ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОГО И НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ А.С.Пузанов Фонд «Институт экономики города» Санкт-Петербург, 30 сентября 2011 г.

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств Источник: До 2010 г. - расчеты ИЭГ по данным Росстата, АИЖК, Банка России После 2010 г. – целевые показатели Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России

Структура жилищного фонда по видам использования (%) Страна Аренда Проживание собственника КооперативДругое социальнаякоммерческая Австрия Великобритания Нидерланды Германия Финляндия Швеция США1,031,666,41,00 РОССИЯ16 1) 11,2 2) 72,8 3) -0 1) Государственный и муниципальный жилищный фонд 2) Включая жилищный фонд в собственности юридических лиц – 3,2 % 3) Оценка Источник: составлено по данным: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada

Источник данных: Housing Statistics in the European Union 2010 Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries 2009 Тип жилой единицыСобственность Социальная аренда Рыночная аренда Всего Односемейные дома71,6%22,9%5,5%100% Квартиры в многоквартирных домах 22,8%57,3%20,0%100% Всего56,0%34,0%10,0%100% Характеристики жилищного фонда по типу жилого помещения и типу владения жилыми единицами: Нидерланды, 2006 г.

Основные проблемы правового регулирования арендного жилищного сектора Законодательство в части договора найма жилого помещения сегодня не обеспечивает защиту прав сторон такого договора Сектор находится в теневой зоне (с доходов от предоставления жилья внаем не уплачиваются налоги) Законодательство не отражает сложившуюся практику взаимоотношений в арендном жилье (не различаются такие формы, как наем жилого помещения и некоммерческий наем жилого помещения и др.) Отсутствуют нормы, формирующие экономические стимулы развития арендного жилья

Предложения по законодательному регулированию: Гражданский кодекс Предусмотреть специальное регулирование долгосрочного договора найма жилого помещения (на срок более пяти лет), в том числе установить требование о наличии в договоре формулы изменения цены такого договора Ввести понятие «доходный дом многоквартирный дом, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления внаем по договору найма жилых помещений». Установить, что собственником доходного дома может быть только одно юридическое лицо и связанные с этим ограничения оборота жилых и нежилых помещений в доходном доме.

Предложения по законодательному регулированию: Жилищный кодекс Ввести понятие «жилищный фонд некоммерческого использования», уточнив при этом понятия «жилищный фонд коммерческого использования» и «индивидуальный жилищный фонд». Предусмотреть регулирование договора некоммерческого найма жилого помещения Предусмотреть регулирование особого вида деятельности специализированных некоммерческих организаций, выполняющих функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования Предусмотреть право субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять субсидии гражданам с низкими доходами, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам найма и некоммерческого найма жилого помещения

Предложения по законодательному регулированию: Налоговый кодекс Предусмотреть налоговый вычет для нанимателей жилых помещений, соразмерный с налоговым вычетом для покупателей жилья Установить, что в первые несколько лет после регистрации договора доходы, полученные физическими лицами, не облагаются НДФЛ. В последующие годы установить пониженную ставку НДФЛ по таким договорам (например, 6%). Предусмотреть налоговые льготы застройщикам, инвесторам и наймодателям при строительстве и предоставлении внаем жилых помещений в коммерческом жилищном фонде (например, по налогу на прибыль и/или на доходы). Предусмотреть налоговые льготы специализированным некоммерческим организациям при строительстве и предоставлении внаем жилых помещений в некоммерческом жилищном фонде (например, по налогу на имущество юридических лиц или по налогу на недвижимость в случае его введения).

Предложения по законодательному регулированию: другие федеральные законы Предусмотреть бесплатное предоставление специализированным некоммерческим организациям земельных участков для жилищного строительства в целях предоставления построенных жилых помещений по договору некоммерческого найма жилых помещений (Земельный кодекс) Ввести ответственность за нарушение требования об обязательной государственной регистрации договоров коммерческого и некоммерческого найма жилых помещений (КоАП) Установить упрощенную процедуру государственной регистрации договоров найма и некоммерческого найма жилых помещений (Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Предусмотреть участие Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в предоставлении земельных участков для строительства доходных домов и домов некоммерческого жилищного фонда Предусмотреть установление тарифов на услуги организации коммунального комплекса для юридических лиц, являющихся собственниками доходных домов, на уровне соответствующих тарифов для граждан