1 Сравнительная оценка общественной и коммерческой эффективности управления государственным и частным имуществом Заместитель председателя Совета НП СРОО «СПО» дтн, профессор Козин Петр Александрович Председатель научно-методического совета НП СРОО «СПО» ктн, доцент Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Санкт-Петербург 2014

2 Рыночная стоимость и полезность для общества Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется исходя из: -цен на рынке; -экономических ожиданий доходности; -затрат на создание объектов. Анализ НЭИ при определении РС включает в себя следующие критерии: -правомочность или юридическую разрешенность -физическую осуществимость -финансовую возможность -наибольшую стоимость Существующие методики определения рыночной стоимости в принципе не позволяют учесть полезность для общества

3 Рыночная стоимость и полезность для общества В стоимости объектов недвижимости большее значение имеют затраты на их производство и цены аналогичных объектов, чем реальная полезность для общества: -Рост цен на жилье и земельные участки в Санкт-Петербурге сопровождается экономическим спадом в целом. Факторы полезности для общества не учитываются при оценке объектов недвижимости: -уплотнительная застройка может не нарушать законодательство и приводить к высокой стоимости, но вызывает протесты градозащитников и населения; -практически в каждом случае при строительстве объектов инфраструктуры требуется «ручное» управление. Вывод: рыночная стоимость не отражает полезность для общества и ее расчеты требуют дополнений

4 В чем заключается общественный интерес? 1. Рост уровня ВВП на душу населения 2. Социальная справедливость (распределение ВВП) 3. Снижение рисков и неопределенности (уверенность в завтрашнем дне) 4. Приумножение общественных благ Экология Безопасность Культура, наука, образование Спорт, отдых Возможность самореализации КАЧЕСТВО ЖИЗНИ Задача экспертного сообщества – построение методики принятия проектных решений с учетом интересов общества

5 Как полезность для общества учитывалась раньше? Главная задача государства – создание и поддержание справедливого механизма распределения благ. -в СССР механизм распределения формировался в рамках Госплана, который с ростом научно-технического прогресса физически не смог учитывать динамичные изменения; -в РФ механизм распределения сформирован на основе факторов экономической эффективности + в отдельных отраслях нормы распределения, оставшиеся со времен СССР. Вывод: в СССР - «забиралась» стоимость у производителя, государство перераспределяло и обеспечивало эквивалент в виде нормативно закрепленного количества общественных благ, в РФ - государство только создает конкурентную среду для распределения благ, что не работает для всего общества.

Примеры Парк (сквер) или элитное жильё? ОЭ>>КЭ или ОЭСтоимость проекта для инвестора ? Если ДА - Сквер, иначе – Жильё НЭИ земельных участков, занятых оборонными объектами, «как свободных». К чему приводит максимизация ЧОД? ГРО. Крайгаз. Безопасность как общественное благо. Страхование рисков не является гарантией их минимизации. Необходимы безопасные технологии и системы управления. Теория катастроф – тоже поведенческая экономика (Падение самолета на АЭС)

Примеры Спортивный клуб «Молния» и олимпийские игры. Общество заинтересовано в том, чтобы дети из бедных семей занимались спортом. Надо рассматривать детский спорт как общественное благо. Затраты на Олимпийские игры и затраты на победу в ОИ. Продолжительность жизни как показатель эффективности управления государственным имуществом. Перевод жизни в деньги – актуарные расчеты, Джон Граунт, 17 в. Расселение «хрущевских» домов. Нет NPV без уплотнения застройки, т.к. РСнов = РСхр. Уплотнительная застройка нарушает интересы горожан, уничтожает общественное благо Общественный транспорт. Эксперименты по бесплатному ОТ - бесплатный автобус 80 («размыв»). Дешевый транспорт в некоторых городах России (Крым – 10 руб.)

8 Источники для оценки общественной эффективности «Лучшие практики» оценки для целей управления и анализа эффективности инвестиций Современные (последние четверть века) достижения отечественной и американской научной мысли (экономика + социология + психология). Поведенческая экономика Ассиметрия рыночной информации. Фундаментальная ошибка атрибуции. Избирательность памяти Достижения в «смежных» областях (архитектура и градостроительство, управление частной и государственной собственностью) Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов». Методика ЮНИДО

9 Методики сравнения (ранжирования) проектов с учетом интересов всех участников проекта, в т.ч. общества Оптимальность по Парето (1923). Нельзя принимать решения, которые ущемляют чьи-то интересы Ценность денег по Д. Бернулли (1738). Рубль для бедного стоит дороже, чем рубль для богатого Самый «эффективный товар» для выравнивания уровня жизни разных слоев общества – общественные блага Чем меньше общественных благ, тем больше расслоение общества и наоборот Общественные блага – работы, услуги и некоторые продукты, потребление которых одним субъектом не препятствует их потреблению другими

Требование времени Методики расчета стоимости должны быть дополнены критериями полезности для общества Санкт-Петербургу необходима методика оценки и мониторинга проектов с учетом общественной (социальной) эффективности Для разработки и внедрения такой методики не нужно менять законодательство Коммерческие организации не мотивированы на такие расчеты

11 Выводы В существующие методики расчета стоимости необходимо внести факторы общественной эффективности Факторы общественной эффективности должны стать критериями оценки проектов наряду с ценовыми параметрами и превышать вес ценовых параметров. Сейчас существует явный перекос в обратную сторону Учет факторов общественной эффективности могут гарантировать только некоммерческие организации, заинтересованные в качественном учете пользы для общества

12 Члены Совета и Экспертного Совета НП СРОО «СПО» СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Козин Петр Александрович, д.т.н., профессор Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, к.т.н., доцент Моб.тел.: +7 (921) ,