Практика ПАИЖК по сопровождению портфеля ипотечных закладных Зубова Вера Николаевна, Заместитель генерального директора Октябрь 2010

« …внести в законодательную базу изменения, направленные на повышение информационной открытости рынка ипотечного жилищного кредитования и повышение качества оценки рисков, а также унифицировать процедуры андеррайтинга, выдачи и сопровождения кредита, создать единые информационные базы по заемщикам и недвижимости и разработать и внедрить новые механизмы распределения и хеджирования рисков». (Распоряжение Правительства РФ от N 1201-р ) Практика ПАИЖК по сопровождению портфеля ипотечных закладных

Организация обслуживания ипотечных закладных 1. Функциональный принцип организации обслуживания: Функции обслуживания распределены между сотрудниками – каждый сотрудник специализируется на выполнении одной или нескольких функций обслуживания 2. Портфельный принцип организации обслуживания: Небольшая группа сотрудников выполняет все функции обслуживания применительно к определенной группе кредитов. ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по итогам проводимого АИЖК рейтинга сервисных агентов получило ПОЛОЖИТЕЛЬНУЮ оценку своей деятельности. Деятельность ПАИЖК направлена на повышение эффективности обслуживания кредитов посредством: - предоставления клиентам высокого качества обслуживания; - организации работы с просроченной задолженностью, реструктуризации и при необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки.

Для качественного обслуживания кредитного портфеля важно постоянно поддерживать обновленную оценку показателей портфеля, в числе которых: - информация о портфеле - просроченная задолженность Организация обслуживания ипотечных закладных

Информация о портфеле Частичное досрочное погашение: 1-ое полугодие 2009 года кредитов Сроком «жизни» кредита до трех лет – 125 кредитов От трех до пяти лет - 20 кредитов Свыше пяти лет – 0 кредитов 2-ое полугодие 2009 года кредитов Сроком «жизни» кредита до трех лет – 143 кредита От трех до пяти лет - 34 кредита Свыше пяти лет – 2 кредита 1-ое полугодие 2010 года – 299 кредитов Сроком «жизни» кредита до трех лет – 187 кредитов От трех до пяти лет – 108 кредитов Свыше пяти лет – 4 кредита Полное досрочное погашение: 1-ое полугодие 2009 года - 18 кредитов Сроком «жизни» кредита до трех лет – 11 кредитов От трех до пяти лет - 7 кредитов Свыше пяти лет – 0 кредитов 2-ое полугодие 2009 года - 70 кредитов Сроком «жизни» кредита до трех лет – 40 кредитов От трех до пяти лет – 24 кредита Свыше пяти лет – 4 кредита 1-ое полугодие 2010 года - 88 кредитов Сроком «жизни» кредита до трех лет – 31 кредит От трех до пяти лет – 51 кредит Свыше пяти лет – 4 кредита

Организация обслуживания ипотечных закладных АИЖК внесло изменения в Стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов. Это стало следствием постоянного мониторинга ситуации на рынке ипотечного кредитования. Главное изменение в Стандартах - отмена существовавшего ранее шестимесячного моратория на досрочное погашение кредитов. Снятие моратория является одним из способов либерализации кредитов для населения и повышает доступность кредитных программ.

Просроченная задолженность Например, рост уровня просроченной задолженности в период до 30 дней позволяет сделать вывод о том, что заемщики сталкиваются с проблемами по срокам оплаты или имеют привычку забывать о своевременном внесении платежей либо не предпринимают мер по заблаговременной оплате в периоды краткосрочных отлучек. конец квартал 2010 Количество закладных с просрочкой менее 30 дней, % к общему количеству закладных на обслуживании 3,6%2,6%

Организация обслуживания ипотечных закладных Деятельность по обслуживанию кредитов разделяют на: Пассивное сопровождение рассчитано на категорию высококачественных заемщиков, которые своевременно выполняют свои обязательства. Активное сопровождение предусмотрено для низкокачественных заемщиков, по которым имеются просроченные платежи, в том числе по страховому обеспечению.

Потенциальные факторы риска низкокачественного кредита 1) перерывы в рабочем стаже и нестабильный доход 2) занятость в сфере частного предпринимательства 3) высокие коэффициенты долга ЖК более 32% СК более 40% (совокупный коэффициент платеж/доход СК= основной долг и % по всем кредитам + коммунальные платежи + страховые платежи/ежемесячный доход*100) 4) нулевые или отрицательные чистые активы 5) наличие просрочек платежей по ранее полученным кредитам 6) коэффициент Кредит/Залог более 80%

Уровень просрочки по портфелю закладных, находящихся на обслуживании ПАИЖК

Портрет ипотечного должника Это женатый мужчина в возрасте около лет со средним специальным образованием, проживающий в городе, имеющий несколько кредитов. Финансовый кризис внес некоторые коррективы в этот "портрет", сделав должниками многих вполне дисциплинированных заемщиков, попавших в сложную ситуацию из-за проблем в экономике, причем коллекторы отмечают, что среди них немало людей с большими суммами долга. Отдельная категория - это люди, преднамеренно не оплачивающие кредит. При получении кредита они указывали несуществующее место работы, фальсифицировались доходы и т.д.

Меры по урегулированию просроченной задолженности 1) совместная с должником разработка графика погашения просроченной задолженности с целью возврата в график платежей; 2) реструктуризация; 3) обращение взыскания на заложенное имущество; 4) продажа имущества должником самостоятельно. Все мероприятия в рамках управления просроченной задолженности направлены, в первую очередь, на понуждение заемщика к погашению просроченной задолженности, восстановление в графике плановых платежей и восстановление закладной статуса стандартной. Благодаря усилиям специалистов по сопровождению закладных за 1-ое полугодие 2010 года возвращено в разряд стандартных 45 закладных.

Продажа залогодателем заложенного имущества Способы: - погашение задолженности за счет иного имущества; - погашение задолженности за счет средств покупателя предмета ипотеки (без использования покупателем заемных средств); - погашение задолженности за счет средств покупателя предмета ипотеки (и использованием покупателем заемных средств); -передача прав по закладной новому кредитору. Обращение взыскания на заложенное имущество Одним из этапов сопровождения проблемных закладных является процедура обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество залогодателя.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) указание предмета ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание - публичные торги; 4) начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Зубова Вера Николаевна, Заместитель генерального директора ОАО «ПАИЖК» г.Пермь, ул. Газеты «Звезда», 13 тел. (342) (доб. 304)