Рынок недвижимости сегодня: практика инвестирования в период кризиса Александр Шарапов, Президент ГК NAI Becar

Рынок недвижимости сегодня Недвижимость менее ликвидна, она не обладает большой динамикой в изменении цены, но процессы, происходящие на этом рынке более понятны, чем, например, на фондовом рынке.

Правильный выбор объектов То, что было хорошими инвестициями в период роста, может оказаться долгосрочной стратегической инвестицией или же потерянными деньгами. Главное – найти возможность увеличения стоимости недвижимости.

Good money/ Bad money 3 типа недвижимых активов: В кризис появляется возможность найти доходные и потенциально доходные объекты, купить их дешево и заработать на этом от 30 до 50% годовых. Общая неуверенность в завтрашнем дне заставляет инвесторов избавляться от активов, иногда это диктуется необходимостью спасти основной бизнес.

Готовность инвесторов вкладывать в рынок недвижимости В основном в период кризиса западные инвесторы ушли с российского рынка и ожидали дальнейшего развития событий. Они постарались максимально перейти в ликвидность и сохранить свои активы.

Куда инвестировать? Наиболее перспективный сегмент способен охватить инвесторов с уровнем вложений от 100 тыс. долларов. Сегодня это сегмент Multifamily. Поселки в США, состоящие из юнитов, можно приобрести по стоимости 6-11 млн. долларов.

Наши действия в кризис В 2010 году NAI Becar купила в Петербурге в инвестиционных целях недостроенное 12- этажное здание на Московском проспекте, 73. В здании планируется разместить апарт-отель, доходность которого может составить порядка % в год.

Какие варианты? 1)Ожидание увеличения стоимости объекта на рынке или появления покупателя. 2)Развитие объекта, улучшение его финансовых показателей. Для работы с проблемными активами необходим партнер, который сможет разработать концепцию, взять объект в управление.

Зависимость рисков и стоимости от стадии реализации объекта Время Риски реализации проекта Стоимость проекта Стоимость внесенных изменений Стоимость

Как убедить инвестора? Факторы принятия положительного решения инвестором: Подробный бизнес-план. Высокий уровень доходности объекта, статусные арендаторы, удачное местоположение. Юридически чистые документы. Профессиональный девелопер, способный реализовать проект. Наличие профессиональной УК на объекте.

Три пути управления недвижимыми активами: Внутренняя УК Команда внешних исполнителей Внешняя УК

Project management: кого выбрать? Собственная универсальная УК Эффективное управление Короткие сроки реализации Решения могут приниматься в интересах исполнителей, а не девелопера Отсутствие независимого контроля Невозможно сменить УК Сложность формирования профессиональной команды Команда внешних исполнителей Сложное взаимодействие Конфликты между исполнителями Длительные сроки реализации Большие затраты Внешняя УК Эффективное управление Можно заменить Контроль качества и ориентированность на конечный результат

Внешняя УК: fee- девелопер или младший партнер? Fee-девелопер Независимая компания - гарант прозрачности финансовой стороны проекта НО Fee-девелопер не вкладывается в проект, а значит, не делит риски с инвестором Младший партнер Гарант реализации проекта, так как партнер заинтересован в его успехе

Выбор за Вами!

Спасибо за внимание! г. Москва Б. Грузинская д. 12 стр. 2,3 +7 (495) г. Санкт-Петербург Б.Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар» +7 (812)