По какому пути пойдет недвижимость: два сценария Аналитический центр w w w. I R N. r u Октябрь 2009 г.

Выдержки из доклада сентября 2008 года В нынешних условиях (конец лета-начало осени 2008 года) обстоятельства складываются так, что разворот (вниз) московского рынка недвижимости становится почти неизбежным, не зависимо от того, произойдет ли это на несколько месяцев раньше или позже По мнению аналитического центра IRN.RU, несмотря на вялый остаточный рост цен в течение лета (2008 года) уже осенью (2008 года) тренд может измениться на противоположный, а концу года – появится коррекция цен вниз. Однако более существенное развитие эти процессы могут получить в следующем (2009) году.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Всего 3 принципиальных сценария: 1.«Отскок» цен вверх от уровня поддержки в 4.000$ и скорое восстановление докризисного уровня цен (6.000$), т.е. начало нового роста уже этой осенью и продолжение в следующем году. 2.Продолжительная стабилизация рынка на уровне 4.000$ с незначительными вариациями и, возможно, в перспективе очень вялым ростом на уровне инфляции (порядка 10% в год со следующего года) 3.Дальнейшее резкое или плавное снижение цен к уровню 2.000$ за метр (второе «дно»).

Причины роста и падения цен на жилье Рост годов (с 650$ до 1.000$) Восстановление экономики после дефолта 1998 года, возврат цен на докризисный уровень. Рост годов (с 1.000$ до 2.000$) Дальнейшее развитие экономики, начало «бегства от доллара», появление инвестиционных покупок. Рост годов (с 2.000$ до 4.000$) Заметное сокращение количества новостроек в свободной продаже, «включение» ипотеки, заметный рост числа инвестиционных покупок.

Причины роста и падения цен на жилье Рост конца 2007 – начала 2008 годов (с 4.000$ до 6.000$) Переток денег с фондового рынка, зашкаливание цен на нефть, бегство от «кэша», либерализация ипотеки, придерживание жилья застройщиками, «вал» инвестиционных покупок. Падение конца 2008 – начала 2009 годов (с 6.000$ до 4.000$) Исчезновение инвестиционных и ипотечных покупок, спад доходов населения, отсутствие стабильности и понимания перспектив.

Выводы в отношении динамики цен на жилье Адекватный (экономически обоснованный) рост цен на недвижимость имел место в основном до 2004 года, до отметки 2.000$ за метр. Дальнейший рост был обусловлен в основном двумя факторами – переизбытком свободных денег в стране (инвестиционные покупки, дешевевшая ипотека, бонусы, деньги фондового рынка и т.д.) и нагнетанием дефицита жилья (исчезновение новостроек эконом-класса, рост доли социального жилья, придерживание объемов и т.д.). Наступление кризиса ликвидировало переизбыток свободных средств и цены на квартиры в Москве скорректировались с 6.000$ до 4.000$ за метр.

Остаются 2 сценария Быстрый возврат цен к докризисному уровню возможен только в условиях возникновения нового инвестиционного бума в мировом масштабе, что представляется сейчас малореальным. Следовательно, у цен на недвижимость в Москве есть только 2 основных сценария – стабилизация на нынешнем уровне или дальнейшее снижение. Основным фактором выбора между этими двумя путями, по-прежнему, остаются объемы предложения.

Остаются 2 сценария Сохранение дефицита предложения жилья в Москве, скорее всего, позволит ценам удержаться на нынешнем уровне. Сжавшийся платежеспособный спрос сможет уравновесить ограниченное предложение. При достаточном объеме предложения (сохранение объемов нового строительства близкими к уровню прежних лет, рост доли коммерческого жилья, возврат на рынок инвестиционных квартир и т.д.) цены на жилье, скорее всего, продолжат сползать вниз через некоторое время. До конца 2009 года рынку потребуется передышка после прошедшего снижения цен + нужно время на реализацию отложенного спроса.

Феномен Марфино и емкость спроса Продажа новостроек в Марфино по ценам тыс. за кв.м. (2.000$-2.500$) показывает, что при этой цене в Москве существует массовый платежеспособный спрос. Здесь есть обширный рынок. При этом продажа жилья на вторичке (при средней цене порядка 4.000$ за метр) и более дорогих новостроек бизнес-класса (5.000$ и более) происходит крайне вяло, продажи носят единичный характер. Это означает, что рынок при ценах 4.000$ за метр и выше минимален, это скорее не столько рынок, сколько единичные покупатели, причем заработавшие деньги не сейчас, а до кризиса.

Феномен Марфино и емкость спроса Если количество новостроек в Москве а-ля Марфино будет увеличиваться, то это автоматически опустит основную часть рынка к ценам порядка 2.000$-2.500$ за метр. Такие новостройки будут постепенно тянуть вниз все цены, и вторичка, а также новостройки бизнес-класса будут вынуждены продаваться не сильно дороже. Так в условиях достаточного объема предложения произойдет дополнительное сползание рынка вниз.

Феномен Марфино и емкость спроса Если Марфино так и останется единичным примером, то по мере его распродажи на рынке останется только более дорогое предложение на вторичке и в новостройках бизнес-класса, что и будет определять уровень цен. По сути, это и есть сценарий сохранения нынешнего уровня цен при дефиците жилья в Москве.

Стабилизация или падение…? Выбор одного из двух указанных сценариев лежит во многом в политической плоскости. Дефицит жилья выгоден продавцам, но он способствует нагнетанию социальной напряженности и идет в разрез с федеральной политикой программы «Доступное жилье». Для застройщиков разные сценарии означают лишь разную стратегию работы. В условиях дефицита жилья и высоких цен имеют место малые объемы, но может возникать сверхприбыль, а при наращивании объемов строительства идет заработок на обороте. Для риэлторов более выгодна высокая оборачиваемость рынка, т.е. «сползание» цен в область массового спроса.

Стабилизация или падение – без разницы! Наиболее существенно то обстоятельство, что независимо от стабилизации цен на жилье или продолжения их снижения рынок недвижимости сможет полноценно функционировать. При ценах продажи новостроек 4.000$, 3000$ или даже 2.000$ за метр стоимость СМР все равно остается заметно ниже (порядка 1.000$). Основная составляющая затрат в девелоперских проектах – стоимость земли и обременения. Власти их активно повышали все прежние годы, но теперь будут вынуждены снизить, т.к. не заинтересованы в падении объемов строительства.

Стабилизация или падение – без разницы! Независимо от выбора рынком одного или другого сценария для девелоперов, строителей и риэлторов это будет означать лишь изменение формата работы – возможно, возвращение к зарабатыванию на обороте, как это было в гг, а не на сверхприбылях, как в гг. Дальнейшее снижение цен на недвижимость представляет реальную угрозу только для инвесторов, особенно, накупивших активы под кредиты. К кризису рынка недвижимости, как такового, а также основных его операторов рост или снижение цен не имеет никакого отношения и не следует отождествлять эти понятия.