Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий Татьяна Полиди исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»

Основные направления совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий Распространение института РЗТ на территории, занятые индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами Введение в федеральное законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ Совершенствование порядка определения выкупной цены жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Регламентация механизма получения технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения при РЗТ

Другие направления совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий, рассмотренные в Концепции Установление возможности поэтапного освоения территории, подлежащей развитию Установление квалификационных требований к лицам, участвующим в аукционе на право заключения договора РЗТ Создание процедуры ежегодной актуализации реестров аварийных домов Необходимость легализации перепланировок и переустройств в многоквартирных домах, подлежащих сносу Возможности выполнения отдельных видов строительных работ в рамках договора о РЗТ без получения разрешения на строительство

Оценка потенциала РЗТ по данным Росстата о ветхом и аварийном жилье в городах с населением более 250 тыс. чел. Всего на 2012 год в России около 100 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья, то есть 3% жилищного фонда (Росстат) В 73 городах с населением более 250 тыс. человек общая площадь ветхого и аварийного жилья составляет порядка 18 млн. кв. м (1,5% от всего жилищного фонда в таких городах, который составляет 1,18 млрд. кв. м) При увеличении плотности застройки в 10 раз, минимальный потенциальный объема ввода жилья при РЗТ в городах с численностью населения более 250 тыс. чел. составляет 180 млн. кв. м, и может быть осуществлен примерно за 22,5 года

Оценка потенциала РЗТ по данным администраций городов с населением более 250 тыс. чел. Для оценки использованы данные по 25 городам, численность населения которых составляет 25% населения 73 городов Размер территорий, нуждающихся в развитии, в 73 городах оценивается в 66 тыс. га. Потенциальный объем ввода жилья в рамках проектов РЗТ в 73 городах можно оценить на уровне 261,6 млн. кв. м жилья. Такой объем ввода жилья может быть осуществлен примерно за 33 года Средняя планируемая плотность жилой застройки на территориях, нуждающихся в развитии – 7 тыс. кв. м жилья на 1 га

Обеспечение развития застроенных территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами Предлагается внести изменения в статью 46.1 ГрК РФ, предусмотрев возможность принятия решения о РЗТ, если выполнено одно или несколько из следующих условий: 1) на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции ; 2) на такой территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; 3) на такой территории расположены объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения и сооружения на земельных участках, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и в соответствии с градостроительным регламентом такая территория предназначена для размещения многоквартирных домов и иного строительства. Также на застроенной территории могут находиться иные объекты, не соответствующие градостроительному регламенту.

Введение в федеральное законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ (1) Процедуру принятия органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории предлагается дополнить подготовительным этапом, включающим: проведение особого вида публичных слушаний по концепции проекта РЗТ, в том числе проведение голосования собственников объектов недвижимости на застроенной территории и принятие решения о возможности применения особого института выкупа таких объектов недвижимости лицом, с которым будет заключен договор о развитии застроенной территории

Введение в федеральное законодательство института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ (2) 1)различные значения цены выкупа объектов недвижимости предлагаются инвесторами в рамках предлагаемых концепций проекта РЗТ; 2)собственники объектов недвижимости проводят голосование для решения вопроса о применении или неприменении института особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество путем выкупа таких объектов и о выкупной цене; 3)рамочная формула голосования определяется федеральным законом с передачей субъектам Российской Федерации права уточнять эту рамочную формулу в установленных пределах; 4)в случае положительного решения все собственники объектов недвижимости обязаны продать такие объекты по определенной путем голосования цене лицу, с которым будет заключен договор о РЗТ; 5)в договор о РЗТ, который будет заключен по итогам аукциона, должно быть включено обязательство лица, который заключает такой договор, соблюдать условия концепции проекта РЗТ, выбранной собственниками объектов недвижимости, а в случае, если собственники проголосовали «за» применение особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество, то также предусмотренные такой концепцией условия выкупа таких объектов.

Зарубежный опыт по изъятию объектов недвижимости в общественных нуждах От принудительного изъятия (Китай) до максимальной защиты частной собственности (Япония) Правом изъятия могут наделяться не только органы власти, но и специальные агентства (корпорации) развития В большинстве стран выборная схема изъятия – Израиль (80% голосов), Эстония (2/3 голосов, ½ недвижимости), Канада (75% голосов, 75% территории), США (простое или квалифицированное большинство законодательного органа и консультации с жителями)

Внедрение механизмов определения выкупной цены жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции Предлагается регулировать не выкупную цену, а следующие меры социальной поддержки переселения граждан из жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в том числе: 1)предоставление компенсации за утрату жилого помещения (социальной выплаты на приобретение иного жилого помещения); 2)предоставление иного жилого помещения в собственность, рыночная цена которого равна установленному размеру компенсации за утрату жилого помещения; 3)предоставление иного жилого помещения на условиях долгосрочного договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (договора некоммерческого найма). Размер компенсации за утрату жилого помещения предлагается определять исходя из необходимых расходов на приобретение другого жилого помещения для переселения. Порядок определения такой компенсации предлагается устанавливать Правительством РФ.

Регламентация механизма получения технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения при развитии застроенных территорий Решение о РЗТ может быть принято после проведения мероприятий по определению условий обеспечения застроенной территории необходимой инженерно-технической инфраструктурой, включая определение: максимальной нагрузки, сроков и стоимости подключения; объема дополнительных инвестиций для создания объектов ИТО; формы и объема участия в создании ИТО лица, заключившего договор о РЗТ, и соответствующий такой форме и объему порядок подключения - существенные условия договора о РЗТ, включаемые в извещение о проведении аукциона.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! НАШИ КОНТАКТЫ Россия, Москва ул. Тверская, 20/1 тел./факс: (495) , (495) facebook.com/UrbanEconomics twitter.com/UrbanEconRu