Вопросы становления саморегулирования в сфере управления недвижимостью в России Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования

Становление рынка по управлению недвижимостью С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и ФЗ 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» происходит стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью (в т.ч. по управлению многоквартирными домами, далее- МКД), а именно: становление управляющих организаций (компаний, далее – УК); за последние 2 года создано около 10 тысяч частных УК; под их управлением сейчас находится 150 тысяч домов, где проживает около 35 млн. жителей; становление товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ) и иных собственников недвижимости; создано около 70 тысяч ТСЖ, объединяющих 17,5 млн. жителей; Рынок продолжает дальнейшее, более быстрое по сравнению с предыдущим этапом, развитие; в ближайшие 2-3 года будут охвачены частными УК и ТСЖ оставшиеся актуальные1,2-1,4 млн. МКД. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 2

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью Финансовый блок проблем: (емкость рынка по оплате населением услуг ЖКХ 1,2 триллиона рублей в год): 1. Злоупотребление правом распоряжения деньгами жителей со стороны УК и ТСЖ (несанкционированные покупка недвижимости, валюты, выдач а займов и т.п. вместо оплаты ЖКУ, общий ущерб по оценкам экспертов 65 млрд. р.). 2. Выставление квитанций на оплату ЖКУ: а) одновременное выставление квитанций за одинаковые услуги разными компаниями (две, три квитанции – общий ущерб жителям по экспертным оценками 7,5 млрд. р.; б) квитанции от компаний «однодневок» – общий ущерб жителям 1 млрд. р.,). 3. Злоупотребление бухучетом и банкротством УК. Правовой блок проблем: 1. Отсутствие вида деятельности и его регулирования в данной сфере – доступ любому лицу. 2. Несоразмерность юридической ответственности - уставный фонд УК (10 т.р.) значительно меньше рисков управления. 3. Неопределенность юридической ответственности УК (отсутствие страхования рисков и имущества компенсационного фонда). 4. Отсутствие правовой ответственности ТСЖ и иных собственников жилой и коммерческой недвижимости (г. Москва, «Трансвааль-парк», погибло 28 человек; взрывы бытового газа в жилых домах - более 20 случаев, более 100 погибших и т.д.). Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 3

Инженерно-технический блок проблем: 1.Сдача застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ без «лишних» вопросов к качеству строительства. 2.Невыполнение из-за экономии денег необходимых для инженерно-технической безопасности объектов регламентных работ. 3.Техническая безграмотность УК и ТСЖ - неэффективные потребление энергоресурсов (ущерб 85 млрд.р. в год) и отсутствие учета энергоресурсов (ущерб 40 млрд.р. в год), завышенная стоимость работ, аварийность МКД (трещины в фундаментах и т.п.) и запрет на эксплуатацию элементов МКД (лифты и т.п.). 4.Правовая безграмотность специалистов ТСЖ и собственников жилья (установление кабальных для ТСЖ и собственников договорных отношений со стороны УК, поставщиков энергоресурсов и пр. организаций) 5.Отсутствие программ подготовки и повышения квалификации специалистов. Управленческий блок проблем: 1. Потеря единого информационного пространства в ЖКХ:а) невозможность получения информации органами госвласти и МСУ о состоянии жилфонда, ценах на ЖКУ, стоимости и объеме выполняемых работ (услуг), латентной миграции населения и т.д.; б) отсутствие возможности планирования, контроля и надзора за системой жизнеобеспечения; 2. Предоставление безответственной либо заведомо ложной информации со стороны УК (регистрация граждан, сведения о начислении и оплате ЖКУ и т.д.); 3. Отсутствие ответственности за несанкционированное предоставление информации Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 4

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования. Неурегулированность отношений в сфере управления недвижимостью может привести к: 1. Лишению граждан жилья, вследствие увеличения количества аварийного и ветхого жилья, увеличения числа аварийных ситуаций (трещины в стенах дома, взрывы бытового газа и т.п.); по экспертным оценкам в течение 2-3 лет, в случае нерегулирования, от 2% до 10% жителей могут остаться «без крыши над головой» в силу прихода жилья в состояние непригодное для проживания. 2. Возникновению необоснованных долгов ТСЖ и собственников жилья перед УК и как следствие выселению граждан из квартир. 3. Накопления критической суммы долга со стороны УК и ТСЖ перед энергоснабжающими компаниями, что приведет: а) к ограничению подачи энергоресурсов; б) недоремонту сетевого хозяйства, авариям на сетях с последующей невозможностью поставки воды и тепла в дома. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 5

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования. В итоге может произойти потеря доверия общественности к институту власти, который несколько десятков лет был ответственен за ЖКХ, но самоустранился во время проведения реформы, и, в дополнение к проблемам обманутых дольщиков и вкладчиков добавится проблема «Обманутых собственников», значительно превышающая по масштабу ущерба предыдущие. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 6

