Варианты контроля исполнения обязательств организациями, предоставляющими ЖКУ

Варианты контроля исполнения обязательств 1. Собственником помещения 2. Органами управления ТСЖ, ЖСК или объединения ТСЖ 3. Уполномоченным собственниками лицом 4. Органами местного самоуправления (по целевым средствам) 5. Органами местного самоуправления (как сторона договора)

Сравнительный анализ вариантов контроля исполнения обязательств Первый вариант – контроль собственниками помещений. Может носить постоянный характер. Практически мало реализуется. Собственники помещений не имеют специальных познаний, поэтому не в состоянии проконтролировать исполнение обязательств. Собственники помещений проявляют пассивность или чрезмерную активность. Чрезмерная активность приводит к невозможности деятельности управляющей или обслуживающей организации и к конфликту интересов сторон. Фактически собственники помещений заказчиками по договору управления или оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (при непосредственном способе управления) не являются. Основным недостатком данного варианта контроля – отсутствие заинтересованности собственников в данном виде деятельности. Множественность лиц. Контроль основан на добровольности и безвозмездности.

Сравнительный анализ вариантов контроля исполнения обязательств Второй вариант – контроль органами управления ТСЖ, ЖСК или объединения ТСЖ. Носит постоянный характер. Органы управления ТСЖ и ЖСК в системе договорных отношений выступают полноценным заказчиком. При наличии профессиональных знаний у специалистов органов управления ТСЖ, ЖСК этот способ очень эффективен. Недостатком такого способа контроля является частая сменность специалистов органов управления ТСЖ, ЖСК. Наиболее часто это возникает при управлении одним домом. Причинами ухода специалистов являются вмешательство в их деятельность не профессиональных кадров правления и низкая заработная плата. Затраты на содержание товарищества включаются в членские взносы собственников помещений. Наибольший эффект наблюдается при создании ТСЖ на группе домов («кустовое» ТСЖ). Только такие ТСЖ в состоянии иметь подготовленные высококвалифицированные кадры. Недостаток «кустового» ТСЖ – сложность их создания. Минимальное количество кустового ТСЖ – квартал. Это обусловлено тем, что в настоящее время межевание земельных участков по кварталам в большинстве городов осуществлено. Максимальное количество – микрорайон (при компактном расположении). Чем больше домов включается в ТСЖ, тем сложнее его создать. Возможен вариант, когда два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).

Сравнительный анализ вариантов контроля исполнения обязательств Третий вариант – контроль уполномоченным собственниками помещений лицом. Обычно уполномоченным лицом собственники помещений выбирают профессионала (организацию), имеющего специальные познания. Данный вариант очень эффективен, но при наличии источников финансирования деятельности уполномоченного лица. Финансирование уполномоченного лица осуществляется за счет средств собственников помещений. Процедура наделения полномочиями такого лица малозатратная. Срок вступления в полномочия – с момента принятия решения на общем собрании собственников помещений. Уполномоченное лицо может осуществлять и другие виды деятельности, находясь в среде потенциальных заказчиков. Это создает для уполномоченного лица дополнительный экономический интерес. Институт уполномоченных лиц не ограничен количеством домов, в которых может осуществляться представительство.

Сравнительный анализ вариантов контроля исполнения обязательств Четвертый вариант – контроль органами местного самоуправления (по целевым средствам). Ограниченные возможности контроля. Контроль осуществляется только по обязательствам, которые финансируются из муниципального бюджета. Временный характер. Способ эффективный при наличии профессиональных кадров в штатном расписании администрации. Затраты на проведение контроля включаются в расходные обязательства местного бюджета.

Сравнительный анализ вариантов контроля исполнения обязательств Пятый вариант - контроль органами местного самоуправления (как сторона по договору). Органы местного самоуправления в этих отношениях выступают не как органы власти, а как собственник муниципальных помещений в многоквартирном доме. Ограниченные возможности контроля. Контроль осуществляется только в тех домах, где имеется муниципальная собственность. Относительно временный характер (приватизация помещений). Способ эффективный при наличии профессиональных кадров в штатном расписании администрации. Возможен вариант, когда органы местного самоуправления выступают в качестве уполномоченного собственниками лица (объем жилищного фонда до кв.м.). Представительство осуществляется по доверенности, что предусмотрено ст. 182 ГК РФ. Доверенность выдается сроком до трех лет. Затраты включаются в расходные обязательства местного бюджета.