Программа «Жилье для российской семьи» и новые механизмы финансирования жилищного строительства Н.Б. Косарева президент Фонда «Институт экономики города»

2 Достигнутые показатели и основные параметры Программы Цена жилья экономического класса в рамках Программы: минимальная из величин – 30 тысяч рублей или 80 процентов от оценки рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений Дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье экономического класса в рамках Программы: около 460 тысяч семей, в том числе в 2015 г. – 90 тыс., в 2016 – 90 тыс., в 2017 – 280 тыс. Объемы ввода жилья и средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке Прогноз Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Прогноз дополнительного ввода жилья экономического класса при реализации Программы Стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, в среднем за год, тыс. руб. Количество выданных ипотечных кредитов и доля ипотеки в сделках с жильем Фактические объемы ввода жилья

3 Категории граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках Программы (предложения) Граждане – участники Программы: имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений не выше установленного в субъекте РФ максимального размера (но не более 18 кв. м/чел.), при этом их доходы и стоимость подлежащего налогообложению имущества не выше установленного в субъекте РФ максимального уровня проживающие в аварийном жилищном фонде имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями материнского (семейного) капитала имеющие трех и более несовершеннолетних детей ветераны боевых действий предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от , в том числе: молодые семьи с одним и более ребенком; граждане, которые имеют право на получение социальных выплат на приобретение или строительство жилых помещений за счет средств бюджетов всех уровней; научные работники; врачи; учителя; государственные и муниципальные служащие; работники организаций оборонно-промышленного комплекса и др. Совокупные доходы таких граждан (включая членов их семей) должны позволять им приобрести жилье экономического класса, в том числе с помощью ипотечного кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и иных форм государственной, муниципальной поддержки Общий перечень категорий граждан устанавливается Правительством РФ, субъекты РФ устанавливают конкретные критерии и приоритетные категории граждан

4 Примерная структура расходов по проекту жилищного строительства в рамках Программы Затраты и прибыль застройщика при строительстве жилья экономического класса (не менее 25 тыс. кв. м на проект) – всего 30 тыс. руб./кв. м (в рамках консервативного прогноза Минэкономразвития России), в том числе: 20 тыс. руб. – строительно-монтажные работы (с минимальной отделкой) 3 тыс. руб. – социальная инфраструктура 1 тыс. руб. – внутриквартальная инженерно-техническая инфраструктура 1 тыс. руб. – дорожно-транспортная инфраструктура 1 тыс. руб. – аренда земельного участка и благоустройство территории застройки 1 тыс. руб. – проценты по строительным кредитам (на срок строительства 1,5 года) 3 тыс. руб. – прибыль застройщика Затраты и прибыль застройщика при строительстве коммерческого жилья в рамках проекта – рыночная цена жилья (50 тыс. руб./кв. м в среднем) _________________________________________________ + 4 тыс. руб./кв. м жилья - потребность в дополнительных финансовых ресурсах на создание внешней инженерно-технической инфраструктуры: в части обеспечения строительства жилья экономического класса в рамках проекта – специальная программа ОАО «АИЖК» (долгосрочные заемные средства, возврат – за счет оплаты коммунальных услуг)

5 Финансовое обеспечение Программы (требует решения) Внебюджетные источники финансирования проектов в части строительства жилья экономического класса: 750 млрд. руб. - стоимость реализации застройщиками проектов в части строительства жилья экономического класса в рамках Программы до 100 млрд. руб. - затраты на приобретение инженерно-технической инфраструктуры для обеспечения жилья экономического класса, построенного в рамках Программы (специальная программа долгосрочных заимствований), в том числе: 40 млрд. руб. – средства ранее предоставленного ОАО «АИЖК» кредита Внешэкономбанка 14 млрд. руб. – ранее предусмотренные и не использованные средства Внешэкономбанка на программу поддержки жилищного строительства и ипотеки 46 млрд. руб. – средства иных инвесторов Возможные дополнительные бюджетные источники софинансирования создания инженерно-технической инфраструктуры в рамках Программы в 2015 – 2017 гг.: млрд. руб. в год - дополнительные доходы федерального бюджета за счет налогообложения Интернет-торговли Объем привлекаемых кредитных ресурсов банков: 135 млрд. руб. - кредитование застройщиков на цели жилищного строительства 85 млрд. руб. – кредитование ресурсоснабжающих организаций или застройщиков на строительство инженерно-технической инфраструктуры 600 млрд. руб. - ипотечное кредитование граждан на приобретение жилья

