"Встречная экспертиза отчетов об оценке как инструмент формирования справедливой договорной цены при слияниях/поглощениях" Кузнецов Д.Д. – директор по оценке и стоимостному консультированию ЗАО «ПРИМА аудит. Группа ПРАУД», к.т.н., доцент

Иллюзия относительно точности определения рыночной стоимости в условиях кризиса Два или более добросовестных и обученных оценщиков должны получить очень близкие или даже одинаковые значения рыночной стоимости. Как следствие расхождение в оценках – это результат недобросовестности одного из оценщиков (или обоих). На самом деле: В рамках федеральных стандартов оценки могут быть получены правильные результаты, отличающиеся друг от друга в 2-3 и более раз. Это является следствием использования оценщиками разных подходов (методов, техник, моделей) и разных источников исходных данных. Методы, используемые при обосновании затрат на воспроизводство (земещение): УПВС, КО-ИНВЕСТ, УПБС-ВР (ресурсный и индексный), Федеральные элементные нормы (ресурсный и индексный), УР-2000, запросы подрядчиков. Всего у оценщиков в репертуаре около 10 вполне «законных» методов, которые приводят к разным результатам.

Основной вид оценочной деятельности в РФ сегодня - обоснование цены, проверка её на соответствие рыночной стоимости При этом оценщик использует, иногда не осознано, наиболее подходящие для этого методы и источники данных. Доля заказной оценки всегда была высокой, а в период кризиса она еще больше возросла. Экспертиза отчетов ничего принципиально не меняет, так как оценщик самостоятельно выбирает подходы и методы, а формальных нарушений ФСО при этом может и не быть. Между оценкой, как видом бизнеса, и оценкой, как профессиональной деятельностью, существуют противоречия. Аналогичные проблемам существуют в образовании, инженерном деле, архитектуре, науке и т.д. и т.п. В настоящее время происходит снижение качества работ и услуг интеллектуального характера, принижается престиж и значение высокопрофессионального труда, что делает невозможным инновационное развитие страны, снижает уовень принимаемых решений и уровень безопасности сложных инженерных систем.

Количественная оценка ширины интервала обоснованных значений стоимости Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход Показатель затрат1,25Продажи1,50Сделка1,30 Индекс к.1,30Цена1,20Выбор аналога1,50 Прибыль1,20Издержки1,20Корректировка 11,20 Износ физический1,20Ставка дисконта1,50Корректировка 21,20 Износ моральный1,20Темпы роста1,30Корректировка 31,20 Износ внешний1,50 Корректировка 41,20 Произведение4,2 4,0 Расхождения внутри каждого подхода в условиях кризиса реально достигают 400%.

Количественная оценка ширины интервала обоснованных значений стоимости Примеры расчета параметров, влияющих на стоимость: 1. Расчет физического износа. Срок экономической жизни 100 лет, возраст - 50 лет. Если не учитывать стоимость денег во времени, износ 50%, иначе - 5%. 2. Если ставка дисконтирования летом 2008 г. - 20%, то летом 2009 г. или 10-15%, или 25-30%.по мнению разных экспертов. Причем мнения делятся приблизительно по-ровну. 3. Если выбирать «дорогие» аналоги, то результата будет в раза выше, нежели при выборе «дешевых» аналогов.

Оценка как инструмент ведения переговоров и достижения взаимоприемлемой (справедливой) цены Справедливая цена – это результат правильно организованного процесса оценки и переговоров по системе "Выиграл" - "Выиграл", когда обе стороны имеют основания считатьсебя победителями. Продавец Оценщик 1 Продавец Оценщик 1 СРО 1 Покупатель Оценщик 2 Покупатель Оценщик 2 СРО 2 Концепция оценки Встречная экспертиза Цена сделки в диапазоне Оформление отчетов Экспертиза отчетов

Согласованная концепция оценки Включает в себя: Важность (веса) подходов, методов и моделей, используемых при оценке Пример: Концепция возврата затраченных средств (воспроизводства) с учетом износов (устареваний). Источники информации (об объекте оценки и секторе рынка) Пример: Сметные нормы, отчетность предприятия (управленческая или бухгалтерская) и на сайте риэлтеров, БД о сделках. Способы учета неопределенностей (дисконтирования или сценарии) Пример: Сценарии будущего и их вероятности (государственных органов и авторитетных консультантов), ставки дисконтирования. В результате согласования концепции оценщики получают одинаковую информацию, согласованные методы оценки, согласованные веса подходов и методов. Они формируют узкий диапазон (корридор для переговоров)

Выводы: Необходимо различать реальные цели оценки и соответствующие им «жанры» (виды) оценочной деятельности: 1. Оценка для подтверждения законности сделки 2. Оценка для ведения переговоров 3. Оценка для управления стоимостью и качеством 4. Для обоснования и мониторинга инвестиционного проекта. В этом случае открывается возможность формирование понятия качество оценки» как степени удовлетворения потребностей заказчика и построения системы менеджмента качества на базе учения Э.Деминга

Спасибо за внимание!