Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства

1 Условия страхования (1) С 1 января 2014 г вступили в силу требования о страховании гражданской ответственности застройщика (N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Застройщик, заключающий договоры долевого участия в строительстве, обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств застройщика в трех формах (на свой выбор): 1)Поручительство банка 2)Участие в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (создается застройщиками, члены общества отвечают между собой по своим обязательствам). 3)Заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией. Застройщик является Страхователем и осуществляет страхование ответственности за свой счет в пользу Выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

2 Условия страхования (2) Страхователь – застройщик Выгодоприобретатель – дольщик Страховой случай - неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов: 1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога; 2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Страховая сумма – цена по долевому договору, но не менее показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра, установленной федеральным органом на дату заключения договора страхования. Срок страхования – с даты гос. регистрации договора долевого участия до даты передачи объекта дольщику. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Страховщик имеет право требования к застройщику в размере выплаченного страхового возмещения.

3 Текущая ситуация на рынке застройщиков Застройщики не хотят вступать в ОВС (по состоянию на март – 100 членов и 20 заявок на рассмотрении) Два года назад в Госдуме обсуждались ставки в 5–10%, но они сильно ударили бы по региональным девелоперам. В ноябре 2013 года на собрании членов ОВС регионалы пытались отстоять идею предельно низкого тарифа 0,05%, но в итоге победила концепция столичной фракции («Мортон», ПИК, МИЦ) - базовый тариф 1,2% и поправочные коэффициенты от 0,1 до 10. Непривлекательность ОВС вызвана наличием круговой поруки всех членов друг за друга. Банки не торопятся выдавать поручительства (цена от 2,5 до 8%) Наблюдается незакрытый спрос на страхование в ВСК Предложения конкурентов: уровень КВ от 15 до 80%, тариф 0,25-3,5%

Возникающие проблемы 4 Подробная статистика по РФ отсутствует (не ведется и не велась никакими органами). - Невыполненных обязательств по договорам строительства - на 40 млрд руб., еще по 400 млрд руб. сорваны сроки строительства «проблемных» объектов и обманутых дольщиков. - На рынок привлечено 1,3 трлн рублей дольщиков. - «Лидерами» среди регионов с большим количеством проблемных объектов являются Московская обл. (109 объектов – дольщиков), Самарская обл. (64 объекта – дольщиков), Новосибирская обл. (57 объектов человек), Москва (52 объекта – человек) и Пермский край (42 объекта – человек) Спрогнозировать вероятность наступления страхового случая практически невозможно. Страховой случай может наступить не только в силу мошеннических действий. Даже надежный застройщик в силу изменения внешних экономических факторов, нарушений в работе его подрядчиков, изменений договоренностей с администрацией и т.п. может стать банкротом. Все эти риски не представляется возможным просчитать Процесс сбора документов и оценки рисков очень трудоемкий и дорогостоящий. Страхование носит яркую социальную направленность Страхование подпадает под действие Закона о защите прав потребителей, который сейчас неоправданно жестко применяется к Страховщикам.

Не проработан процесс реализации права регресса П. 14 ст ФЗ установлено право безусловного регресса к страхователю – «страховщик имеет право требования к застройщику в размере выплаченного страхового возмещения». По своей правовой природе регресс к страхователю, не является основанием для перемены лиц в обязательстве в силу закона (ст.387 ГК РФ), а представляет собой самостоятельное право требования. Положениями ФЗ-214 также не предусмотрен переход к страховщику, выплатившему страховое возмещение, прав по залогу на основании закона (механизм осуществления регрессных требований не прописан как таковой). Указанное в совокупности свидетельствует о том, что страховщик вправе рассчитывать на удовлетворение своих регрессных требований из иного (помимо заложенного) имущества страховщика. т.о. страховщик после выплаты страхового возмещения переходит в четвертую очередь кредиторов и его требования носят общий характер (не относятся к объекту незавершенного строительства). 5

Предложение об изменениях в законодательство (суброгация) 214 ФЗ Ст п.14 необходимо ввести право страховщика на суброгацию в отношении должника, а не регресса. Одновременно в 210 ФЗ «О банкротстве» необходимо скорректировать нормы об очередности удовлетворения требований (ст.201.9), скорректировав, что после выплаты страхового возмещения дольщику к страховщику в порядке суброгации переходят права и очередность в удовлетворении требований в размере выплаченного возмещения. Т.к. сейчас ст ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит четкого указания, в какую очередь включаются требования страховщика, выплатившего страховое возмещение. Конкретизация вышеуказанных положений позволяет: 1)Эффективно сработать механизму страхования (интересы дольщика будут защищены и выплата произведена в нужном размере), а страховщик будет в порядке суброгации самостоятельно разбираться с застройщиков. 2)Это существенно повлияет развитие данного вида страхования (т.к. сейчас рынок предложения коммерческого страхования крайне ограничен, а крупные страховщики вообще отказались от вида) 3)Это влияет и на получение перестраховочной емкости и, тем самым, страховщик сможет принять на себя больший объем обязательств по долевым договорам, т.к. вопрос о возможности реализации прав требований к застройщику является ключевым в предоставлении перестраховочной защиты. Т.о. социальная направленность закона – защитить интересы дольщиков – будет выполнена (предлагаемые поправки не меняют условия страхования и не вносят никаких ограничений), а на рынке смогут появиться крупные надежные страховые компании. 6