ПРИМЕНЕНИЕ В РЕГИОНАХ ЕК МЖН (СТАНДАРТА РГР) – ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ ИЛИ ТОЛЬКО ПЕРСПЕКТИВА БУДУЩЕГО Епишина Эльвира Дмитриевна директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», к.э.н. V ЗАПАДНО-СИБИРСКИЙ ФОРУМ, V Межрегиональный аналитический симпозиум, , г. Омск

ЕДИНАЯ МЕТОДОЛОГИЯ КЛАССИФИКАЦИИ ЖИЛЫХ НОВОСТРОЕК РФ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМУ КАЧЕСТВУ Классификатор разработан экспертами комитетов по консалтингу и девелопменту РГР. Утвержден на заседании Национального Совета РГР 14 декабря 2012 в Санкт-Петербурге. Документ поддерживается Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Проблемы, существовавшие до принятия ЕК МЖН: Региональная проблема 1: какое количество классов стоит выделять? И как правильно их назвать? Региональная проблема 2: как правильно определить принадлежность новостройки к тому или иному классу? Региональная проблема 3: соответствие домов бизнес, а особенно элит-класса, в регионе домам аналогичного класса в столичных городах, особенно в Москве Разработка и принятие ЕК на рынке жилья дали новый толчок к развитию рынка новостроек, прежде всего, в более высоком по классу качества ценовом сегменте (бизнес- и элит-классов) и избавили от ряда региональных проблем ( 1 и 2)

Содержание Единой методологии классификации многоквартирных жилых новостроек ЕК МЖН классификационная таблица практические алгоритмы классифицирования Содержит классообразующие признаки (характеристики) и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества: эконом-класс, комфорт- класс, бизнес-класс, элитный класс. В числе признаков (характеристик): архитектура, несущие и ограждающие конструкции, общая площадь квартир, кухонь, инженерное обеспечение, параметры паркинга и т.д. Перечень закрытых вопросов, расположенных в определенной последовательности, ответы на которые позволяют присвоить потребительский класс той или иной новостройке методологическая основа Методологическая основа выстроена на обобщении опыта классификационных разработок специалистов из 20 регионов РФ с учетом существующих строительных нормативных документов.

Классификационная таблица из ЕК МЖН

Классификационная таблица из ЕК МЖН (продолжение)

Классификационная таблица из ЕК МЖН (окончание)

Алгоритм 1. Дифференцирование на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности» ДАНЕТ 1.Является ли здание по конструкции сборно-железобетонным (панельным, блочным)? МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ переход к вопросу 2 2.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,70 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади этажей здания) МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ переход к вопросу 3 3. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям (кв. м)? 1 комн.– от 45 кв.м.; 2 комн. - от 65 кв.м.; 3 комн. – от 85 кв.м.; 4 комн. – от 120 кв.м. переход к вопросу 4 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 4. Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,75 м?переход к вопросу 5 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 5. Обеспечено ли наличие от 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат?переход к вопросу 6 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 6. Является ли проект здания индивидуальным, с подчеркнутой дизайнерской проработкой внешнего облика? переход к вопросу 7 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 7.Обеспечено ли энергоснабжение квартир трехфазными вводами с расчетной максимальной нагрузкой свыше 10 кВт? переход к вопросу 8 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 8. Является ли придомовая территория огороженной и охраняемой по периметру в соответствии с разделом «Генеральный план и благоустройство» проектно-сметной документации жилого комплекса? переход к вопросу 9 МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ 9.Обеспечивает ли закрытый (подземный или наземный) паркинг в совокупности с охраняемой придомовой территорией возможность парковки для жителей из расчета 1,0 машино-места на 1 квартиру? ЖИЛЬЕ ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ

Алгоритм 2. Дифференцирование массового жилья на эконом- и комфорт- классы» ДАНЕТ 1.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,75 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания)? ЭКОНОМ- КЛАСС переход к вопросу 2 2. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям (кв. м)? 1 комн. - от 34 кв.м.,;2 комн. – от 50 кв.м.; 3 комн. – от 65 кв.м.;4 комн. – от 85 кв.м. переход к вопросу 3 ЭКОНОМ- КЛАСС 3. Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,70 м? КОМФОРТ-КЛАСС ЭКОНОМ- КЛАСС Алгоритм 3. Дифференцирование жилья повышенной комфортности на бизнес- и элитный классы ДАНЕТ 1.Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,65 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания)? БИЗНЕС- КЛАСС переход к вопросу 2 2. Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухни следующим значениям (кв. м)? 1 комнатные – студии от 60 кв.м.; 2 комн. – от 80 кв.м.; 3 комн. – от 120 кв.м.; 4 комн. – от 250 кв.м. переход к вопросу 3 БИЗНЕС- КЛАСС 3. Соответствует ли высота потолков квартир значению от 3 м?переход к вопросу 4 БИЗНЕС- КЛАСС 4. Обеспечивает ли закрытый паркинг для жителей 1,5 машино-места на квартиру? переход к вопросу 5 БИЗНЕС- КЛАСС 5. Имеются ли в доме коммерческие объекты со свободным входом с улицы через придомовую территорию? БИЗНЕС- КЛАСС ЭЛИТНЫЙ КЛАСС

ОСОБЕННОСТИ РЕШЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОБЛЕМЫ 3 В ГОРОДАХ РФ Критерии жилья бизнес-класса в понимании региональных застройщиков: технология домостроения (монолит, сборный каркас, кирпич, однозначно не панель) архитектурный облик (должен выделяться на фоне городской застройки) объемно-планировочные решения (разнообразие квартир по комнатности) закрытый периметр придомовой территории (шлагбаум, наличие охраны, видеонаблюдение, консьерж) наличие подземного паркинга и гостевой парковки Москва (50/50) Пермь (100%) Екатеринбург (100%) Омск (100%) Санкт-Петербург Тюмень Красноярск Челябинск Краснодар Иркутск Причины: региональные особенности застройки жилых комплексов не позволяют следовать ЕК МЖН, т.к. в классификаторе указаны завышенные требования к жилью повышенной комфортности боязнь потерять сформировавшийся пул клиентов боязнь потери своего авторства региональной классификации (специалистом или компанией) другие причины следование ЕК МЖН, формирование информационного поля от РГР следование за региональным застройщиком, без формирования информационного поля от РГР 1 2 потребитель ???

