Развитие застроенных территорий как эффективный инструмент решения проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда Татьяна Полиди исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости»

Основные принципы инструмента РЗТ Институт РЗТ предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (статьи ) и предполагает: Возмещение всех затрат за счет повышения стоимости территории, в том числе за счет увеличения плотности застройки в будущем Редевелопмент территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными И МКД, включенные в муниципальные адресные программы по переселению граждан Обязательства инвестора в том числе предусматривают уплату выкупной цены за жилые помещения в аварийных МКД или предоставление жилых помещений для переселения из таких МКД Обязательства города в том числе предусматривают предоставление ЗУ инвесторам без торгов, утверждение ППТ, принятие решения об изъятии земельных участков и жилых помещений

Оценка потенциала РЗТ по данным администраций городов с населением более 250 тыс. чел. Для оценки использованы данные по 25 городам, численность населения которых составляет 25% населения 73 городов с населением более 250 тыс. чел. Размер территорий, нуждающихся в развитии, в 73 городах оценивается в 66 тыс. га В среднем только в отношении 18% территорий, нуждающихся в развитии, приняты решения о развитии Потенциальный объем ввода жилья в рамках проектов РЗТ в 73 городах можно оценить на уровне 261,6 млн. кв. м жилья. Такой объем ввода жилья может быть осуществлен примерно за 33 года

Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии (га), площадь территорий, в отношении которых приняты решения о развитии в 20 городах, предоставивших такую информацию (га, %)

Почему РЗТ применяется так редко? Основные проблемы РЗТ не распространяется на ветхое жилье, не являющейся МКД, отсутствует понятие ветхого жилья Не урегулированы отношения между инвестором, городом и правообладателями объектов, не соответствующих градрегламенту Не урегулированы отношения по изъятию жилых помещений в аварийных домах – механизм выкупной цены не работает Не урегулированы отношения по поводу создания и развития инфраструктуры на территориях редевелопмента

Совершенствование законодательства Институтом экономики города по заказу Национального объединения застройщиков жилья и Национального объединения СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство подготовлена Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий (далее – Концепция) В настоящее время готовится законопроект

Основные направления Концепции Распространение института РЗТ на территории, занятые индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами - переселение граждан из ветхого жилья (бараки, индивидуальные дома и др. – не МКД) Совершенствование порядка определения выкупной цены жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Введение в федеральное законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ Регламентация механизма получения технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения при РЗТ

Обеспечение развития застроенных территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами Предлагается предусмотреть возможность принятия решения о РЗТ, если выполнено одно или несколько из следующих условий: 1) на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции 2) на такой территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; 3) на такой территории расположены объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и в соответствии с градостроительным регламентом такая территория предназначена для размещения многоквартирных домов и иного строительства Также на застроенной территории могут находиться иные объекты, не соответствующие градостроительному регламенту

Внедрение механизмов определения выкупной цены жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Предлагается в Жилищном кодекс РФ регулировать не выкупную цену, а меры социальной поддержки переселения собственников из жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в том числе: предоставление компенсации за утрату жилого помещения (социальной выплаты на приобретение иного жилого помещения), размер которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ предоставление иного жилого помещения в собственность, рыночная цена которого равна установленному размеру компенсации за утрату жилого помещения предоставление иного жилого помещения на условиях договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Зарубежный опыт по изъятию объектов недвижимости в общественных нуждах при РЗТ От принудительного изъятия (Китай) до максимальной защиты частной собственности (Япония) Правом изъятия могут наделяться не только органы власти, но и специальные агентства (корпорации) развития В большинстве стран выбирается схема изъятия – Израиль (80% голосов), Эстония (2/3 голосов, ½ недвижимости), Канада (75% голосов, 75% территории), США (простое или квалифицированное большинство законодательного органа и консультации с жителями)

Введение в законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ Процедуру принятия ОМСУ решения о РЗТ предлагается дополнить подготовительным этапом, включающим: проведение особого вида общественных обсуждения по концепциям проекта РЗТ и проведение голосования собственников объектов недвижимости на застроенной территории по вопросу о возможности применения особого института выкупа таких объектов недвижимости по предлагаемой в выбранной ими концепции цене Установить виды объектов недвижимости, на которые распространяется такая процедура: помещения в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и такие земельные участки

Институт определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ Потенциальные застройщики предлагают концепции РЗТ и значения цены выкупа объектов недвижимости Собственники объектов недвижимости проводят голосование для решения вопроса о применении/ неприменении института особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество путем выкупа таких объектов и о выкупной цене Рамочная формула голосования определяется федеральным законом с передачей субъектам Российской Федерации права уточнять формулу В случае положительного решения все собственники объектов недвижимости обязаны продать такие объекты по определенной путем голосования выкупной цене лицу, с которым будет заключен договор о РЗТ В договор о РЗТ должно быть включено обязательство лица, который заключает такой договор, соблюдать условия концепции проекта РЗТ, выбранной собственниками объектов недвижимости, а в случае, если собственники проголосовали «за» применение особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество, то также предусмотренные такой концепцией условия выкупа таких объектов

Регламентация механизма получения технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения при РЗТ Решение о РЗТ может быть принято после проведения мероприятий по определению условий обеспечения застроенной территории необходимой инженерно-технической инфраструктурой, включая определение, включение в извещении о проведении аукциона и в договор о РЗТ следующих параметров: максимальная нагрузка, сроки и стоимость подключения объем необходимых дополнительных инвестиций для создания объектов инженерно-технического обеспечения форма и объем участия в создании таких объектов сторон договора о РЗТ и соответствующий такой форме и объему порядок подключения

Другие направления совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий, рассмотренные в Концепции Установление возможности поэтапного освоения территории, подлежащей развитию Установление возможности выполнения отдельных видов строительных работ в рамках договора о РЗТ без получения разрешения на строительство Установление квалификационных требований к лицам, участвующим в аукционе на право заключения договора РЗТ Создание процедуры ежегодной актуализации реестров аварийных домов Необходимость легализации перепланировок и переустройств в МКД, подлежащих сносу Установление особенностей действий при РЗТ в отношении аварийных и ветхих МКД, являющихся памятниками историко- культурного наследия

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА НАШИ КОНТАКТЫ Россия, Москва ул. Тверская, 20/1 тел./факс: (495) , (495) facebook.com/UrbanEconomics twitter.com/UrbanEconRu