ПРОЕКТНЫЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ КОНСАЛТИНГ. ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ. Яковенко Наталья Директор по развитию Компании «МТЛ. Управление недвижимостью»

МТЛ.Управление недвижимостью Входит в Группу компаний «БестЪ», работающей сфере коммерческой и жилой недвижимости. В составе ГК «БестЪ»: - УК «БестЪ» - инвестиционно-девелоперская компания - «БестЪ. Коммерческая недвижимость» - брокерские услуги, консалтинг - «МТЛ. Управление недвижимостью» - управляющая компания

Сферы деятельности Управление объектами коммерческой недвижимости Управление объектами жилой недвижимости Торговые комплексы Складские терминалы и промышленные объекты Бизнес-центры Элитные жилые комплексы

Причины, препятствующие развитию рынка в России Рынок управления не развит Малое количество институциональных инвесторов Непрозрачность отечественного рынка недвижимости Налогообложение ЗП Опасение потерять контроль над имуществом и финансовыми потоками при передачи в доверительное управление

Основные проблемы управления структурами собственника и их последствия Недостаточная компетентность менеджмента, нечеткое распределение функций, отсутствие планирования, низкое качество сервиса Арендные ставки ниже, чем у конкурентов, частая ротация арендаторов, высокие эксплуатационные издержки

Преимущества работы с управляющей компанией Концентрация собственника на своем бизнесе Рост: Рыночной стоимости здания Арендной платы Срока «жизни» объекта

МТЛ-консалтинг Комплекс консультационных мероприятий, направленных на запуск объекта недвижимости в эксплуатацию на стадии разработки концепции и проектирования. Оценка реальной рыночной стоимости комплексного обслуживания действующего объекта недвижимости.

«Проект управления» - документ, описывающий хозяйственную деятельность объекта недвижимости (в части доходов и расходов). Проект управления – основа деятельности УК

Проект управления

Проект управления состоит из 2-х частей: доходы и расходы объекта Расчет доходов Объекта от следующих видов деятельности: аренды помещений, размещения рекламы, аренды парковочных мест; Расчет стоимости эксплуатации Объекта по следующим направлениям (управление, техническое обслуживание, клининг, охрана); Разработка проекта штатного расписания служб, обслуживающих Объект по направлениям (управление, техническое обслуживание, клининг, охрана); Разработка схем договоров взаимодействия Заказчика с подрядными и сервисными организациями, поставщиками коммунальных услуг; Разработка регламентов обслуживания и периодичности по следующим направлениям (управление, техническое обслуживание, клининг, охрана). Структура проекта управления

Схема договоров ТЦ «ТОРИ» Схема договорных отношений

Методики расчета стоимости обслуживания 1.Доходный метод расчета затрат 2.Сравнительный метод расчета стоимости эксплуатации 3.Затратный метод расчета эксплуатационных услуг - «МТЛ. Управление недвижимостью»

Пример Расчет стоимости услуг по объекту (S=6 000 кв.м.) Статьи затратУправле- ние Тех- обслужи- вание КлинингОхрана Итого (руб.)Удельный вес в стоимости услуг Материалы ,7 Заработная плата с учетом налогов ,25 Амортизация основных средств ,9 Прочие расходы1153 0,14 ИТОГО производственная себестоимость ,99 Общехозяйственные расходы 15 % ,05 ИТОГО полная себестоимость ,04 Плановая прибыль 10 % ,7 ВСЕГО без учета НДС в месяц ,74 НДС ,26 ВСЕГО с учетом НДС в месяц % ВСЕГО с учетом НДС за 1 кв.м. (руб.)33,1220,6238,9048,62141,26

Проект управления – «живой организм» Внесение изменений в проект эксплуатации: Нормативные акты и документы Рекомендации по изменению ЗП и штатного расписания Консультации по правовым вопросам Консультирование в режиме on-line.

Опыт МТЛ Было разработано более 100 ПУ (для бизнес-центров, торговых комплексов, жилых домов, складских комплексов) География реализуемых проектов охватила такие регионы как: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Москва, Оренбург, Норильск, Воронеж и др.