Николаев Борис Александрович аналитический отдел ОАО «Камская долина», г. Пермь, 2011 г. Построение модели зонирования территории в зависимости от ценности местоположения недвижимости: проблемы и пути их решения

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) «Зонирование». Понятие и философские «корни» вопроса Зонирование – разделение некоторой ограниченной территории на части (зоны) в зависимости от стоимости объектов недвижимости в этих зонах находящихся. «Объект стоит дорого, потому что находится в центре или объект находится в центре и потому стоит дорого?» ПОСТУЛАТ: цена определяет престижность местоположения ПОСТУЛАТ: местоположение определяет стоимость объекта недвижимости НА ОСНОВЕ ЭТО СТРОИТСЯ: ценовая карта НА ОСНОВЕ ЭТО СТРОИТСЯ: зонирование АРГУМЕНТ: - рынок недвижимости – структура «инертная», в рамках конкретного момента времени характеристика «местоположение» - фиксирована, кластеры определены АРГУМЕНТ: - зонирование – документ, более нацеленный на перспективу. Тут «местоположение» - условно- переменная величина во времени. Изменение местоположения происходит через изменение роли действия факторов локального уровня.

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) Алгоритм построения модели зонирования Зонирование ЦЕНОВАЯ КАРТА МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ ФАКТОРОВ ЛОКАЛЬНОГО УРОВНЯ + СУЩЕСТВУЮЩИЙ ОПЫТ Ценовые карты построены для целого ряда городов РФ. Выработан более менее обобщенный алгоритм (последовательность) действий. Попытки анализировать данный уровень предпринимались лишь столичными специалистами и сводились, как правило, к анализу удаленности от станций метро. ПРОБЛЕМЫ проблема формирования «наполнения» выборок; проблема аргументированного использования иерархических уровней в процессе ценового зонирования; проблема необходимости сужения кластера до «точки». глобальная проблема: по сути сформировать «с нуля» модель оценки факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости на локальном уровне

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) Особенности зонирования территории городов разных форм (структур) Форма (структура) городаОсобенности процесса зонирования 1. ПолосовиднаяМестоположение в основном характеризуется удаленностью от центра города и транспортной доступностью. Роль локальных центров менее выражена. 2. МногоядернаяСформированный и выраженный центр города. Но велика роль локальных центров. 3. Радиально-КольцеваяМестоположение в основном определяется удаленностью от центра города. Локальные центры значительно менее развиты в сравнении с центром. 4. КомпактнаяРоль зонирования снижена. Дифференциация стоимости в зависимости от удаленности от центра незначительна. Однако велика роль локального уровня и характера застройки. 5. РасчлененнаяРоль зонирования максимальная. Широкий разброс жилых массивов. Неравномерность развития территорий внутри районов. Формирование локальных центров. Высокая значимость транспортной доступности и локального уровня в целом

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) Эволюция ценового зонирования г. Перми учетом формы города БЫЛО (2000 год) БАЗОВАЯ МОДЕЛЬ ДВУХУРОВНЕВАЯ МОДЕЛЬ ЕСТЬ (с 2008 года) ПРЕДПОСЫЛКА: заказ УЖКХ ПРЕДПОСЫЛКА: необходимость создания ценовой карты, объективно отражающей с одной стороны особенности Перми с точки зрения формы города, а с другой – ситуацию в понимании ПОТРЕБИТЕЛЯ. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ: кластеры: микрорайоны типы МЖД, включаемых в выборку: 5 эт, ХР, БР ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ: кластеры: микрорайоны, районы, зоны «базовой» модели» типы МЖД, включаемых в выборку: все в том числе объекты первичного рынка ФОРМУЛА РАСЧЕТА: ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА: Категория престижностиЗначения поправочного коэффициента 1. Центр1,41 2. Прилегающие к центру районы1,21 3. Районы средней удаленности1,08 4. Окраины центральных районов0,96 5. Отдаленные районы0,84 РЕЗУЛЬТАТ: Ценовая карта с детализацией до кадастрового квартала, на которую в последствии накладывается карта влияния коэффициента локального уровня РЕЗУЛЬТАТ:

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) Проблема необходимости сужения кластера до «точки» СУЩНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ ВАРИАНТ РЕШЕНИЯ А Б проявляется при применении результатов зонирования в оценочной практике в рамках сравнительного подхода А Б На практике, используя фрагмент данной карты, можно производить расчет поправочных коэффициентов для объектов недвижимости, расположенных в любой точке земной поверхности (графическим методом, через соотношение длин касательных, проведенных из сравниваемых объектов к ближайшим изопретам). карта изопрет от. Лат «iso» - равный, «pretium» - цена

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз) Модель оценки факторов локального уровня Модель оценки факторов локального уровня датирована 2008г. АЛГОРИТМ: 1)определение перечня факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости на локальном уровне (в пределах смежных кадастровых кварталов); 2) количественная формализация степени влияния этих факторов как по подробной модели (где заданы конкретные значения удаленности), так и по упрощенной модели (где значения удаленности условно заданы как «большая», «средняя», малая») 3) собственно расчет коэффициента локального уровня по кадастровым кварталам. в завершении построения зонирования производится объединение 2 ценовых уровней с локальным, и расчет интегрированных коэффициентов ценности местоположения по кадастровым кварталам:

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Советская, 40, ОАО «Камская долина», аналитический отдел, Телефон: (342) , Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!