартиры она находится в пределах 17,4-26,9%. При базовых значениях средней цены и изменении ставки кредита в широких пределах доля населения, которой доступен кредит, сохраняется на уровне 69,4%, и только при снижении ставки до 9,5% эта доля вырастает до 88,6%. При снижении средних цен на 10% этот рост происходит уже при ставке 10,5%, на 20% - при ставке 13,5%, на 30% - при ставке 15,5%. При повышении средних цен на 10% рост доли населения, которой доступен кредит, при ставке 9,5% уже не происходит, при повышении цен на 20% и ставки до 15,5% эта доля снижается до 44,5%, а при росте цен на 30% - снижается уже при ставке 13,5%. Таким образом, при существующей ситуации на рынке жилой недвижимости, когда темпы роста цен незначительны (что поддерживает спрос населения на кредиты), повышение процентных ставок с 11,5 до 15,5% практически не влияет на долю населения, которой доступен кредит, а повышение этой доли возможно лишь при снижении ставок до 9,5-10,5%.

Стерник Г.М., +7(964) Спасибо за внимание! Вопросы?