Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Проблемы финансирования проектов VIII Международный Камский Форум Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer

Инвесторы предпочитают вкладывать в готовые приносящие доход объекты Получение кредитных денег на девелоперские проекты от западных банков сегодня невозможно. Наметившаяся тенденция - выход на российский рынок инвесторов из Азии и Ближнего Востока. Однако, отрицательные экономические тенденции на европейских рынках на фоне стабильности России, удерживающегося уровня спроса и растущей покупательной способности населения заставляют западных инвесторов задумываться о выходе в Россию. Наиболее перспективными сегментами для выхода в Россию у западных инвесторов сегодня считаются сектор ритейл и складская недвижимость. По-прежнему, наблюдается осторожность крупных западных инвестиционных фондов в отношении выхода на российский рынок ввиду его непрозрачности и политической нестабильности. Иностранные инвесторы, работающие на российском рынке, - это те, кто вышел на российский рынок до кризиса. Иностранные инвестиции в России 2

Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России 3 Источник: GVA Sawyer Млрд. $

Структура инвестиций по секторам 4 Источник: GVA Sawyer

Структура инвестиций 5

Ставки капитализации и простая доходность 6 Офисы Класс «А»9-10% Класс «В»10,5% -11,5% Торговые центры 10%-11% Склады 10.5% - 12% В девелоперских проектах ожидаемая простая доходность (соотношение годового дохода к бюджету проекта ) – 13%-15%

Категории инвесторов 7 Кто сегодня инвесторы в России? 1.Чисто банковские структуры и банковские структуры,объединившиеся с крупными застройщиками, испытавшими дефолт (ВТБ Девелопмент, Альфа Девелопмент, Газпромбанкинвест, Донстрой, Галс) 2.Крупные российские девелоперы (группа О1 Properties, Ренова Строй Групп, корпорация Пионер, группа Ташир) 3.Западные инвестиционные фонды, давно работающие на рынке (Raven Group, Sponda, Flemming Group, IMG, Hines, Ruric AB) 4.Российские и западные ритейлеры (Лента, Карусель, Auchan, Metro, Ikea) 5.Частные российские инвесторы.

Инвестиционная ситуация в регионах: 8 Исследование, сделанное совместно компанией GVA Sawyer и Гильдией Управляющих и Девелоперов (ГУД) по 15 крупным города России, показало следующие приоритеты по сегментам: Инвестирование в готовые объекты торговые центры суперрегионального и регионального масштаба – 4,4 балла районные и микрорайонные торговые центры – 3,8 балла; гостиницы категории 4-5* - 3,7 балла; гостиницы категории 3* - 4,5 балла; бизнес-центры класса А/В+/В – 3,3 балла; склады класса А/В+/В – 3,5 балла.

Инвестирование в строящиеся объекты 9 инвестиции в строительство торговых центров – 3,9 балла; инвестиции в жилые городские проекты – 3,8 балла; инвестиции в жилые загородные проекты – 3,6 балла; инвестиции в офисные и гостиничные проекты – 3,2 балла; инвестиции в строительство складов – 3 балла.

10 Основные условия кредитования Обеспечение по кредиту (ипотека земельного участка; залог имущественных прав на площади объекта; залог долей в уставном капитале заемщика; поручительства бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное обеспечение). Предоставление предварительных договоров аренды на определенный % площадей в объекте. Подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%). Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не менее залоговой стоимости имущественных прав с назначением банка выгодоприобретателем. Возмещенный НДС 100% направляется в погашение кредита. Возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки (!).

11 Основные параметры кредита Срок кредита (5-7 лет) Срок амортизации кредита (10-12 лет) Ставка (фиксированная или плавающая (3м Euribor + ? ) Коэффициент покрытия долга !( ) Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще только на тело кредита). Платы за открытие кредитной линии, обслуживание кредита, пользование лимитом кредитной линии. Штрафы и неустойки (досрочное погашение, не выбор лимита, невыполнение условий…) Возможность рефинансирования на других условиях после завершения строительства и стабилизации денежного потока.

Как видят девелоперский проект банки и инвесторы Инвесторы видят риски!!! Девелоперские / строительные риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта. Качество девелопера/партнера. Риск не получить объект заданного качества и стандарта. Риск несдачи в аренду или невостребованности. Гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве арендного договора Юридические риски УМЕНИЕ НИВЕЛИРОВАТЬ РИСКИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ПРОЕКТА – ЗАЛОГ УСПЕХА С ИНВЕСТОРОМ 12

Что необходимо инвестору для принятия положительного решения? Структурированный бизнес-план. Грамотная финансовая модель. Реалистичность показателей. Обоснованная и подтвержденная маркетингом концепция проекта. Анализ рисков. Юридическая чистота прав на земельный участок и его застройку Профессиональный девелопер, способный осуществлять надзор за проектированием, а также способный грамотно управлять процессом строительства 13 Высокое качество объекта, обеспечиваемое уровнем применяемых при строительстве материалов и технологий. Квалифицированный генподрядчик. Возможность привлечения к управлению зданием профессиональной компании Наличие предварительных договоров аренды с качественным пулом арендаторов, где договора были бы от 5 лет, предусматривали бы индексацию арендных ставок. Приемлемый уровень доходности будущего объекта. Требуемый коэф-т покрытия долга Дополнительное обеспечение

14 Реалистичность графика осуществления проекта Учесть все источники доходов при определении чистового операционного дохода (ЧОД). Четкое отделение базовой арендной ставки от операционных расходов. Выделение НДС. Темпы заполнения здания. Коэффициент потери площадей. Замеры по стандарту BOMA. Возврат НДС. Стоимость осуществления сделки. Условия продажи объекта (реалистичная ставка капитализации). Реалистичная структура кредита и процентов по кредиту. Выделение финансовых потоков для каждого из инвесторов.

Дополнительные гарантии успеха привлечения инвестиций Бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем. Маркетинг, сделанный профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке. Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем. Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы. Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в гостиничном проекте, проектах развлекательной направленности. Наличие девелопера с репутацией. Подписанные предварительные договоры аренды. Договор с якорным арендатором. Форвардный контракт на покупку объекта. 15

Москва, Санкт-Петербург Краснодар, Красноярск Т: +7 (495) Ф: +7 (495)