5.Особенности рынка недвижимости Проблема взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости Транзакционные издержки Риски Ликвидность Особенности взаимодействия спроса и предложения

5.1.Проблема взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости Первичный и вторичный рынок влияют друг на друга: цены вторичного рынка являются ориентиром, показывающим рентабельность нового строительства при существующем уровне цен Например, снижение цен на вторичном уровне приводит к обесцениванию уже вложенных в строительство средств. В результате инвесторы потеряют часть средств, кредитные инвесторы столкнутся с невозвратами кредитов, а спрос на подрядные работы упадет

С другой стороны, если растут затраты на строительство, то это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что, в конечном итоге, повышает спрос и цены на вторичном Для того, чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный, необходимы качественные преимущества объектов первичного рынка по сравнению с имеющимися объектами, соразмерно возможностям покупательского спроса

Первичный и вторичный рынок по-разному реагируют на изменение экономической ситуации: При снижении спроса может гибко реагировать уменьшением предложения или падением цены, нижняя граница которой определяется: 1)ценой приобретения объекта; 2)финансовым положением продавца; 3)соответствием уровня доходов продавца уровню текущих затрат по содержанию недвижимости При снижении спроса может гибко реагировать уменьшением предложения или падением цены, нижняя граница которой определяется: 1)ценой приобретения объекта; 2)финансовым положением продавца; 3)соответствием уровня доходов продавца уровню текущих затрат по содержанию недвижимости Вторичный рынок Первичный рынок Сложно как уменьшить, так и увеличить предложение, т.е. предложение является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. Нижняя граница цен определяется уровнем затрат на строительство Сложно как уменьшить, так и увеличить предложение, т.е. предложение является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. Нижняя граница цен определяется уровнем затрат на строительство

Эти факторы ограничивают возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма Вывод: сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости трудно достижима, т. е. на рынке преобладает неравновесное состояние Эти факторы ограничивают возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма Вывод: сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости трудно достижима, т. е. на рынке преобладает неравновесное состояние

5.2.Трансакционные издержки на рынке недвижимости Трансакционные издержки – издержки заключения сделки Их величина определяется двумя группами факторов. I группа – рыночные факторы: 1) полнота и достоверность рыночной информации; 2) наличие достаточного числа контрагентов; 3) степень стандартизации условий сделки; 4) возможность использования стандартных контрактов и договоров; 5) количество вариантов расчетов.

II группа – система государственного регулирования рыночных отношений: 1)наличие специального режима налогообложения отдельных видов сделок; 2)разрешение на проведение сделки; 3)необходимость дополнительных процедур; 4)ограничение при допуске на рынок (конкурс).

Классификация трансакционных издержек Трансакционные издержки включают следующие виды затрат: 1.издержки поиска информации; 2.издержки ведения переговоров и заключения контрактов; 3.издержки измерения; 4.издержки спецификации и защиты прав собственника; 5.издержки «оппортунистического» поведения.

Страна Общие издержки, % от до до Кипр8,314,2 Эстония2,65,5 Финляндия7,710,2 Франция11,119,4 Германия7,912,6 Италия10,022,1 Латвия4,07,5 Литва2,35,0 Нидерланды10,513,7 Норвегия3,85,7 Россия20,725,5 Испания10,714,2 Швеция4,57,5 Великобритания2,814,4 Украина5,07,0 Таблица: трансакционные издержки по странам Европы (в процентах). Данные Global Property Guide, 2007

Задание: оцените примерные затраты (во времени и денежном выражении) на совершение операций, которые необходимо совершить для купли- продажи 2х комнатной квартиры в Пскове ОперацияПериод времени Денежное выражение 1)Поиск информации 2)… Месяцев, дней Руб.

Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. 5.3.Риски на рынке недвижимости На рынке недвижимости проблема риска особенно актуальна.

Виды рисков 1.политические 1.политические – характеризуются вероятностью снижения доходности инвестиций в связи со сменой политического курса; 2.юридические 2.юридические – характеризуются возможностью утрат права собственности и убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов; 3.технологические и градостроительные 3.технологические и градостроительные – проявляются в неправильном выборе места реализации проекта, несоответствии окружающей застройки, неверном выборе материалов и т. д.; 4.административные 4.административные – проявляются в нестабильности налогового режима, появлении новых требований по выполнению обязательств перед органами местной власти, введение ограничений функционального использования здания и т. д.;

5.экономические 5.экономические – характеризуются неверным макроэкономическим прогнозом, прогнозом развития региональной экономики, ошибками прогнозирования спроса и предложения; 6.финансовые риски 6.финансовые риски, в которых можно выделить следующие виды: 1)риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе 1)риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: несоответствие реальных темпов инфляции прогнозируемым, изменение ставок по кредитам и др.; 2)риски, обусловленные вариантом финансирования деятельности и уровнем проработки финансовых решений: 2)риски, обусловленные вариантом финансирования деятельности и уровнем проработки финансовых решений: соотношение собственных и заемных средств; 3)риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов 3)риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов (ошибки в расчетах, ошибки в планируемых поступлениях доходов и расходов по проекту).

