Управление МКД, когда собственники помещений не выбрали способ управления либо выбрали, но не реализовали

Принятые сокращения ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги. ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖУ – жилищная услуга. КР – коммунальный ресурс. МКД – многоквартирный дом. МО – муниципальное образование. ОМСУ – органы местного самоуправления. ОИ – общее имущество в многоквартирном доме. ОО – обслуживающая организация. ТСЖ – товарищество собственников жилья. УО – управляющая организация.

Статья 161 ЖК РФ Ч. 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Из системного толкования норм жилищного законодательства способ управления МКД считается реализованным с момента начала исполнения обязательств участниками договорных отношений. Права и обязанности сторон возникают в силу договора.

Ч.4 ст. 161 ЖК РФ Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Постановление Правительства РФ от "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

Определен единственный участник конкурса Общий порядок проведения открытого конкурса Организатор конкурса: Проводит конкурс Определяет победителя Организатор конкурса: Принимает решение о создании конкурсной комиссии (Раздел II) Устанавливает требования к претендентам (п.14,15) Разрабатывает конкурсную документацию (п.41) и размещает её на официальном сайте (п.44) Опубликовывает извещение о проведении конкурса (п.38) Победитель конкурса: Заключает договор управления МКД на условиях выполнения обязательных работ и услуг Собственники до дня проведения конкурса: Выбирают способ управления Реализуют принятое решение о способе управления МКД (п.39) Подана одна заявка (п.58) До начала вскрытия конвертов не подано ни одной заявки (п.59) Подано более одной заявка (п.58) Организатор конкурса: Изменяет условия конкурса Увеличивает расчетный размер платы не менее чем на 10% Конкурсная комиссия рассматривает заявки: Оценивает заявки на соответствие требованиям (п.68) Принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию (п.70) Определены более одного участника конкурса Отказ в допуске к участию в конкурсе всех претендентов (п.73) Организатор конкурса: Может изменить условия конкурса Конкурс не проводится Участник конкурса: Уклоняется от заключения договора (п.93) Понуждается к заключению договора Победитель конкурса: Уклоняется от заключения договора (п.93) Предлагается заключить договор последующему участнику Последующий участник понуждается к заключению договора Собственники: Не выбирают способ управления (пп.1,3 п.3) Не реализуют принятое решение о способе управления МКД (пп.2,3 п.3)

Порядок проведения конкурса при количестве участников более одного и объединении в один лот нескольких объектов конкурса Участник конкурса увеличивает стоимости до размера предложения (п.78) Участник признается победителем конкурса (п.78) Участники: Представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг по лоту (п.76) Обязательные работы и услуги Организатор конкурса: Определяет перечень и стоимость обязательных и дополнительных работ по каждому объекту (пп.4,5 п.41) Конкурсная комиссия объявляет участника который сделал предыдущее предложение стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг равна стоимости его предложения или превышает ее; разница между стоимостью дополнительных работ и услуг в отношении каждого объекта не превышает 20% (п.77) Объект конкурса 1 Дополнительные работы и услуги Обязательные работы и услуги Объект конкурса 1 Дополнительные работы и услуги Обязательные работы и услуги Лот Дополнительные работы и услуги Конкурсная комиссия определяет участника, предложившего наибольшую стоимость дополнительных работ и услуг по лоту стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг меньше стоимости его предложения Участник конкурса отказался увеличивать стоимость (п.79)

Способ управления МКД считается не выбранным Если собственники помещений не проводили общее собрание о выборе способа управления МКД. Если собственники на общем собрании не приняли решение о выборе конкретного способа управления МКД. Если собственники на общем собрании выбрали способ управления, но его не реализовали. Если истек срок, предусмотренный нормативным актом для выбора собственниками способа управления МКД ( г. ст ФЗ).

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Ст. 18 Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Способ управления МКД считается не выбранным Если в течение года до дня проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме не проведено общее собрание по выбору способа управления МКД. Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в многоквартирном доме не проведено общее собрание по выбору способа управления МКД.

Способ управления МКД считается не выбранным Если прошел год с момента возникновения прав собственности на помещения в МКД у собственников, обладающих помещениями площадь которых составляет более 50% от общей площади всех помещений. Если истекли 2 месяца после вступления в законную силу решения суда о признании общего собрания по выбору способа управления МКД несостоявшимся и собственниками помещений повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.

Способ управления МКД выбран, но не реализован Большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Способ управления МКД выбран, но не реализован Не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники помещений в многоквартирном доме не акцептовали договор в срок, указанный в таком договоре. Собственники помещений выбрали способ управления МКД, но не выбрали конкретную организацию.

Сбалансированность договорных отношений при выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса 1.Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества должен быть соразмерен размеру платы за содержание и ремонт общего имущества. (Обоснование п. 34 – 35 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г. 491) 2.Договор управления должен содержать регуляторы договорных отношений.

П 34 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г. 491 В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

П 35 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г. 491 Указанные в пунктах настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Сбалансированность договорных отношений при выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса 3.ОМСУ должны определить состав общего имущества в многоквартирном доме согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г ОМСУ должны определить состав общего имущества, подлежащий управлению согласно ч.3 ст. 162 ЖК РФ.

П 1. Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сбалансированность договорных отношений при выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса 5.ОМСУ в договоре управления должны определить порядок внесения платы собственниками помещений согласно ст. 37 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». 6.ОМСУ в договоре управления МКД должны предусмотреть пролонгацию платы за жилье, если договор заключен на срок 2-3 года.

ст. 37 Закона Российской Федерации от г «О защите прав потребителей» Потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем. При использовании наличной формы расчетов оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится в соответствии с указанием исполнителя путем внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя, либо в кредитную организацию, либо в кассу коммерческой организации, не являющейся кредитной организацией и имеющей право принимать плату за оказанные услуги (выполненные работы) в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности", если иное не установлено федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом обязательства потребителя перед исполнителем по оплате оказанных услуг (выполненных работ) считаются исполненными с момента внесения наличных денежных средств соответственно в кассу исполнителя, либо в кредитную организацию, либо в кассу коммерческой организации, не являющейся кредитной организацией и имеющей право принимать плату за оказанные услуги (выполненные работы) в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности"

Сбалансированность договорных отношений при выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса 7. Перечень работ должен быть установлен на весь срок действия договора управления, а также условия его изменения. 8.Договор управления должен быть договором с множественностью лиц.

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» П. 41. Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя: 10) требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом, предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы управляющая организация осуществляет указанные в договоре управления многоквартирным домом работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет собственникам помещений в многоквартирном доме счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный договором управления многоквартирным домом, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и оказанных услуг;

Сбалансированность договорных отношений при выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса 9. В договоре управления необходимо установить срок начала исполнения обязательств. Например: УО обязана приступить к исполнению обязательств, после подписания собственниками помещений, обладающими не менее 50% доли в праве общей собственности. 10.В договоре управления необходимо предусмотреть условия его акцептования. Например: Договор считается акцептованным, если собственник помещения произвел оплату в течение трех месяцев с момента получения квитанции на оплату. 11.Предусмотреть существенные условия договора, предусмотренные ч.3 ст. 162 ЖК РФ.