Юлия Фатхуллина практикующий юрист

на основании договора долевого участия в строительстве выпуск жилищных сертификатов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами Привлечение денежных средств иным способом может повлечь признание договора недействительным по иску участника строительства

юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды, праве безвозмездного срочного пользования земельный участок получившее разрешение на строительство опубликования, размещения и представления проектной декларации

Определение подлежащего передаче конкретного объекта строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию дома; Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства; Цену договора, сроки и порядок ее уплаты; Гарантийный срок на объект долевого строительства (5 лет со дня передачи объекта долевого строительства). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

При отсутствии вышеперечисленных условий, договор считается незаключенным, то есть не порождающим прав и обязанностей для сторон. Обязательна государственная регистрация договора!

Проверка договора долевого участия. Стороны договора. Оплата по основному договору; Регистрировался ли договор долевого участия в Едином государственном реестре прав; Выписка из ЕГРП о том, имеется ли арест доли, как обеспечительная мера при судебном разбирательстве; Согласие застройщика на уступку доли; Предметом договора уступки может быть только существующее право, принадлежащее кредитору.

Неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; Если застройщик безвозмездно не устранил недостатки в строительстве, соразмерно не уменьшил цену или не возместил расходы участника по устранению недостатков. Существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В иных предусмотренных ФЗ или договором случаях. Застройщик обязан в течение 20-ти дней вернуть участнику денежные средства и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Прекращение или приостановление строительства дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Существенного изменения проектной документации (существенное изменение размера объекта долевого участия) Изменение назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома В иных предусмотренных ФЗ или договором случаях Застройщик обязан в течение 10-ти дней вернуть участнику денежные средства и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Получение разрешения на строительство (Департамент градостроительной политики администрации г. Тюмени); Оформления права на земельный участок, допускается субаренда (Департамент имущественных отношений Тюменской области); Опубликование проектной документации в СМИ; сайты, Квартирный вопрос. Проверка Застройщика на предмет банкротства (арбитражный суд); Проверка застройщика на предмет нарушения Закона 214 (Инспекция Госстройнадзор УКС и ЖКХ ТО).; Репутация, опыт, количество введенных в эксплуатацию объектов.

1. Следует проверить подлинность документов у продавца: доверенность, свидетельство о праве собственности на объект и выписка из ЕГРП, паспорт; 2. Получить выписку из ТРИЦ о зарегистрированных в квартире гражданах и справку об оплате коммунальных платежей; 3. Получить согласие из органов опеки и попечительства о совершении сделки, если затрагиваются права несовершеннолетних; 4. Проверить соответствие квартиры технической документации на предмет переустройства и перепланировки; 5. Проверить техническое состояние систем водоснабжения, газоснабжения, электрики; 6. Получить согласие супруга на продажу или покупку квартиры;

7. После проверки документов в соответствии с п. 1-6 можно заключить предварительный договор на внесение аванса или задатка, в котором прописать условия внесения и возврата авансового платежа и последствия незаключения договора купли-продажи; 8. Для передачи/получения денежных средств можно воспользоваться депозитарной ячейкой и заключить соглашение, в котором указать все условия выплаты денежных средств (в том числе и аванса) и условия их получения. Допуск к ячейке в присутствии покупателя при наличие договора купли-продажи зарегистрированного в Росреестре, выписки о снятии с регистрационного учета граждан, проживающих в квартире (если таковые имеются на момент сделки);

9. В случае если продавец хочет указать меньшую сумму за предмет сделки, то покупателю необходимо составить расписку о передаче оставшейся части денежных средств с указанием за что они переданы (по договору купли- продажи квартиры). В дальнейшем это будет гарантировать возврат денежных средств в случае признания договора недействительным; 10. Так же для того, чтобы убедиться в том, что все документы по сделке правильные можно переложить действия по их экспертизе на сотрудников Росреестра и зарегистрировать сначала договор купли-продажи, а уже после переход права; 11. Можно произвести государственную регистрацию сделки с отсрочкой платежа, в результате будет получено свидетельство с указанием обременения на стороне продавца. После покупатель произведет оплату, и в дальнейшем стороны сделки вправе обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения.