Стерник Г.М. профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова, председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости РГР Свиридов А.В., аспирант кафедры Доклад на Аналитической конференции МАР О влиянии макроэкономических условий на развитие рынка жилой недвижимости (на примере Москвы)

На предыдущей конференции в 2011 году была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости и результаты ее апробации на примере прогнозирования динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в годах при трех сценариях макроэкономических исходных данных: «оптимистическом» (правительственный прогноз согласно Стратегиии-2020); «пессимистическом» (предусмотрена вероятность экономического кризиса в годах) «реалистическом» (наиболее вероятном – предусмотрена стагнация в экономике и минимальный рост доходов населения). В дальнейшем методика была усовершенствована, а также проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5% в номинальном выражении, что соответствует реалистическому сценарию). Проверка дала положительные результаты. Sternik's Consulting

Сегодня будут доложены результаты решения двух новых задач: 1.Оценка влияния динамики макроэкономических параметров на развитие рынка при фиксированных целевых объемах ввода жилья. 2.Обоснование целевых объемов ввода жилья до 2020 года. Для первого исследования с целью расширения диапазона варьирования макроэкономических параметров сформированы четыре сценария развития рынка жилой недвижимости Москвы в годах – три ранее использованные и четвертый – «сверхоптимистический». Расчеты проводились при заданных в ГП «Жилище» по г. Москве на г. объемах ввода жилья – 2,54 млн кв. м ежегодно. Для второго исследования целевые объемы ввода с 2014 года вырастали на 250 тыс. и на 500 тыс. кв. м и достигали к 2020 году соответственно 4,3 и 6,0 млн кв. м.

Сценарий 1 – «оптимистический». Темпы роста доходов населения в номинальном выражении 8-11%, денежный объем ипотечного кредитования – по прогнозу АИЖК А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Прогноз 1: до 2017 года - значительные темпы роста цен (в годах - более 17%, в 16 – 35%), что обеспечивает инвестиционную привлекательность девелопмента, но снижает доступность жилья для населения. Начинается отток покупателей и снижение объема предъявленного спроса и поглощения. Предложение увеличивается и становится больше спроса, цены достигают максимума (на первичном рынке 502 тыс., на вторичном 448 тыс. руб./кв. м) и далее снижаются до 426 тыс. (361 тыс.) руб./кв. м к 2020 году. Объем поглощения с 2018 года начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит ситуации, аналогичной годам Sternik's Consulting

Сценарий 2 «сверхоптимистический»: темп роста доходов населения в номинальном выражении 13-14%, денежный объем ипотечного кредитования +20% от Сценария 1 А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Прогноз 2: еще более высокие темпы роста цен в годах (более 43%), к 2015 году цены на первичном рынке достигают максимума в 467 тыс., на вторичном 408 тыс. руб./кв. м. С 2015 года спрос ниже предложения, рынок демонстрирует конкретные признаки перехода к кризису: падение объема предъявленного спроса и поглощения, сжатие ценового пузыря. К 2020 году цена на первичном рынке снижается до 405 тыс., на вторичном до 343 тыс. руб./кв. м, повышается спрос и поглощение. Аналог – ситуация годов. Sternik's Consulting

Сценарий 3 «реалистический»: темп роста номинальных доходов населения 3-4%, денежный объем ипотечного кредитования на уровне Сценария 1 Прогноз 3: предъявленный спрос устойчиво превышает предложение, но это спрос на малогабаритные квартиры низшей ценовой категории. Темп роста цен составляет (4-5)% в год, и к 2020 году они достигают на первичном рынке всего 246 тыс., на вторичном 214 тыс. руб./кв. м, по остальным показателям рынок стабилен (состояние, близкое к стагнации). Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства. Аналог – годы. А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Sternik's Consulting

