Фаза сноса осуществляется, если заканчивается: срок физической жизни объекта (период, в течение которого здание физически можно использовать) срок экономической жизни (период, в течение которого здание приносит доход собственнику, т.е. доходы > затрат) Экономика жизненного цикла обеспечивается эффективным использованием 50-летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержание объекта в течение всего жизненного цикла составляет около 15-20% общего объема жизненного цикла.

С позиции экономики жизненного цикла, все объекты, вне зависимости от функционального назначения, могут изменять варианты своего использования в зависимости от рыночной конъюнктуры: Пример: построенные в Советский период заводы с началом рыночных реформ изменяют вариант использования: рынок, торговый комплекс, развлекательный центр. То есть объекты, приносящие доход своим хозяевам.

Жилье может изменять вариант использования только при условии перевода его в нежилой фонд. Условия перевода в нежилой фонд: Отдельный вход, возможность его устройства; Не вредящий здоровью вид деятельности; Проведение необходимой перепланировки; Согласие жильцов.

Помещения, системы и конструкции зданий имеют свой жизненный цикл (ЖЦ), который может отличаться от ЖЦ здания: ЖЦ каркаса здания и несущих конструкций = ЖЦ здания ЖЦ систем обеспечения здания, отделки, оконных, дверных заполнений < ЖЦ здания Например, срок эксплуатации кровли равен 7 годам. Продлить жизненный цикл разных частей здания можно в результате проведения ремонта Таким образом, экономический жизненный цикл здания может быть короче технического цикла

В период жизненного цикла любой собственник недвижимости получает от её использования: доходы выгоды ценности от владения Формы доходов: Арендная плата Рост стоимости недвижимости со временем Доход от продажи

выгоды х Получение выгоды характерно для объектов, основное назначение которых – удовлетворение существующих потребностей (школы, больницы, ВУЗы и др.), Выгоды от владения ими оцениваются по уровню их функциональной пригодности. Ценность Ценность характеризуется потребительской стоимостью объекта – преимущество этого объекта по сравнению с другими вариантами, имеющимися на рынке. Один и тот же объект может иметь разную потребительскую стоимость.

затраты на строительство: приобретение строительных материалов, использование техники, выплату заработной платы рабочим и инженерно-техническим работникам и т.д. затраты на эксплуатацию зданий: электричество, водоснабжение и канализация, заработная плата обслуживающего персонала, затраты на управление зданием, на охрану, затраты на текущий ремонт и т.д. Основной расходный источник – фонд замещения, где аккумулируются средства на плановую замену элементов с коротким сроком жизни (окна, двери, сантехника, затраты на замену покрытий - линолеум).

Затраты на капитальный ремонт. Основные объекты ремонта – электротехнические и телесистемы, инженерные коммуникации, замена отделочных материалов, устройство необходимых удобств. Затраты на снос. Появляются при завершении ЖЦ недвижимости: затраты по очистке загрязненного участка, снос строений и т.д.

Расчет затрат является сметным расчетом. Смета – детальный расчет всех затрат, выполненных на основе единичных расценок в базисных ценах с учетом индексов цен в строительстве. Пользователь или владелец недвижимости сравнивает выгоду и доходы от объекта со всеми совокупными затратами, после чего он принимает решение о целесообразности или нецелесообразности данного проекта.

Сервеинг зародился в Великобритании, где в одном из изданий 1523 г. профессия сервейер упоминается как род деятельности, связанный со строительством и эксплуатацией зданий Сервейинг – это комплексный процесс. Под комплексностью понимается достижение различных целей, которые ставят перед управляющими собственники.

Сервейинг Сервейинг – реализация системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Включает: все виды планирования (генеральный, стратегический, оперативный планы) в целях функционирования недвижимости. мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта

Эффект - разница между результатами деятельности (например, продуктом в стоимостном выражении) и затратами, произведенными для их получения и использования, т.е. Эффект = Р- З Эффективность - отношение результатов к затратам, необходимым для получения данных результатов Эффективность = Р/З

Необходимость сервейинга Процесс управления недвижимостью требует участия множества специалистов: юристов, маркетологов, оценщиков, менеджеров, риэлторов и др., а также госслужащих, осуществляющих государственную регистрацию, учет и надзор на рынке недвижимости, специалистов, улучшающих качественные характеристики объекта

1.Сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости. 2.Подготовка к внедрению проектов по застройке. 3.Оценка и управление недвижимостью. 4.Ремонт, реконструкция и реставрация зданий. 5.Строительная экспертиза. 6.Продажа и аренда недвижимости.

Функции собственника и управляющего разделяются: Собственник принятие стратегических решений и контроль за управлением Управляющий функции оперативного управления объектами недвижимости: 1.Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, реализация этой программы, контроль за ходом реализации. 2.Выбор подрядных и ресурсных снабжающих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание, обеспечение коммунальными услугами, а также контроль за выполнением договорных обязательств. 3.Рациональное использование объектов недвижимости с целью получения прибыли для собственника и целевое использование средств на содержание объекта. 4.Организация процессов развития объекта недвижимости.

Содержание сервейинга составляет совокупность экспертиз недвижимости Экспертиза - тщательное изучение, обследование объекта недвижимости и оформление на этой основе профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках объекта, а также возможных путях и средствах устранения недостатков, улучшения свойств и т. д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца

Выделяют следующие виды экспертиз: 1.Правовая 2.Техническая 3.Экспертиза местоположения 4.Экономическая 5.Экологическая 6.Управленческая