Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

Метод экспертных опросов – метод получения показателей состояния рынка недвижимости в целом и динамики их изменения на основании периодических опросов ведущих операторов рынка Достоинства: Оперативность. Опросы проводятся в течение сравнительно короткого времени. Представительность. Участниками опросов являются руководители (ведущие менеджеры) организаций, осуществляющих большую часть сделок на рынке. Прогностичность, т.е. возможность получения прогноза развития ситуации на рынке. Охват широкого спектра изменения как ценовых, так и количественных показателей рынка. Позволяют отследить динамику происходящих на рынке процессов Недостатки: Невысокая точность результатов. Опросы не позволяют отслеживать динамику изменения цен конкретных объектов, они позволяют давать только средние по рынку показатели. Высокая доля субъективизма, особенно в прогнозных оценках и экспертных мнениях. Высокая зависимость результатов опроса каждого конкретного оператора рынка от специфики работы его организации Необходимость использования наряду с результатами статистической обработки баз данных агентств экспертного мнения самого респондента. Отсутствие документарной проверки исходной информации.

13 экспертных опросов: В феврале 2008 года в опросе приняли участие 15 организаций (28 экспертов ) ноябрь 1998 года, февраль 1999 года, апрель 1999 года, сентябрь-октябрь 1999 года, март 2000 года, ноябрь 2000 года, февраль 2002 года, февраль 2003 года, февраль 2004 года. февраль 2005 года февраль 2006 года февраль 2007 года февраль 2008 года

АрендаПродажа торг.офисскладторг.офиссклад Активность спроса 102%107%111%128%110%124% Уровень цен спроса 124%117%127%132%116%120% Активность предложения 108% 104%95%101%96% Уровень цен предложения 135%125%126%139%131%135% Реальные сделки 93%94%112%90%87%96% Уровень цен сделок 133%123%132%141%126%129% Прогноз на февраль 2009 г. 119%122%120%129%120%129%

Торговые помещения аренда продажи

Офисные помещения аренда продажи

Производственно-складские помещения аренда продажи

Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов. Достоинства: Объективность. Стандартные приемы статистической обработки позволяют существенно снизить влияние на результат субъективного мнения исследователя. Высокая точность. Позволяет учитывать одновременное влияние на цену большого количества параметров. Точность расчета легко оценивается при помощи статистических критериев. Показательность. Позволяет «приводить» все используемые рыночные данные к характеристикам стандартного объекта, построить поверхность распределения цен стандартных объектов на обширной географической территории. Недостатки: Ретроспективность. Мы можем обрабатывать только ту информацию, которая была накоплена в прошлом. Необходимость тщательного учета большого количества параметров каждого, участвующего в расчете объекта, отсюда трудоемкость процесса мониторинга и объективные трудности с периодическим получением значительной выборки данных для отслеживания динамики цен. Сложность расчета, необходимость специального технического обеспечения.

Этапы проведения массовой оценки 1. Изучение объекта оценки 2. Сбор информации 3. Формирование выборки 4. Выбор структуры модели 7. Создание расчетного модуля 5. Расчет коэффициентов модели 6. Верификация модели

Распределение времени Изучение объекта оценки Мат. моделирование Сбор информации

Ценовая поверхность

Мониторинг рынка

Информация по аренде нежилых помещений торговаяофисная производственно- складскаямногофункциональная РайонКол-воПлощ.Кол-воПлощ.Кол-воПлощ.Кол-воПлощ. Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский Колпинский Красногвардейский Курортный Красносельский Московский Невский Петроградский Петродворцовый Пушкинский Приморский Фрунзенский Центральный Итого: Итого по СПб:7 290 Итого площадь

Информация о продаже нежилых помещений торговаяофиснаяпроизв.-скл.многофункц. Районкол-воплощ.кол-воплощ.кол-воплощ.кол-воплощ. Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский Колпинский Красногвардейский Курортный Красносельский Московский Невский Петроградский Петродворцовый Пушкинский Приморский Фрунзенский Центральный Итого: К-во2 570 Площадь

Торговля аренда продажа

Офис аренда продажа

Производство и склады аренда продажа

Коэффициент прямой капитализации

Динамика рынка жилья (USD)

Динамика рынка жилья за г (рубли)

Взаимозависимость рынков