Рынок коммерческого строительства в Украине: объемы, тенденции и перспективы развития Киев 2008 С т р о и м б у д у щ е е в м е с т е ! * Данное исследование и его методика является собственностью BauMarketing ®. Использование любой части информации без согласования с руководителем проекта запрещено.

Цель и задачи проекта Исследование рынка коммерческого строительства – самый масштабный в Украине проект в данном сегменте, проводимый BauMarketing ® четвертый год подряд. Главной целью проекта является сбор и полная и комплексная обработка данных об объектах коммерческого назначения, строящихся на территории Украины, позволяющая получить самые объективные и оперативные данные о состоянии отрасли. В проекте участвуют в добровольной или принудительной форме все операторы данного рынка, участвовавшие в возведении минимум одного объекта коммерческого назначения текущего года – от заказчиков и проектировщиков до девелоперов и поставщиков материалов. 5

Цель и задачи проекта Базовые задачи исследования: 1. Оценка объема рынка: -в целом (количество зданий, площадь зданий); -по типу строительства (новое / реконструкция / расширение); -по назначению зданий; -по типу и объему того или иного материала, используемого при строительстве зданий коммерческого назначения (показатели под заказ). 2.Выявление лидеров рынка, реальных долей компаний-операторов. 3.Прогнозирование развития рынка по сегментам назначения и по регионам на будущие 2 года. 4.Фиксация динамики развития рынка за последние 3 года. 5.Решение дополнительных индивидуальных (ad-hoc) задач. 6

Характеристики исследования Коммерческое строительство – строительство и реконструкция объектов нежилого назначения, строящегося для собственных нужд предприятий, либо для коммерции (продажа, аренда). Сегменты коммерческого строительства (типы объектов, учитываемые при оценке рынка): -производственные, производственно-складские здания (заводы, цеха, типографии); -склады и логистические комплексы, ангары и авиаангары; -объекты сельскохозяйственного назначения (зернохранилища, элеваторы, фермы по выращиванию КРС, птичники); -объекты торговли (магазины, супермаркеты, торговые центры, ТРЦ, автосалоны); -объекты сервиса (СТО); -выставочные и торгово-выставочные комплексы; -кинотеатры и др.объекты индустрии развлечений; -спортивные сооружения; -офисные центры, объекты административного назначения (школы, больницы, другие муниципальные заведения); !NEW Многофункциональные комплексы 7

Характеристики исследования Новое строительство – строительство полностью нового объекта, «с нуля». Реконструкция – кардинальное изменение здания, связанное со сносом стен / изменением назначения и т.д. Т.е. при реконструкции происходит фактически «демонтаж» здания; оставляя только фундамент и/или несущие стены, все остальные работы (обустройство внутренних перегородок, наружных стен, полов, отделочных работ) делаются с нуля. Расширение – пристройка нового крыла, надстройка новых этажей к уже существующему зданию. Объекты, в которых производились ремонтные работы (утеплительные работы, смена кровельного покрытия, покраска стен, смена напольного покрытия, монтаж подвесных потолков и др., в т.ч. всего здания целиком или большой его части), а также объекты вторичного рынка, не входят в список аудируемых объектов. МЫ МОНИТОРИМ ТОЛЬКО РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 8

Характеристики исследования Что НЕ входит в объекты исследования: -Объекты жилого назначения; -Объекты вторичного рынка (объекты торгового назначения в жилых домах, офисы в квартирах и т.п.); -Встроенные объекты (магазины на первых этажах жилых домов); -Объекты коммерческого строительства площадью по полу менее 200 кв.м; -Объекты некапитального строительства (временные торговые сооружения); -Сооружения, не являющиеся зданиями (навесы, гаражи, стоянки, АЗС и т.п.). Базовые показатели оценки рынка коммерческого строительства: 1. Квадратные метры площади по полу (с учетом этажности, антресолей). 2. Штуки зданий (зданием считается отдельно стоящее сооружение, имеющее фундамент, стены, кровлю и функциональное предназначение). 9

Кому и зачем необходима данная информация Наименование групп ЦАЧто дает данное исследование Девелоперские, инвестиционно- строительные компании Количество и реальное состояние объектов коммерческого назначения в натуральных и ценовых показателях. ГенподрядчикиОбъем рынка в целом. Собственная доля и доля других операторов рынка. Потенциал (сколько каких объектов будет строиться). Технология строительства. Площади. Наиболее интересные рынки. Поставщики материалов и оборудования, массово используемых в коммерческом строительстве (несущие и ограждающие конструкции, внутренние перегородки, промышленные и коммерческие полы, техника и др.) Объемы рынка посегментно. Какие материалы (свои, субституты) используются на тех или иных объектах. 10