6 Функции основных публичных участников Программы

7 Механизм формирования в субъектах Российской Федерации спроса на жилье экономического класса Проведение андеррайтинга на получение ипотечного кредита Ответственные – уполномочен- ные банки и иные ипотечные кредиторы Нормативно- правовое установление категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса Ответственные – субъекты РФ Заключение договоров долевого участия Получение ипотечного кредита Оформление права собственности по окончании строительства Ответственные – застройщики, уполномоченные банки, органы по регистрации прав Формирование сводного реестра граждан, имеющих право на участие в Программе Ответственный – субъект РФ (уполномоченный орган или организация) Подтверждение права граждан на участие в Программе, формирование списков граждан Ответственные – органы местного самоуправления

8 Механизм отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства и предоставления гарантий выкупа инженерно-технической инфраструктуры Отбор по установленным Правительством РФ критериям земельных участков, принадлежащих застройщикам, застройщиков и проектов Ответственный – субъект РФ Отбор по установленным Правительством РФ критериям и предоставление государственных и муниципальных земельных участков Ответственный – субъект РФ Предоставление отвечающих установленным Правительством РФ критериям земельных участков Фондом «РЖС» Ответственный – Фонд «РЖС» Установление лимитов на финансирование инженерной инфраструктуры по субъектам РФ в пределах 100 млрд рублей (норматив – 4 тыс. руб./кв. м) Ответственный – Минстрой России Гарантия выкупа объектов инженерной инфраструктуры Ответственный – АИЖК/АФЖС Договор АИЖК/АФЖС с субъектом РФ и ресурсоснабжаю- щей организации о выкупе объектов инженерной инфраструктуры за счет средств от выпуска облигаций с залоговым обеспечением Ответственный – АИЖК/АФЖС Соглашение Минстроя России, АИЖК/АФЖС и субъекта РФ о финансировании инженерной инфраструктуры Ответственный – Минстрой России, АИЖК/АФЖС

9 Механизм возмещения затрат на строительство инженерно-технической инфраструктуры Ресурсоснабжающая организация (РСО) Ресурсоснабжающая организация (РСО) Специализированное общество проектного финансирования АИЖК - основной инвестор АИЖК - основной инвестор Строительство инфраструктуры (застройщик или РСО) за счет кредитов Строительство инфраструктуры (застройщик или РСО) за счет кредитов Продажа объекта инфраструктуры Аренда объекта с правом выкупа Облигации с залоговым обеспечением ВЭБ Арендный платеж Платежи населения за коммунальные услуги РСО + + ИНВЕСТОРЫ Инвесторами в облигации могут быть также НПФ, РФПИ, НОСТРОЙ и др. РСО или субъект РФ рассматриваются как инвесторы в младшие транши (до 10%)

10 Предложения по усилению защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов БАНК НОМИНАЛЬНЫЙ СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИК УЧАСТНИКИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЛЬСТВА ВЛАДЕЛЕЦ СЧЕТА БЕНЕФИЦИАРЫ КОНТРОЛЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

11 Договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме ПОКУПАТЕЛЬ ЗАСТРОЙЩИК ДОГОВОР КУПЛИ- ПРОДАЖИ 90% ЦЕНЫ КВАРТИРЫ - ПОСЛЕ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА БАНК КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ СОЗДАННОЙ КВАРТИРЫ 10% ЦЕНЫ КВАРТИРЫ – ЗАДАТОК ПО ДОГОВОРУ

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! НАШИ КОНТАКТЫ Россия, Москва ул. Тверская, 20/1 тел./факс: (495) , (495) facebook.com/UrbanEconomics twitter.com/UrbanEconRu