Возможные варианты системы госрегулирования Системы госрегулирования: Лицензирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, контроль и надзор за их исполнением посредством закона, полномочий Правительства, уполномоченного органа власти. Саморегулирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, установление ответственности самими участниками рынка в форме саморегулируемых организаций, при осуществлении контроля и надзора со стороны органов госвласти. КритерииЛицензированиеСаморегулирование Стоимость для государстваВысокая (-)Низкая (+) Стоимость для рынкаНизкая (+)Высокая (-) Коррупционная емкостьВисокая (-)Низкая (+) Ответственность регулирующего органаМинимальная (-)Максимально необходимая (+) Ответственность регулируемого субъектаНизкая (-)Полная (+) Примеры функционирования системы (мировой опыт) Имеются (+) Срок создания и организацииНезначительный (+)Значительный (-) Гибкость системы регулированияНизкая (-)Высокая (+) Соответствие тенденциям развития экономики Низкое (-)Высокое (+) ИТОГО3 плюса7 плюсов Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 7

Правовые основы саморегулирования в РФ Правовой старт развития саморегулирования в России был дан с вступлением в действие Федерального закона 315 «О саморегулируемых организациях», который определил порядок возникновения и функционирования саморегулируемых организаций Постановлением Правительства РФ 457 было принято «Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Минэкономразвития РФ» (далее – Росреестр РФ), которое закрепило функцию ведения реестра саморегулируемых организаций, создаваемых на добровольной основе, за указанной службой. Указанные нормативно-правовые документы предоставляют возможность профессиональным и предпринимательским сообществам создавать объединения и получать статус саморегулируемой организации. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 8

Предложение Эффективный выход из сложившейся ситуации - запуск проекта, направленного на построение системы действенной защиты прав собственников жилья, посредством создания специализированных ассоциаций ТСЖ и придания им специальных возможностей с одной стороны, и повышение ответственности УК путем создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, с другой стороны, при увеличении административного влияния органов госвласти. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 9

Предполагаемый результат внедрения саморегулирования. 1.Увеличение административного влияния органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления в сфере ЖКХ регионов при отсутствии необходимости финансирования проекта. 2.Повышение финансовой дисциплины УК в отношении поставщиков энергоресурсов (тепла, воды, электричества). 3.Исключение возможности злоупотребления со стороны управляющих компаний в отношении собственников. 4.Запрет на деятельность недобросовестных УК. 5.Минимизация злоупотреблений собственников и их объединений (ТСЖ, ЖСК) в отношении УК. 6.Установление реальной ответственности УК и как следствие появление возможности возмещения ущерба со стороны управляющих компаний перед собственниками МКД, иной недвижимости (детские сады, школы, кинотеатры, спортивные сооружения и т.п. ) и третьими лицами. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 10

Примерная схема взаимоотношений между ТСЖ и УК Ассоциация СРО УК Ассоциация Товариществ собственников жилья Уполномоченный орган власти (регулятор) СРО УК Ассоциация ТСЖ Ассоциация ТСЖ Ассоциация ТСЖ уровни взаимодействия Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 11

Анализ готовности к внедрению саморегулирования Предложение по внедрению системы саморегулирования было представлено на обсуждение: 1.Органам исполнительной власти и местного самоуправления. 2.Управляющим компаниям и их объединениям. 3.Объединениям собственников жилья. 4.Ресурсоснабжающим организациям. Результат: Предложение было поддержано на многочисленных парламентских слушаниях и круглых столах, в том числе, за последние 3 месяца: на семинаре-совещании Комитета по собственности Госдумы РФ в г. Тамбове 1-2 июня 2009 года, на заседании Центра социально-консервативной политики Партии "Единая Россия" в г. Оренбурге 20 июня 2009 года, на слушаниях в Общественной палате РФ 24 июня 2009 года, на совещании Российской жилищной федерации в г. Калининграде 22 июля 2009 года на совместных совещаниях Комитета Госдумы РФ по собственности и объединений УК в г. Москве 26 августа и 7 сентября 2009 года. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 12

Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 13 Старт внедрения саморегулирования 23 июля 2009 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Минэкономразвития РФ зарегистрировало на основании ФЗ 315 «О саморегулируемых организациях» первую саморегулируемую организацию управляющих компаний в РФ: сведения о Некоммерческом Партнерстве управляющих многоквартирными домами Удмуртской республики «Управдом» внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций за 0001.