Сценарий 4 «пессимистический»: темп роста доходов населения в номинальном выражении -6% (доходы снижаются), денежный объем ипотечного кредитования -20% от Сценария 1 Прогноз 4: цены снижаются после 2012 года с темпом (4-5)% - с 226 тыс. до 159 тыс. на первичном рынке и с 197 до 135 тыс. руб./кв. м на вторичном. Тем самым обеспечивается высокий предъявленный спрос на низкобюджетные квартиры при некотором снижении объемов поглощения. Ситуация обладает признаками рецессии и неблагоприятна для развития рынка. А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Sternik's Consulting

Обсуждение полученных результатов. Расчеты показывают, что при динамике макроэкономических параметров по Сценарию 1 и 2 перегрев рынка приводит к кризисной ситуации различной степени остроты. Такой результат соответствует ранее выявленной закономерности циклического развития рынка: в благополучные для отечественной экономики годы (01-08) при значительных темпах роста доходов населения, на рынке недвижимости наблюдались среднесрочные циклы с периодом 2,5-3 года (01-03 и годы). Различие в динамике рынка, полученной по результатам прогнозных расчетов, заключается в меньших темпах роста цен в стадии роста и большем снижении в стадии рецессии (в 2000-е годы цены лишь стабилизировались с небольшой кратковременной коррекцией), а также в увеличенном периоде колебания цен от нижней до нижней точки. Подобное поведение рынка после кризиса годов объяснено и прогнозировалось. В случае Сценариев 3 и 4 поведение рынка аналогично ситуации годов и соответствует ранее выявленным закономерностям: при низких ценах и низких доходах населения сохраняется высокий спрос на жилье и ипотеку, который сосредотачивается в сегменте дешевого жилья и малых размеров кредита, при сохранении и даже росте объемов поглощения и незначительном повышении либо снижении цен. В целом рынок близок к состоянию стагнации или рецессии, это не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и требует поддержки от государства. Sternik's Consulting

Оценка вероятности каждого сценария. Динамика макроэкономических показателей по Сценарию 1 в последующие годы возможна лишь с малой вероятностью (по нашей оценке, не более 20%). Об этом свидетельствуют как данные предыдущих трех лет, так и общее мнение экономистов о предстоящем снижении темпов роста ВВП России, мировых цен на нефть и газ и объемов их экспорта из РФ, твердое намерение финансовых властей по таргетированию инфляции и сохранению жесткой кредитно-денежной политики, усилившийся отток капитала за рубеж, идущее ослабление рубля к основным валютам и т.п. Сценарий 2 с повышенными макроэкономическими параметрами можно признать нереализуемым (вероятность его реализации близка к нулю). Сценарий 4 признан маловероятным (оценка - 10%). Сценарий 3 наиболее вероятен (оценка - 70%). Это связано как с отмеченными выше экономическими угрозами, так и с осознанной и публично объявленной политикой властей на предотвращение необоснованного роста цен на жилье, снижающего доступность жилья для населения и затрудняющего решение жилищной проблемы в России. В долгосрочной перспективе основное направление этой политики – ускорение темпов роста строительства жилья для обеспечения потребностей населения при обеспечении доступности жилья для все большей доли домохозяйств, в среднесрочной – сдерживание роста избыточной массы денежных средств у населения. Sternik's Consulting

Выводы: получены количественные прогнозные оценки динамики рынка жилой недвижимости Москвы в зависимости от динамики макроэкономических параметров – уровня доходов населения и объема ипотечной поддержки. В качестве наиболее вероятного принят сценарий «реалистический» (близкий к нулю темп роста доходов населения, умеренный объем ипотечного предложения). При этом сценарии прогнозируется до 2020 года стагнация на рынке с темпом роста цен и объемов спроса, предложения и поглощения (4-5)% в год. Такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства. Примечание: риски кризиса долгосрочного (третьего 10-летнего) цикла развития рынка недвижимости России, вызванного кризисом в мировой экономике, не рассматривались. Sternik's Consulting

Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(495)