ОТНОШЕНИЕ К КЛАССИФИКАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА ЗАСТРОЙЩИКРИЭЛТОР ПОТРЕБИТЕЛЬ объект продвижения – жилой дом как проект объект продвижения – конкретная квартира разная иерархия, разная важность критериев на которые обращают главное внимание, делают акцент -технология домостроения - архитектура здания - объемно-планировочные решения - характеристики паркинга, благоустройство - качество отделки самой квартиры - местоположение с точки зрения транспортной доступности и социальной инфраструктуры работает преимущественно на первичном рынке работает преимущественно на вторичном рынке

ОТРАЖЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К КЛАССИФИКАЦИИ В РЕКЛАМЕ логотип застройщика сайт застройщика фасад жилого дома информация о конструктиве, сроках сдачи фото реальной квартиры текст, содержащий КАЧЕСТВЕННЫЕ характеристики данной конкретной квартиры эммоциональная «окраска» сообщений

СТИЛИ ПОТРЕБЛЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ Стиль потребления – это совокупность форм потребительского поведения, обусловленных социальным полем МАЛОРАЗВИТЫЙ стиль потребления СРЕДНЕРАЗВИТЫЙ стиль потребления ВЫСОКОРАЗВИТЫЙ стиль потребления «ЭКОНОМ» «КОМФОРТ» «БИЗНЕС» «ЭЛИТ» Предметные характеристики: площадь квартиры общественный транспорт и инфраструктура чистовая отделка Дополнительные характеристики (функциональные): удобство планировки наличие парковки качество материалов Дополнительные характеристики (статусные): соседи архитектура здания панорамный вид Эксклюзивные, индивидуально определяемые характеристики

Риэлторская услуга глазами потребителя Ольга Якимова, сертифицированный коуч, бизнес-тренер, консультант

Личный опыт 1. Несоответствие уровня бизнеса уровню специалистов на нем (качество объявлений, качество переговоров, профессиональные качества). 2. Непонимание своей роли, ценности услуги риэлтора. 3. Неосознавание всех особенностей современного рынка.

1. Несоответствие уровня бизнеса уровню специалистов на нем (качество объявлений, качество переговоров, профессиональные качества). 1. Фото нет фото. 3. Качество изображения на фото. 4. Фото не соответствует объекту. 5. Текста нет. 6. Текст фактурный. 7. Текст недостоверный (проданная квартира, преувеличение качества объекта, стоимость объекта).

1.НИ ОДИН риэлтор из тех, что показывали мне объекты, не поинтересовался тем, что меня интересует, почему и что для меня важно при выборе объекта. Создавалась впечатление, что у них есть только один объект, который нужно продать. 2.Какова роль риэлтора в показе? Экскурсовод? 3.Работы для клиента или для себя? 4.Роль риэлтора в чистой продаже? 2. Непонимание роли и ценности услуги риэлтора.

3. Неосознавание рынка и изменений на нем. 1.Страх. 2.ИНТЕРНЕТ (клиент-риэлтор, репутация). 3.«Грамотность» клиентов. 4.«История» бизнеса. 5.Фокус представителей бизнеса на себя, на работу с конкурентами, а не на клиентов.

Что делать? 1.Ассоциация добросовестных риэлторов (риэлторская полиция, единое понимание терминов, стандарты всей деятельности, объединение усилий во имя клиента). 2. Признание своей роли в изменившимся рынке. 3. Честь профессии!

Почаще заходите в роль клиента и меняйте отношение к профессии.

Общая площадь квартир и планировки: примеры ЭКОНОМ

Общая площадь квартир и планировки: примеры КОМФОРТ наличие вспомогательных помещений увеличенные лоджии наличие 2 санузлов в 2 и 3 комнатных квартирах

Общая площадь квартир и планировки: примеры БИЗНЕС Летние помещения оригинальной формы кухни-столовые Увеличенный коридор, обеспечиваю щий оптимальное зонирование Обзор на 3 стороны горизонта

Общая площадь квартир и планировки: примеры ЭЛИТ 2 квартиры на этаже Санузлы из спален прачечная камин Выходы на террасы из санузлов

Входная группа, ресепшн: примеры ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС БИЗНЕСБИЗНЕС КОМФОРТКОМФОРТ

Места общего пользования: примеры лестничных маршей ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС КОМФОРТКОМФОРТ

Паркинг: примеры ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС КОМФОРТКОМФОРТ ЭКОНОМЭКОНОМ

Примеры внешнего благоустройства домов бизнес и элит-классов ЭЛИТЭЛИТ БИЗНЕСБИЗНЕС

Элитная недвижимость: видовые характеристики

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Стахановская, 45 ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Телефон: (342) , директор Епишина Э.Д. Приглашаем к плодотворному сотрудничеству профессиональных участников рынка!