консалтинг-группа

ПЕРСПЕКТИВЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА… Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости, цикличность их развития. Рассмотрение вхождения сегментов в кризис и выхода из него. Давлетшина Регина Маратовна Директор консалтинг-группы «Research&Decisions» Руководитель проекта «Территория »

Актуальность данного вопроса Бизнес требует краткосрочных прогнозов для принятия управленческих решений, даже оперативных. Глубокие структурные изменения в экономике, политике, социуме требуют изменения подходов к прогнозированию рынка недвижимости. Старые подходы (ретроспективный анализ и прогноз) не работают (недостаточно статистики). Отсутствие теории рынка недвижимости: описания закономерностей и тенденций. ЧТО ИМЕЕМ: 1.знание взаимозависимости сегментов РН между собой 2.знание влияния макрофакторов на рынок недвижимости (в частности, на платежеспособный спрос)

1.Взаимозависимость сегментов 1.1. Динамика средних цен на недвижимость. Янв06 - Март10.

-10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% янв_06 март_06 май_06 июль_06 сен_06 ноя_06янв_07 март_07 май_07 июль_07 сен_07 нояб_07 янв_08 март_08 май_08 июль_08 сен_08 нояб_08 янв_09 март_09 май_09 июль_09 сен_09 нояб_09 янв_10 март_10 тыс.руб/кв.м вторичныйофисымагазины 1. Взаимозависимость сегментов 1.1. Темпы прироста цен на недвижимость. Янв06 - Март10. Рост на жилье Рост на КН Спустя 1 год Снижение на ЖН и КН Рост на ЖН

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% фев_06 апр_06 июнь_06 авг_06окт_06 дек_06 фев_07 апр_07 июнь_07 авг_07окт_07 дек_07 фев_08 апр_08 июнь_08 авг_08окт_08 дек_08 фев_09 апр_09 июнь_09 авг_09окт_09 дек_09 фев_10 офисымагазины Коэффициенты превышения цены торговой и офисной недвижимости над жилой Коэф-ты равны Коэф-ты незначительно отличаются Коэф-ты существенно отличаются

1.Этапы вхождения сегментов в кризис : 1.Первым в кризис входит рынок жилья – сегмент, очищенный от спекуляций с истинно рыночным ценообразованием, 2.далее сегмент офисной недвижимости; 3.далее торговой. Среднестатистической нормой для рынка Перми является коэффициенты 0,25-0,35. Цена жилья меньше цены коммерческой недвижимости: на 25-27% для офисной недвижимости, на 28-30% для торговой. ВЫВОДЫ:

Цепочка на снижение спроса : Сокращение спроса на жилую, офисную недвижимость и торговую (товары НЕ первой необходимости) Общая неплатежеспособность, Дефицит наличности/ден.ср-в Сокращение спроса на торговую недвижимость (товары первой необходимости) Изменением доходов населения Сокращение рынков сбыта промышленных предприятий Сент.08 3кв.08- 2кв г. 2009г 2010г

Цепочка на восстановление спроса : Восстановление спроса на офисную недвижимость Восстановление доходов населения Восстановление рынков сбыта промышленных предприятий; меры прав-ва по стимулированию кредитования Повышение спроса на недвижимость, товары Восстановление спроса на жилую и торговую недвижимость Восстановление доходов населения Повышение спроса на услуги Время исчисляется годами

Спасибо за внимание! «Research&Decisions» Адрес: Пермь, Максима Горького, 64