Редевелопмент ветхих застроенных территорий российских городов: потенциал и правовые ограничения Татьяна Полиди исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости»

Основные принципы инструмента РЗТ РЗТ – инструмент управляемого (взамен естественного) процесса редевелопмента территории Институт РЗТ предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (статьи ) и предполагает: Возмещение всех затрат за счет повышения стоимости территории, в том числе за счет увеличения плотности застройки в будущем Редевелопмент территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными И МКД, включенные в муниципальные адресные программы по переселению граждан Обязательства инвестора в том числе предусматривают уплату выкупной цены за жилые помещения в аварийных МКД или предоставление жилых помещений для переселения из таких МКД Обязательства города в том числе предусматривают предоставление ЗУ инвесторам без торгов, утверждение ППТ, принятие решения об изъятии земельных участков и жилых помещений

Почему РЗТ применяется так редко? Основные проблемы РЗТ не распространяется на ветхое жилье, не являющейся МКД, отсутствует понятие ветхого жилья Не урегулированы отношения между инвестором, городом и правообладателями объектов, не соответствующих град регламенту Не урегулированы отношения по изъятию жилых помещений в аварийных домах – механизм выкупной цены не работает Не урегулированы отношения по поводу создания и развития инфраструктуры на территориях редевелопмента

Обеспечение развития застроенных территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами Предлагается предусмотреть возможность принятия решения о РЗТ, если выполнено одно или несколько из следующих условий: 1) на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции 2) на такой территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; 3) на такой территории расположены объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и в соответствии с градостроительным регламентом такая территория предназначена для размещения многоквартирных домов и иного строительства Также на застроенной территории могут находиться иные объекты, не соответствующие градостроительному регламенту

Внедрение механизмов определения выкупной цены жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Предлагается в Жилищном кодекс РФ регулировать не выкупную цену, а меры социальной поддержки переселения собственников из жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в том числе: предоставление компенсации за утрату жилого помещения (социальной выплаты на приобретение иного жилого помещения), размер которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ предоставление иного жилого помещения в собственность, рыночная цена которого равна установленному размеру компенсации за утрату жилого помещения предоставление иного жилого помещения на условиях договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Зарубежный опыт по изъятию объектов недвижимости в общественных нуждах при РЗТ От принудительного изъятия (Китай) до максимальной защиты частной собственности (Япония) Правом изъятия могут наделяться не только органы власти, но и специальные агентства (корпорации) развития В большинстве стран выбирается схема изъятия – Израиль (80% голосов), Эстония (2/3 голосов, ½ недвижимости), Канада (75% голосов, 75% территории), США (простое или квалифицированное большинство законодательного органа и консультации с жителями)

Введение в законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ Процедуру принятия ОМСУ решения о РЗТ предлагается дополнить подготовительным этапом, включающим: проведение особого вида общественных обсуждения по концепциям проекта РЗТ и проведение голосования собственников объектов недвижимости на застроенной территории по вопросу о возможности применения особого института выкупа таких объектов недвижимости по предлагаемой в выбранной ими концепции цене Установить виды объектов недвижимости, на которые распространяется такая процедура: помещения в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и такие земельные участки

Общая площадь территорий, нуждающихся в развитии (га), площадь территорий, в отношении которых приняты решения о развитии в 20 городах, предоставивших такую информацию (га, %)

Условия применимости инструмента РЗТ в малых городах РЗТ – инструмент привлечения частных инвестиций в повышение стоимости территории, на которое есть рыночный спрос Источники окупаемости инвестиций в редевелопмент: при наличии спроса - увеличение стоимости территории по завершении проекта, в т.ч. за счет повышения плотности застройки (продажа объектов по завершении проекта) при появлении спроса в будущем - увеличение стоимости территории в будущем за счет повышения спроса на территорию в будущем (получение налоговых выгод или выручки от продажи в будущем) Главное отличие РЗТ в крупных и малых городах – ограничение РЗТ в малых городах: в малых городах редко обосновано увеличение плотности застройки, редевелопмент индивидуальной застройки не разрешается без увеличения плотности

Возможные подходы к редевелопменту в малых городах с преобладанием ИЖС Редевелопмент территорий культурного наследия или других исторических территорий и общественных пространств как инструмент стимулирования естественного редевелопмента жилых зон за счет притока спроса туристов и постоянного населения. В последствии – запуск процесса естественного повышения плотности при условии повышения стоимости территории = привлекательности жизни на территории Условия применимости подхода: Наличие источника привлечения спроса на территорию: туризм (культурное наследие) город-спутник крупного города – увеличение постоянного населения при условии развития транспортной инфраструктуры увеличение производства градообразующего предприятия создание на территории новых конкурентоспособных производств

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА НАШИ КОНТАКТЫ Россия, Москва ул. Тверская, 20/1 тел./факс: (495) , (495) facebook.com/UrbanEconomics twitter.com/UrbanEconRu