Строительство жилья: мифы и реальность

Сверхприбыли строителей миф Федеральный PR Рентабельность строителей жилья – %

Сверхприбыли строителей реальность

Сверхприбыли строителей реальность Мировой рынок недвижимости имеет 7-летний цикл

реальность Рост цен на основные строительные материалы в Санкт-Петербурге за 2004г. (%) Бетон тяжелый12,8 Раствор кладочный цементный20,2 Портландцемент общестр. назначения33,3 Песок для строительства39,2 Плиты перекрытий ж/б плоские35,8 Арматура для строительных работ89,9 Стоимость эксплуатации машин и механизмов24,2 Плата за подключение электроснабжения89 Динамика роста цен на материалы

реальность Маржа застройщиков в сегменте нижнего и верхнего экономического класса (доступного жилья)* Динамика изменения маржи застройщиков при строительстве жилья в СПб * Без учета налогов и накладных расходов застройщиков

Строители должны продавать готовое жилье миф Долевое участие - это российский пережиток, широко применяемый в основном, в крупных городах На Западе девелоперы продают готовое жилье

реальность Запад: Швеция, Финляндия, Норвегия Решение о начале реализации проекта после заключения от 30 до 50% предварительных договоров с внесением задатка от 2 до 5% Графики платежей клиентов соответствуют графику строительства с обязательным авансированием. После завершения строительства и устранения замечаний – остаток платежа от 5 до 10%. Непроданного жилья после завершения строительства от 5 до 10%. Строители должны продавать готовое жилье

реальность Использование долевого участия в строительстве жилья: Россия75-80% Санкт-Петербург95% Строители должны продавать готовое жилье

реальность Кредитование банками строителей в 2004г.: Россия5,76 млрд. рубл. (или около 1% от стоимости рынка нового жилья = 595,7 млрд.рубл.) Санкт-Петербург$ 125 млн. (или около 10% стоимости рынка нового жилья = $1,3 млрд.) Строители должны продавать готовое жилье

реальность Структура источников финансирования жилья средней девелоперской компании: Собственные средства10% Кредитные средства10% Средства граждан75-80% в т.ч. за счет ипотечных кредитов2% Строители должны продавать готовое жилье

миф ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.» миф

Ст.6.Передача квартиры дольщику после подписания акта государственной комиссии в течение 2 месяцев. Санкт-Петербург, апрель 2005г.: срок прохождения застройщиками процедур после государственной комиссии для подключения к сетям ОАО «Ленэнерго» - от 5-6 месяцев до 2 лет ФЗ - 214

реальность ст. 139 ЖК –организовать ТСЖ могут только собственники (ранее ФЗ «О товариществах собственников жилья» ст.48 – право создания ТСЖ было дано Застройщику) Собственники – через 1 год и более после госкомиссии Застройщики – расторжение договоров на водо-, тепло- и энергоресурсы последствия в сданных домах – отсутствие воды, канализования, отопления, электричества до заключения договоров с ТСЖ (появления собственников) или оплата по строительным тарифам (в СПб 1,07 руб./квтч, ТСЖ-0,63 руб./квтч) Жилищный кодекс

миф Повышение эффективности эксплуатации жилья и снижение издержек путем вовлечения граждан в процесс управления жилым фондом через институт ТСЖ Жилищный кодекс

НДС – платить Штрафные санкции –31,6 – 63,2% годовых («выгодные инвестиции») Залог банку строящегося объекта –почти невозможно Неплатежи дольщиков –невозможность односторонних расторжений ФЗ риски удорожание

ФЗ – 214 рискиудорожание последствия: Сокращение кредитования Сокращение объемов строительства Рост стоимости жилья Новые схемы привлечения средств

Меры, необходимые для улучшения ситуации на рынке недвижимости Собственные средства компании должны составлять не менее 30% от стоимости строительства Количество согласований должно зависеть от срока работы компании на рынке Усовершенствование СНИПов (позволит снизить себестоимость строительства на 15%) Увеличить конкуренцию на рынке стройматериалов

Выводы Рынок недвижимости – это лакмусовая бумажка состояния российской экономики в целом: спад на рынке недвижимости диагностирует спад в экономике. Параллельно с ростом рынка недвижимости растет капитализация экономики и благосостояние граждан.

Спасибо за внимание!