Договор социального найма

Проверка договорных отношений на наличие конфликтных норм и пробелов Договорные отношения между наймодателем и нанимателями по договору социального найма возникают в силу закона и подзаконных актов, а также добровольно взятых обязательств. Пробел в праве – отсутствие норм права, необходимых для регулирования сложившихся отношений или неполное урегулирование таких отношений.

Договор социального найма По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Права сторон по договору социального найма Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель вправе Ст. 65 ЖК РФ Наниматель вправе Ст. 67 ЖК РФ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от N 135-ФЗ "О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ" Ч.3. ст. 15 Запрещается совмещение функций федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, иных органов власти, органов местного самоуправления и функций хозяйствующих субъектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель обязан Ст. 65 ЖК РФ Наниматель обязан Ст. 67 ЖК РФ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Статья 314 ГК РФ. Срок исполнения обязательства 1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. 2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Наниматель имеет право (п.5 ч.В 315-ПП РФ) При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

Взаимодействие ОМСУ с нанимателями жилых помещений и управляющей организацией Наниматель Договор социального найма (ДСН) Наймодател ь (ОМСУ) Управляюща я организация Договор управления (ДУ) Плата за наем Оплата ЖКУ ЖКУ Компенсация разницы ДСН-ДУ

Внесение нанимателем платы за ЖКУ Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма Наниматель Договор социального найма (ДСН) Наймодател ь Управляющая организация Договор управления (ДУ) Плата за наем 3/155 Оплата ЖКУ 4/155 ЖКУ 2/162 Компенсация разницы ДСН- ДУ Договор поднайм а Ст Поднанимате ль Плата за поднаем Ст. 78

Временные жильцы Наниматель Договор социального найма (ДСН) Ст. 60 Наймодател ь Управляющая организация Договор управления (ДУ) Плата за наем 3/155 Оплата ЖКУ ЖКУ 2/162 Компенсация разницы ДСН-ДУ Временные жильцы Ст. 80 Дополнительное соглашение 12/155

Ч. 12 ст.155 ЖК РФ Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Члены семьи нанимателя Нанимател ь Договор социального найма (ДСН) Ст.60 Наймодател ь Управляющая организация Договор управления (ДУ) Плата за наем 3/155 Оплата ЖКУ ЖКУ 2/162 Компенсация разницы ДСН-ДУ 4/155 Член семьи нанимателя Бывший член семьи нанимателя 4/69 Оплата ЖКУ Солидарная ответственност ь 2/69

Текущий ремонт жилого помещения (315-ПП РФ) К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Недостатки договора социального найма Отсутствует срок проведения нанимателем работ по текущему ремонту жилого помещения. Отсутствует срок проведения наймодателем капитального ремонта жилого помещения. Законодательно не установлены виды работ по проведению капитального ремонта жилого помещения. В договоре социального найма не классифицированы отношения нанимателя с третьими лицами (УО, ОО, ТСЖ, ЖСК, РСО).

Недостатки договора социального найма Отсутствует определение понятия - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Отсутствует определение понятия - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Недостатки договора социального найма Не установлен механизм внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при способах управления (непосредственный и управление ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК). При предоставлении нанимателем жилого помещения во временное пользование необходимо заключать дополнительное соглашение с наймодателем.

Недостатки договора социального найма Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (п. 38 Постановления Правительства от 13 августа 2006 г. 491). Таким образом присутствует законодательный пробел. Если будет собственниками выбран иной способ управления (ТСЖ, непосредственный способ) отсутствует порядок внесения разницы в оплате.

Восполнение пробелов и устранение конфликтных норм законодательства

В договор социального найма необходимо внести следующие дополнения Наймодатель обязан обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества путем: своевременного заключения с организациями, в зависимости от выбранного способа управления, договора на предоставление коммунальных услуг (ресурсов) в интересах Нанимателя и за его счет; в интересах Нанимателя и за его счет; контроля качества предоставляемых коммунальных услуг (ресурсов); поручения уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ресурсы) в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

В договор социального найма необходимо внести следующие дополнения Наниматель жилого помещения по договору социального найма при предоставлении занимаемого жилого помещения другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам) обязан вносить дополнительную плату за потребляемые ими коммунальные услуги в течение всего срока временного проживания.

В договор социального найма необходимо внести следующие дополнения Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: -вносить плату за жилое помещение в соответствии с порядком установленным наймодателем; - при использовании приборов учета коммунальных услуг предоставлять сведения о показаниях таких приборов в соответствии с порядком установленным наймодателем.

В договор социального найма необходимо внести следующие дополнения Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение путем: -принятия участия на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме по всем вопросам, поставленным на голосование; -заключения договоров с управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК или с РСО и ОО в зависимости от выбранного на общем собрании собственников помещений способа управления многоквартирным домом в интересах нанимателя и за его счет; -контроля исполнения организациями обязательств по заключенным договорам; -установления размера платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателя

Текущий ремонт жилого помещения в договоре найма К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов (петли, ручки, замки, нашивные листы, стекла, рейки у стекол), ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) не отнесенного к общему имуществу в многоквартирном доме. Наниматель осуществляет текущий ремонт жилого помещения один раз в пять лет, а также при расторжении договора найма.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» 15. В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования; в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Капитальный ремонт жилого помещения в договоре найма К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому Наймодателем за свой счет, относятся следующие работы: замена полов, дверей, окон, подоконников, выполняемые для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Наймодатель не осуществляет капитальный ремонт жилого помещения, если необходимость его проведения возникла по вине нанимателя.

В договор управления многоквартирным домом необходимо внести следующие сведения Собственник муниципальных помещений по настоящему договору действует в интересах Нанимателя и за его счет. Собственник муниципальных помещений переуступает Управляющей организации (обслуживающей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК) право требования исполнения обязательств лицами, пользующимися помещениями Собственника (нанимателями), в части своевременной оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также оплаты коммунальных услуг (ресурсов).

В договор управления многоквартирным домом необходимо внести следующие сведения При заключении договоров социального найма или найма в период действия настоящего договора Собственник муниципальных помещений обязан информировать нанимателей об условиях настоящего договора. Собственник муниципальных помещений обязан информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

В договор управления многоквартирным домом необходимо внести следующие сведения Если размер вносимой нанимателями жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится собственником муниципальных помещений управляющей организации в согласованном с ней порядке.