ТЮМЕНЬ 2007 ТЮМЕНЬ 2007 Принципы формирования состава арендаторов в современном торговом центре Игорь Чаплинский директор по развитию компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

ТЮМЕНЬ 2007 Концепция торгового центра закладывает основу функционального состава арендаторов с точки зрения: - Целевой аудитории; - Неудовлетворенного спроса; - Платежеспособного спроса; - Предложения ритейла Рецепт формирования

ТЮМЕНЬ 2007 Узнайте все о своей аудитории!!!

ТЮМЕНЬ 2007 Современность: Рецепт формирования Определение неудовлетворенного спроса демонстрирует функциональный состав и ассортиментную матрицу будущего центра: специализация ТЦ, марки и профили, соответствующие его позиционированию. необходимость равномерного распределения потоков; сочетаемость ингредиентов; помещения, отвечающие технологическим требованиям арендаторов.

ТЮМЕНЬ 2007 Выявление платежеспособного спроса с учетом конкурентной среды позволяет оценить обороты операторов и спрогнозировать арендный доход Сумма, которую арендатор готов платить арендодателю, в среднем составляет 10 % от оборота торгового оператора. Важен баланс запросов арендодателя и возможностей арендатора. Непрофессиональные операторы могут предложить гораздо более высокую арендную плату, чем известные сетевые бренды. Однако из оборот может быть нестабилен, обещания – невыполнимы. Результат – потеря конкурентоспособности всего комплекса. Рецепт формирования

ТЮМЕНЬ 2007 Современный торговый центр, помимо места для совершения покупок, должен представлять собою среду для отдыха, досуга, развлечений, общения. Необычный развлекательный или досуговый оператор создаст конкурентное преимущество. Даже если такой оператор не дает высоких платежей, он генерирует дополнительный поток платежеспособных покупателей. Рецепт формирования

ТЮМЕНЬ 2007 При современном развитии рынка розничной торговли на каждый магазин в рамках торгового центра могут претендовать несколько профессиональных сетей. Задача – выбрать оператора, наиболее соответствующего концепции ТЦ, при этом соблюдая интересы владельца комплекса. Важно оказаться в ситуации, когда вы выбираете, а не вас выбирают. В среднем для заполнения ТЦ, состоящего из 100 магазинов, необходимо вступить в переговоры как минимум с 500 розничными операторами. Технология привлечения

ТЮМЕНЬ 2007 Для фиксации договоренностей с арендатором необходимо включить в технологический процесс ряд документов: 1.Письменная заявка по установленной форме 2.Соглашение по основным коммерческим условиям 3.Предварительный договор аренды (основной договор) Технология привлечения

ТЮМЕНЬ 2007 Договор – важный инструмент регулирования взаимоотношений между арендодателем и арендатором Договор должен быть сбалансирован, защищая интересы владельца, учитывать интересы розничного оператора. Договорные условия, защищающие интересы арендодателя: Обеспечительный взнос Обязательства своевременного открытия магазина Индексация арендных ставок Повышение арендной платы в зависимости от изменения внешней среды(изменение ставок налогов, колебания курса валют) Страхование ответственности и имущества сторон Технология привлечения

ТЮМЕНЬ 2007 Управление отношениями Специфика торгового центра как вида коммерческой недвижимости заключается в сильной зависимости доходности объекта от текущего маркетинга, от ежедневных усилий по раскрутке, поддержании на должном уровне популярности, и, следовательно, посещаемости объекта. Важнейшими факторами является профессионализм и креативность управляющей компании. Торговый центр должен стать центром притяжения для населения торговой зоны.

ТЮМЕНЬ 2007 Управление отношениями Действия управляющей компании по формированию комфортной среды обитания внутри торгового центра: -Безопасность -Чистота -Обеспечение бесперебойной работы всех инженерный систем

ТЮМЕНЬ 2007 Управление отношениями Управляемая ротация, осуществляемая в соответствии с теми или иными внешними изменениями, зачастую необходима, полезна для поддержания конкурентоспособности центра

ТЮМЕНЬ 2007 Спасибо за внимание