Проблемы использования новых форм жилищной кооперации в программах стимулирования кредитования долевого участия в строительстве жилья Сапронов Юрий Михайлович, генеральный директор Центральной ипотечной консалтинговой компании, Действительный Член Международной Академии Ипотеки и Недвижимости

Актуальность темы обусловлена следующими обстоятельствами: -Успешная реализация корпоративных проектов с применением сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации строительства жилья на примере МГУП «Мосводоканал»; - ГД РФ рассматривается Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной застройки территорий»; - АИЖК разработан и принимается к реализации Пилотный проект Программы стимулирования застройщиков и граждан

Реализация корпоративных проектов долевого строительства жилья МГУП «Мосводоканал»: Объекты строительства: пос. Некрасовка и пос. Восточный. Участники проектов: Компания, управляющая проектом: НП «МАИФ»; Авторское сопровождение проекта: ООО «Центральная ипотечная консалтинговая компания»; Правительство Москвы – выделение земельных участков; прием в эксплуатацию объектов строительства; предоставление субсидий гражданам; Застройщик: МГУП «Мосводоканал»; Участники долевого строительства: ЖСК «Чистые воды», ЖСК «Восточный»; Управляющая компания ЖСК: ОАО «Центральная ипотечная компания»; Первичный кредитор: ОАО «Центральная ипотечная компания»; Рефинансирующая организация: На этапе строительства – КБ «Мосводоканалбанк»; На этапе поступления жилых помещений в собственность – АИЖК; Генеральный подрядчик: ОАО «Главмосстрой».

Соотношение видов и форм деятельности в строительстве жилья Инвестиционная деятельность Долевое строительство ФЗ 214 Капитальные вложения ФЗ 39 Долевое инвестирование ФЗ 156 Кооперация ЖК РФ, ФЗ 215

ЗАСТРОЙЩИК СХЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Разрешение на строительство 1- й участник долевого строительства Остальные участники долевого строительства Договор долевого участия в строительстве Заключение ДДУ Регистрация ДДУ Залог земли и объекта Срок регистрации 30 дн. Заключение ДДУ Регистрация договора с указанием участника ДДУ Регистрация залога земли и объекта без указания участника Срок регистрации 10 дн. Проектная декларация Регистрация права на землю Соответствие 214-ФЗ План создаваемого объекта Договор поручительства Правоотноше ния в 214 ФЗ отсутствуют

ЖСК Генподрядчик Члены ЖСК Паевой взнос Застройщик ТСЖ Реорганизация Управление Строящийся объект Объект, сданный в эксплуатацию Финансирование Схема привлечения денежных средств посредством ЖСК одного дома Право привлечение денежных средств для жилищного строительства обусловлено ФЗ Деятельность ЖСК регулируется ЖК РФ

ЖСК Застройщик Генподрядчик Члены ЖСК Паевой взнос Управляющая компания (первичный кредитор) Дольщик ТСЖ Реорганизация Управление Строящийся объект Объект, сданный в эксплуатацию Заем Управление Залог прав Центр рефинансирования Уступка прав Рефинансирование Финансирование Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации с механизмами предипотечного кредитования

Новые формы жилищной кооперации, предлагаемые в Законопроекте «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной застройки территорий»

Жилищные некоммерческие объединения граждан - ЖНОГ Товарищество индивидуальных застройщиков Закрытого типа Открытого типа Жилищно- строительный кооператив (ЖСК) Закрытый жилищно- строительный кооператив Открытый жилищно- строительный кооператив Жилищные кооперативы Закрытый жилищный кооператив Открытый жилищный кооператив Кооператив малоэтажного жилья Закрытый кооператив малоэтажного жилья Открытый кооператив малоэтажного жилья

Сравнение некоторых характеристик жилищных кооперативов Пай и паевой взнос ЖК (ЖСК) в действующем ЖК РФ Открытый жилищный кооператив Представляет собой одно и тоже и являются долей в паевом фонде Не одно и тоже: Пай – часть паевого взноса (паенакопление) Паевой взнос - доля от паевого фонда Право на членство Граждане и (или) юридические лица Граждане Статус Объединение граждан и (или) юридических лиц Объединение граждан Оборот пая (паевого взноса) Оплата, наследование, возврат Право на пай привязано к членству (за исключением наследования) Пай может принадлежать как физическим так и юридическим лицам Оплата, продажа, уступка, наследование, возврат, обращение взыскания. Право на пай не привязано к членству (приобретатель пая) Пай может принадлежать только физическому лицу Прием в члены Заявление в Правление и утверждение общим собранием Заявление в Правление, утверждение общим собранием + внесение сведений в ЕГРЮЛ

Факторы, снижающие эффективности применения новых форм ЖНОГО в программах кредитования долевого строительства : 1.Громоздкость процедуры оформления членства, связанная с моментом определения вступающего членом ЖСК после внесения сведений в ЕГРЮЛ; 2.Ограничение возможностей для кредитора (займодавца), по обращению взыскания на паевой взнос на этапе строительства, в том числе и в досудебном порядке для случая продажи предмета залога кредитору – залогодержателю и связанные: -С реализацией пая только физическим лицам; -С отсутствием возможности кредитору (займодавцу) стать членом ЖСК и реализовать свое право на приобретение в собственность построенного жилого помещения. Предложения:Предложения: 1.Оставить возможность для юридических лиц учреждать открытые кооперативы и иметь права членства в этих кооперативах. 2.Заменить процедуру внесения в ЕГРЮЛ сведений о вступающем в кооператив нового члена, процедурой регистрации паевого взноса по аналогии с законом «Об инвестиционных фондах», в части учета в специальном реестре инвестиционных паев и правил их оборота.

Благодарю за внимание! Центральная ипотечная консалтинговая компания , Россия, г. Москва ул. Коцюбинского, дом 4, офис 210, комн. 15 Тел.: , Тел/факс: +7 (499) , доб. 138