Кому и зачем необходима данная информация Наименование групп ЦАЧто дает данное исследование Финансовые структуры, инвестиционные фонды, вкладывающие в сектор коммерческой недвижимости Понимание уровня прибыльности данного сектора, а также других финансовых показателей (термин возврата инвестиций, себестоимость строительства, другие типы расходов и др.) Консалтинговые компании, обслуживающие сектор коммерческой недвижимости Любая информация, дающая полную информацию для расчета инвестиционной привлекательности того или иного сегмента в том или ином регионе. 1

Замеряемые показатели рынка (входят в основной отчет) ПоказательПояснения к нему Хозяин / Инвестор / Застройщик Иногда это разные компании, иногда одна и та же. При потребности клиента данные типы юридических лиц могут быть разделены. Дата поставки несущих конструкций на стройплощадку (год) У объекта может быть огромное количество этапов – от планируемого до сданного в эксплуатацию. Разные компании за основу для расчетов объемов рынка принимают разные стадии строительства объекта. По желанию клиента данный вопрос о стадии может быть изменен, например, на «стадия объекта». Название объектанапример: «Торговый центр Метро», «ТРЦ «Ультрамарин», «Зернохранилище», «Склад готовых изделий завода Союз-Виктан» и т.п. ОбластьДанный показатель используется при региональном анализе. ГородДанный показатель предназначен для четкой идентификации объекта и может быть использован для последующего анализа по городам, если таковой потребуется. 1616

Замеряемые показатели рынка (входят в основной отчет) ПоказательПояснения к нему АдресИмеется в виду: дом, улица. Используется для более четкой идентификации объекта, т.к. иногда на одной улице одновременно строится несколько однотипных объектов. Тип строительства Кодируются следующие типы: 1 - новое, 2 - реконструкция, 3 – расширение. Назначение1-производство, 2-торговля, 3-торгово-развлекательный комплекс, 4 - склад, логистические комплексы, 5 - офисы, 6 - гостиницы, курорты, 7 – развлечения, 8 - жилье, 9 - спорт, 10 - другое (что именно), 11 - админздания, 12 - многофункциональные комплексы. Количество этажей Данный показатель необходим как для расчета полной площади здания (когда известна информация о площади одного этажа), так и для расчета дополнительных показателей (например, площадь фасадов и др.) Полная площадь здания по полу Данный показатель учитывает как этажность здания, так и наличие антресолей и рассчитывается в кв.м. 1717

Методология При проведении исследования применяются следующие методы: 1.Аудит объектов, строящихся в Украине. Данное исследование не является количественным, поэтому ошибка выборки в нем как таковая отсутствует. Это также и не сенсус, т.к. аудиторы не переписывают все объекты, встречающиеся на пути следования. «Прочесать» всю территорию Украины, переписывая абсолютно все объекты коммерческого назначения, в т.ч. аптеки и небольшие магазинчики на первых этажах домов, а тем более – офисы в квартирах, - не есть задачей проекта. Мы исследуем только первичный рынок. Исследование представляет собой сплошную перепись строящихся отдельно стоящих объектов, по которым есть предварительная информация, собираемая из многочисленных источников. По нашим оценкам, базы покрывают не менее 95% рынка. 2.Анализ аналитики рынка коммерческого строительства (с 2003 года). Поскольку мы проводим исследование не первый год, у нас есть аналогичные базы и аналитика прошлых лет, по которым мы делаем сравнение. 20

Источники информации Источники информации: 1.Информация, собираемая BauMarketing ® в течение года. 2.Информация, предоставленная участниками исследования. 3.Информация, полученная в результате физического наблюдения (аудит стройплощадок). 4.Информация, полученная в результате опроса строительных компаний, девелоперов, инвесторов. 5.Информация с официальных страниц предприятий. 6.Информация, полученная из вторичных источников (пресса, специализированные сайты). 7.Официальные данные статистики коммерческого и промышленного строительства. 8.Данные ВЭД по объемам ввозимых БМЗ. 9.Архивные данные одноименных проектов КПД 100 – BauMarketing ® гг. 21

Расширенную версию проекта и дополнительную информацию можно получить у руководителя проекта Виктории Пасечник: