Горюшкин Антон, ИЭОПП

купить недвижимость могут многие, но не всем по карману ее содержать: важно оплачивать весь комплекс услуг ЖКХ, регулярный ремонт и периодическую реконструкцию здания, а также окружающую социальную и коммерческую инфраструктуру, дороги, парки и т.д. в России - крайне высокий входной билет на рынок недвижимости, но содержание недвижимости почти ничего не стоит.

Евросоюз – 40% Германия – 50% Берлин – 90% Швейцария – 70% США – 30% Нью-Йорк – 70% Россия – более 80%

Доля семей, имеющих доход, достаточный для приобретения жилья: Распределение населения по величине среднедушевых доходов, данные по Новосибирской области, 2011 г. + 1 (ln x – 9,588) 2 N = exp( ) dx Y 1,652x 0,8691

Доля семей, которые могут себе позволить приобрести жилье в собственность с использованием собственных и заемных средств – 19,62% населения (9,4 млн. семей). Доля семей, которые могут себе позволить приобрести арендовать жилье – 42,12% (20,1 млн. семей). По данным Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства – количество семей которые готовы арендовать жилье – 11 млн. семей при условии разъяснения этим семьям сути аренды жилья.

1) «Серый» рынок аренды – арендодатели не заинтересованы в заключении договоров аренды, их регистрации и уплате подоходных налогов. Арендатор – бесправное существо, его могут попросить съехать в любой момент или которому могут постоянно поднимать арендную плату. Государству не компенсируются подоходными налогами его затраты на строительство соответствующих домов и инфраструктуры. Изменение конкурентной среды – например, появление специализированных компаний (возможно государственных), предоставляющих услугу аренды для арендаторов и услугу управления имуществом для арендодателей.

2) Низкая доходность рынка аренды: для строителей доходность аренды – на уровне 5-8% годовых (не обеспечивается даже возврат кредитных средств, вложенных в строительство), срок окупаемости таких проектов составит более 20 лет. Необходимо создать специальные условия для снижения издержек: льготное получение земельных участков для строительства доходных домов налоговые льготы под соответствующее строительство софинансирование подготовки инфраструктуры компенсация процентов по кредитам, получаемым для строительства доходных домов.

3) Отсутствие четких правовых норм, регулирующих рынок: Необходимо внести изменения в законодательство: поправки в НК РФ – изменение системы налогообложения доходов от аренды, корректировка патентной системы ввести понятие «доходного жилья» определить специальные налоговые льготы или режимы для компаний, занимающихся строительством арендного жилья ввести понятие ипотеки на многоквартирный комплекс определить порядок проведения конкурсов на предоставление земли для строительства доходных домов

1) Бесплатное выделение застройщику участка, обеспеченного инфраструктурой, для строительства доходного дома. Застройщик берет в банке кредит на два года под 10-11% годовых под гарантии регионов и строит дом. Управляющая компания, учрежденная муниципалитетом в партнерстве с частным бизнесом, выкупает этот дом и сдает квартиры в аренду. Финансирование этой сделки предполагается проводить за счет АИЖК – выдается кредит сроком на 20 лет под 10-11% годовых.. Мотивирующий фактор – бесплатная земля и инфраструктура.

2) Организация закрытого ПИФа. Финансирование – государственные средства (бюджетные кредиты, субсидии, гарантии, земли), частный капитал. Построенное жилье будет являться собственностью пайщиков, а управлять им будет специализированная компания. Мотивирующий фактор – налоговые преференции, получаемые ЗПИФом.

«Аренда с выкупом» (используется механизм ЗПИФН) Гражданин выбирает квартиру. Сервисная компания выкупает ее, а затем продает гражданину в рассрочку на срок до 15 лет и оформляет аренду. Выкупная стоимость квартиры = рыночная стоимость на момент приобретения + возможное удорожание квартиры за срок рассрочки (до 30%) – первоначальный взнос клиента. Соотношение выкупного и арендного платежа в общем платеже - при рассрочке на 15 лет – 46/54.

«Аренда с выкупом»: Квартира стоимостью 2,4 млн. руб. (выкупная стоимость – 3,1 млн. руб.) Первоначальный взнос отсутствует Рассрочка на 15 лет Ежемесячный платеж составит 37,7 тыс. руб. (из них 17,3 тыс. руб. – выкуп, 20,4 тыс. руб. – за аренду квартиры) Суммарная выплата составит 6,79 млн. руб. Доля семей – 5,5% населения

Обычная ипотека + кредит на первоначальный взнос: Ипотека – на 15 лет, первоначальный взнос – 15%, ставка – 13,75% Ежемесячный платеж – 26,8 тыс. руб. (суммарная выплата 4,84 млн. руб.) Кредит на первоначальный взнос – 360,5 тыс. руб. на 5 лет под 21,5% Ежемесячный платеж – 9,8 тыс. руб. (суммарная выплата – 591 тыс.руб.) Итого: ежемесячный платеж в первые пять лет – 36,7 тыс. руб. Суммарная выплата – 5,4 млн. руб. Доля таких семей составляет 8,1% Доля семей, которые могут себе позволить приобрести арендовать жилье, накопить первоначальный взнос, затем приобрести жилье в кредит – 25,16% населения.