1 « Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости» Директор по оценке ООО «РМС – ОЦЕНКА» Прохорова Ирина Владимировна Санкт-Петербург 2014

2 Вопросы 1. Назначение и подходы в индивидуальной оценке 2. Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 3. Снижение рисков при использовании индивидуальной оценки и обследования загородных домов и земельных участков

3 Назначение индивидуальной оценки загородных домов и земельных участков Купля - продажа Залог для получения кредита или расчет за долги Налогообложение Страхование Сдача (получение) в аренду, в наем Разрешение имущественных споров Дарение, наследование, приватизация, обмен, национализация, изъятие, передача в доверительное управление и другие случаи

4 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний

5 Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости

6 Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости

7 Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 1. Риск потери цели 2. Риск ошибки в оценке эффективности будущего объекта

8 4. Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы 3. Риск некорректного определения «наиболее эффективного использования» земельного участка. Риски при покупке и продаже загородной недвижимости

9 Риск потери цели: для чего необходима индивидуальная оценка Массовая оценка - специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности, загородных домов и земельных участков (для налогообложения) Риэлторская оценка – экспертная оценка риэлтора при купле-продаже через агентство (для купли- продажи) Индивидуальная оценка - осуществляется путем рассмотрения в установленном законом порядке конкретно выделенных земельных участков и жилых домов

10 Риск некорректного определения наиболее эффективного использования земельного участка Основной принцип индивидуальной оценки при определении рыночной стоимости Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость

11 Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы Градостроительный кодекс РФ регулирует строительство загородной недвижимости : -ТОЛЬКО в части землепользования и застройки (должны быть градостроительный план и разрешение на строительство) -ПРАКТИЧЕСКИ НЕ РЕГУЛИРУЕТСЯ для зданий высотой до 3-х этажей и площадью до 1500 кв.м Тем самым УПРОЩЕН процесс строительства для всех застройщиков (добросовестных и не очень)

12 Основной риск: -из-за экономии застройщика на изысканиях, проекте и строителях можно приобрести некачественную и даже опасную для жизни и здоровья загородную недвижимость! Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы

13 Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков Для предупреждения значительных затрат на ремонт и перестройку загородных домов, на улучшение земельного участка (превышающих стоимость покупки иногда в несколько раз), следует:

14 1. С должной осмотрительностью и осторожностью подходить к покупке загородной недвижимости, по возможности проводить индивидуальную оценку загородных домов и земельных участков Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков

15 Загородная недвижимость – механизм формирования стоимости с использованием трех подходов Затратный подход – провести анализ всех издержек на элементы недвижимости Сравнительный подход – выяснить цены продаж (предложения по стоимости) на аналогичную недвижимость Доходный подход – провести расчеты стоимости через доходность аналогичной недвижимости

16 Соотношение издержек на структурные элементы и рыночной стоимости загородной недвижимости Изу + Игд + Ив(з) + ПП – НИ

17 Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости загородной недвижимости Элементы сравнения: Первая группа (корректировки проводятся последовательно): 1. Передаваемые имущественные права 2. Условия финансирования 3. Условия продажи 4.Расходы, сделанные сразу же после покупки 5. Рыночные условия Вторая группа (корректировки выполняются независимо) 6. Местоположение 7. Физические характеристики 8. Экономические характеристики 9. Вид использования (соответствие НЭИ) 10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости

18 Доходный подход в формировании рыночной стоимости загородной недвижимости Содержание этапов Доходного подхода: 1)Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости 2)Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов 3)Оценка чистого операционного дохода объекта на основе анализа доходов объектов-аналогов 4)Оценка затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования 5)Оценка ставок капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов-аналогов 6)Капитализация доходов в текущую стоимость Если текущее использование всех составляющих элементов объекта оценки (земельного участка и улучшений) соответствует его наиболее эффективному использованию, то для оценки стоимости может применяться метод прямой капитализации: V = I / R или V = I х RM, где V – стоимость объекта оценки; I – чистый операционный доход; R – ставка капитализации; RM - рентный мультипликатор

19 2. Проводить с помощью специалистов обязательный осмотр загородного дома и земельного участка, изучение проектной и исполнительной документации Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков

20 3. Проводить детальное обследование конструкций, вызвавших серьезные опасения специалистов в части качества, надежности и безопасности дома и земельного участка, заказывать сертификат добровольной экспертизы качества (ДЭК) Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков

21 Снижение рисков через систему добровольной экспертизы качества загородных объектов

22 Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!