В реальной ситуации все группы рисков взаимосвязаны, что обуславливает их мультипликативный эффект

Особенностью рынка недвижимости является более низкая ликвидность товаров на нем, что обусловлено следующими факторами: 5.4. Проблема ликвидности на рынке недвижимости 1)несовершенством рыночной информации; 2)высоким уровнем трансакционных издержек; 3)локальностью рынков недвижимости; 4)многообразием рисков.

Следствием этого является тот факт, что для совершения сделок купли- продажи при адекватной оценке нормальным сроком экспозиции является 2 – 4 месяца; при завышенной цене период больше. Сроком ЭКСПОЗИЦИИ называется период между выставлением объекта на продажу и продажей. Для разных типов недвижимости срок – различен.

Динамика срока экспозиции является показателем состояния и динамики спроса и предложения на рынке. Более низкая ликвидность товаров на рынке вызывает необходимость в профессиональных участниках рынка для ускорения оборота, повышения уровня ликвидности по сравнению с другими видами активов.

Рынок недвижимости имеет тесные взаимосвязи со следующими видами рынков: финансовым; рынком подрядных работ; рынок рабочей силы; рынок строительных материалов; прочие. 6. Место рынка недвижимости в системе рынков

С одной стороны, повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы и т. д., C другой стороны – рынок недвижимости испытывает на себе влияние, прежде всего, финансового рынка, который является основным источником ресурсов для сферы недвижимости Рынок реальных активов Финансовый рынок Рынок недвижимости

Существует две основные позиции по вопросу влияния инвестирования в недвижимость на развитие экономики: сторонники рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в нее стимулируют развитие экономики сторонники реальной экономии считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение ресурсов из других секторов экономики.

Существует следующая взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости: 1)циклы не совпадают во времени; 2)спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике; 3)этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

С>ПС>П С=П П>СП>С Цикл рынка недвижимости «Перестройка» рынка недвижимости Экономический цикл развитие спад стабилизация

Причины несовпадения циклов: рынок недвижимости раньше чем другие реагирует на стоимость денег; так, увеличение стоимости денег заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных затрат, что снижает спрос на рынке недвижимости. возникает избыток предложения над спросом, что влияет на ситуацию в смежных отраслях экономики. происходит перестройка рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и т. д. с ростом доходов и массой денег в обращении, спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается на состоянии и тенденциях развития экономики в целом.

Основные показатели изменений в состоянии рынка Показатели изменений в состоянии рынка Количество сделок на рынке Срок экспозиции объекта на рынке

7.Взаимодействие «рынка капитала» и «рынка товаров» на рынке недвижимости Двойственная природа недвижимости, тесная связь рынка недвижимости, финансового рынка и реального сектора экономики хорошо иллюстрируется следующей схемой, где показано как внешние взаимосвязи рынка недвижимости трансформируются в его внутренние закономерности

РЫНОК ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (НЕДВИЖМОСТИ) РЫНОК ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ РЫНОК НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗМЕНЕНИЕ ОБЪЕМА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Размер квартирной платы за 1м2 Цена жилищных услуг Количество жилищного фонда (м2) Объем строительства и реконструкции жилищного фонда (м2) S= V-Sа P = f (С) D(R) = S P = R/i Цена 1м2 жилищного фонда (недвижимости) S S1S1 R1R1 R P0P0 P1P1 P V1V1 V

услуга по удовлетворению потребности человека в жилище Исходный пункт анализа рынок жилищных услуг, товаром на котором является услуга по удовлетворению потребности человека в жилище. Цена данной услуги арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением. P=R/I, где Р - цена; R - арендная плата (рента); I - ставка капитализации. P=R/I, где Р - цена; R - арендная плата (рента); I - ставка капитализации.

Спрос на жилищные услуги зависит от: уровня самой арендной платы, числа потребителей уровня их доходов. В свою очередь число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики. Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов уровня арендной платы и состояния экономики D= f (Rэ), где D - спрос; f - уровень арендной платы; Rэ –экономика D= f (Rэ), где D - спрос; f - уровень арендной платы; Rэ –экономика

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося жилого фонда (фонда недвижимости) Если в данный момент на рынке есть равновесие, то спрос должен быть равен предложению: D=S, где S предложение D=S, где S предложение Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая для инвесторов представляет собой доход от недвижимости, а значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами. Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т. е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости: I = R/P