1 « Особенности индивидуальной оценки земельных участков » Доктор технических наук профессор Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2010

2 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Исторический аспект Массовая и индивидуальная оценка Основной принцип индивидуальной оценки Существующие и оцениваемые виды имущественных прав Подходы и методы оценки полного и регламентированных прав Особенности оценки нерегламентированных и частичных прав Особенности оценки убытков при изъятиях для государственных нужд

3 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Исторический аспект Земельные участки в РФ до ХХI века – средства производства Земельные участки в РФ в ХХI веке - товар

4 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Массовая и индивидуальная оценка Массовая оценка - специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности, земельных участков (ЗУ) Назначение массовой оценки – расчеты для налогообложения, установления арендной ставки Индивидуальная оценка осуществляется путем рассмотрения конкретно выделенных земельных участков

5 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Назначение индивидуальной оценки переоценка реализация обязательств (залог для получения кредита или долги) налогообложение постановка на баланс внесение вклада в уставный капитал страхование отчуждение (продажа, покупка) сдача (получение) в аренду, внаем привлечение инвесторов для реализации инвестиционных проектов разрешение имущественных споров ликвидация другие случаи (дарение, наследование, приватизация, обмен, национализация, изъятие, передача в доверительное управление)

6 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Основной принцип индивидуальной оценки при определении рыночной стоимости Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость критерии: физическая осуществимость юридическая правомочность финансовая оправданность максимальная экономическая эффективность

7 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Существующие и оцениваемые виды прав Регламентированные право собственности (ст.260,261 ГК РФ, ст.15 ЗК РФ) право аренды (ст.22 ЗК РФ) Нерегламентированные право постоянного бессрочного пользования (ст.268,269,270 ГК РФ, ст.20 ЗК РФ) право пользования (ст. 271, 552, 652, 653 ГК РФ) право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ) право пожизненного наследуемого владения (ст. 265,266,267 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ) сервитут (ст. 274, 275, 276 ГК РФ, ст.23 ЗК РФ)

8 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Подходы к оценке стоимости полного и регламентированных прав Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией При проведении оценки оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода Для оценки ЗУ используются, как правило, сравнительный и доходный подходы Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

9 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Методы оценки стоимости земельного участка Земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования. При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого набора (в соответствии с законодательством) прав на земельный участок (собственности или права аренды). Методы оценки стоимости земельного участка: Метод сравнительного анализа продаж Метод распределения (по соотношению стоимости земельного участка и улучшений в стоимости объекта недвижимости) Метод выделения (разновидность метода распределения - по аналогам выделяются земельные участки, близкие по своим характеристикам к оцениваемому) Методы капитализации Земельной ренты (если практикуется сдача земельных участков в аренду) Метод остатка для земли (остаточный доход рассчитывается и капитализируется в стоимость земельного участка с использованием метода прямой капитализации) Метод предполагаемого использования (остаточный доход рассчитывается и капитализируется в стоимость земельного участка с использованием метода дисконтирования денежных потоков)

10 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Особенности оценки нерегламентированных и частичных имущественных прав Нерегламентированными считаются права, по которым отсутствуют официально установленные методики их оценки право постоянного бессрочного пользования (ст.268,269,270 ГК РФ, ст.20 ЗК РФ) право пользования (ст. 271, 552, 652, 653 ГК РФ) право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ) право пожизненного наследуемого владения (ст. 265,266,267 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ) сервитут (ст. 274, 275, 276 ГК РФ, ст.23 ЗК РФ) Оценка, так называемых, частичных имущественных прав предусматривает определение стоимости меньшего объема прав по сравнению с полным правом собственности (вышеперечисленные права + право аренды)

11 Особенности индивидуальной оценки земельных участков Особенности оценки убытков при изъятиях для государственных нужд В соответствии с законодательством РФ земельные участки могут изыматься или временно заниматься для государственных нужд В случае таких изъятий выполняется индивидуальная оценка убытков от их изъятия, временного занятия или ограничения прав собственников земельных участков и арендаторов

12 Особенности индивидуальной оценки земельных участков СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!