УПРАВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМНЫМИ И НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ Выступление Апрелева К.Н. XIII Конгресс по недвижимости Секция 8 «Кризис на рынке коммерческой недвижимости, или новые возможности для управляющих недвижимостью» г.Екатеринбург, 07 июня 2010 г.

I. Типы недвижимости на которую обращается взыскание. Торгово- развлекательные объекты Офисная недвижимость Здания производственного и промышленного назначения, другие объекты недвижимости Права требования на объекты незавершенные строительством, права застройки земельных участков Земельные участки Складские площади Гостиничные комплексы Квартиры и другие жилые помещения

Цели собственника и выбор стратегии управления активом Создание команды для управления многопрофильными активами Оптимизация затрат при переводе активов Оптимизация налогообложения владения активами. Повышение эффективности управления активами. Обеспечение реализаций избранной собственником стратегии рыночности цен при продаже кризисных активов и сокращение сроков их реализации II.Цели собственника активов и задачи решаемые управленческой командой

1.Цели собственника и стратегия управления активами 1.Цели собственника и стратегия управления активами Обеспечение сохранности Контроль операционного управления Повышение эффективности управления Увеличение текущей стоимости Продажа

что можно передать на аутсорсинг; какие функции необходимо оставить за собой командой управляющей проектами; функционал команды управляющей проектами; юристы, адвокаты, антирейдеры, финансисты, управляющие, брокеры, девелоперы инвесторы; создание системы мотивации по снижению издержек и увеличению доходности активов; бюджетирование проектов. 2.Создание команды для управления многопрофильными активами.

Оформление прав на объекты. Оптимизация затрат на переоформление прав. Перехват управления активами. Аудит качества управления активами. Выбор формы владения активами. 3.Оптимизация затрат при переводе активов.

Налоговые преимущества: Отсутствие налога на имущество (до 2,2 стоимости активов в год) Отсрочка по налогу на прибыль (доход подлежит обложению налогом в момент фактических выплат пайщикам). Возможность полного учета затрат для целей налогообложения (облагается только фактически полученный доход). Возможность уменьшения эффективной ставки налога за счет применения Соглашений об избежание налогообложения (снижение ставки до 5%). Отсутствие налогообложения реинвестированной прибыли.Другие: На имущество, переданное в ЗПИФ, не может быть наложен арест по обязательствам пайщика. Возможность оперативно передвигать активы внутри группы путем продажи паев. Гарантия целевого использования средств, определенных в инвестиционной декларации, внешний контроль спецдепозитария над сделками. Преимущества ЗПИФ

Налоговые риски: Несовершенство законодательства в области налогообложения приводит к наличию налоговых рисков в части: возможности принятия к вычету НДС при передаче имущества в ЗПИФ возможности применения пониженной ставки налога на доходы по Соглашению об избежание двойного налогообложения.Другие: Переданное в ПИФ имущество не может быть получено пайщиком в натуре (возможные варианты: через куплю-продажу или вклад в УК) Дополнительные издержки по содержанию ЗПИФ (ориентировочно 150 тыс.$ в год на каждый ПИФ) (снижение возможно в случае использования собственной управляющей компании) Риски, связанные с недобросовестностью управляющей компании в условиях широких полномочий доверительного управляющего (снижаются в случае ЗПИФ для квалифицированных инвесторов созданием инвестиционного комитета) Инерционность банков в работе с ЗПИФ по выдаче кредитов, получения залогов. Негибкость и инерционность в управлении ЗПИФ, связанная с необходимостью согласования договоров и документов со спецдепозитарием. Недостатки ЗПИФ

4. Инструменты повышения эффективности управления активами и снижения затрат на эксплуатацию объектов Экспертиза прав на объекты и проекты. Экспертиза прав на объекты и проекты. Техническая экспертиза объектов и инженерных систем. Техническая экспертиза объектов и инженерных систем. Экономический анализ текущего состояния объекта или проекта. Экономический анализ текущего состояния объекта или проекта. Обеспечение эффективности продажи активов. Обеспечение эффективности продажи активов. Принятие управленческих и проектных решений. Принятие управленческих и проектных решений. Унификация и стандартизации договоров с компаниями привлекаемыми на аутсорсинг Унификация и стандартизации договоров с компаниями привлекаемыми на аутсорсинг - Управление недвижимостью - Управление строительством - Оценочные - Аудиторские - Юридические - Брокерские и управление продажами в регионах

5. Обеспечение эффективности и продажи активов Подбор контрагентов и компаний партнеров привлекаемых для разработки стратегии управления и реализации актива. Выбор стратегии реализации и подготовка активов к продаже. Разработка управленческой стратегии, направленной на увеличение стоимости объектов и сокращения сроков продажи активов. Разработка плана реализации актива и бюджета проекта Мониторинг эффективности работы аутсорсинга Анализ реализации планов и стратегии, корректировка процессов управления, финансовая и управленческая отчетность.

Пример объектов Екатеринбург ул. Луначарского, 31 S = 263,9 кв.м. Екатеринбург ул. Антона Валека, 15 S = 169,2 кв.м. Пермь ул. Уинская, 8а S = 209,3 кв. м. Москва Б. Якиманка, 22 S = 5 907,5 кв. м. Москва ул. Красная Пресня, 22 S = кв. м.

Пример объектов Остров Истра Московская обл., Новорижское ш., Истринское вдхр., сельское поселение Бужаровское Площадь участка более 1000 Га На территории планируется размещение современного поселка на 5000 домовладений.

Пример объектов Екатеринбург, ул. Донбасская 26, Литер Щ S = 1792 кв.м. Магнитогорск, пр. Ленина 90 S = 248 кв.м. Челябинск, ул. Салютная, д. 2 S = 930,7 кв.м. Магнитогорск, ул. Советская, д. 170 S = 339,1 кв.м. Нижний Тагил, ул. Салмышская 71 S = кв.м.

тел.(495) , доб Спасибо за внимание! Инвестиционный департамент ООО «Инвестиционная компания А1» Альфа ГРУПП Константин Апрелев