Внедрение саморегулирования. Органы исполнительной власти и местного самоуправления В августе 2009 года Комитет Госдумы России по собственности направил предложения о внедрении саморегулирования в 43 региона РФ (обозначены красным цветом), 42 из которых приняли предложение. В сентябре 2009 года 5 регионов (обозначены желтым цветом) самостоятельно вышли на Комитет Госдумы по собственности с предложением о включении их в качестве пилотных регионов – участников проекта. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 14

Участие предпринимательского сообщества в саморегулировании Анализ показал высокую степень готовности и желания предпринимательского сообщества к переходу на систему добровольного саморегулирования в этой сфере. 18 субъектов РФ начали активную работу по созданию саморегулируемых организаций, из них: в 5 субъектах РФ уже созданы некоммерческие организации, объединяющие управляющие компании региона, готовиться пакет документов для регистрации СРО; в 8 субъектах РФ созданы некоммерческие организации, объединяющие менее 25 управляющих компаний региона, идет набор управляющих компаний до 25; в 5 субъектах РФ начат процесс создания некоммерческих организаций, объединяющих управляющие компании. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 15

Участие предпринимательского сообщества в саморегулировании Подготовка документов для регистрации СРО УК Объединение УК в некоммерческое партнерство Создание некоммерческих партнерств Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 16

Партийный проект «Управдом» 9 сентября 2009 года принято решение Президиумом Генерального совета партии «Единая Россия» о создании комиссии по защите прав собственников и нанимателей жилья и утверждении проекта под названием «УПРАВДОМ», в который вошли проект по саморегулированию в сфере управления недвижимостью и проект "Управдом - в каждый дом". Основные цели проекта: формирование системы защиты прав собственников жилья при помощи ассоциаций товариществ собственников жилья и повышение ответственности управляющих компаний через саморегулируемые организации управляющих компаний (УК). создание условий, оптимизации нормирования и стандартизации отношений в сфере управления недвижимостью. формирование среды ответственных собственников недвижимости. Создание спроса на эффективные управленческие кадры в сфере ЖКХ. Выработка стандартов, определение профессиональных требований к специалистам - управляющим МКД. Снижение уровня социальной напряженности в сфере ЖКХ. обеспечение органов местного самоуправления инструментами мониторинга сферы управления жилищным фондом. Реализация системы взаимодействия между гражданами, органами власти и местного самоуправления. получение и распространение позитивного опыта по защите прав собственников и нанимателей жилья. Усиление партийного влияния в регионах, привлечение в партию новых членов благодаря активной работе с населением в рамках проекта. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 17

Партийный проект «Управдом» Задачи проекта: 1.Трудоустройство граждан в условиях экономического кризиса путем создания рабочих мест для квалифицированных управляющи многоквартирными домами. 2.Подготовка кадров для эффективного управления в сфере ЖКХ: обучение управляющих многоквартирными домами, активистов ТСЖ, сотрудников управляющих и эксплуатирующих компаний. 3.Создание условий для появления саморегулируемых организаций УК и ассоциаций ТСЖ и оказание методической помощи в составлении документов, регулирующих отношения между собственниками, ассоциациями ТСЖ, СРО УК, энергоснабжающими организациями, органами государственной и региональной власти РФ и органами местного самоуправления. 4.Внедрение инструментов контроля расходования энергоресурсов, использование новых эффективных технологий ресурсосбережения и энергоэффективности как способа снижения расходов населения на услуги ЖКХ. 5.Содействие в организации реально действующих ТСЖ в домах с целью повышения эффективности эксплуатации, контроля расходования ресурсов, обеспечения экономии за счет рационального распределения средств собственников, получения финансирования для осуществления капитального ремонта согласно 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 18

Мероприятия (события) по внедрению системы саморегулирования Сентябрь 2009 года: проведен круглый стол по теме «Саморегулирование в различных отраслях профессиональной и предпринимательской деятельности» на Международном инвестиционном форуме «Сочи-2009» с участием представителей саморегулируемых организаций, депутатов Госдумы РФ, Минрегионразвития РФ, Минэкономразвития РФ, Фонда ЖКХ, Росреестра РФ, Ростехнадзора РФ; начат выпуск специального вкладыша к газете «Экономика и жизнь» - «Саморегулирование в России»; размещена информация о проекте на сайте SRO.RU. Сентябрь-октябрь 2009 года: проведение презентаций в во всех подгруппах фракции «Единая Россия» в Госдуме РФ и подготовка списка депутатов ГД РФ, ответственных за проведение проекта в регионах проведение нескольких совещаний комитета Госдумы РФ по собственности с региональными ассоциациями управляющих компаний, ассоциациями ТСЖ и представителями органов исполнительной власти регионов, назначенными ответственными за реализацию данного проекта. Ноябрь 2009 года - в г.Ижевске намечено проведение Всероссийской конференции управляющих компаний с участием депутатов Госдумы РФ, Минрегионразвития РФ и Минэкономразвития РФ, Фонда ЖКХ, «Опоры России». Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 19