Маргарита Трофимова NAI Becar Особенности оценки имущественных активов в условиях кризиса

Теория Согласно определению рыночной стоимости: объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией на величине стоимости сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства

В действительности сделок мало, рынок покупателя высокая конкуренция информация о ценах сделок закрыта, достаточно часто скидки при переговорах достигают 30-50% от цены предложения чрезвычайные обстоятельства – кризис, время выхода из кризиса и подъем рынка недвижимости не определены, прогнозы участников рынка отсутствуют либо отличаются между собой

Прогнозы на 2 полугодие 2009 Jones Lang LaSalle «…коррекция арендных ставок продолжится в 2009 г., в большей степени она коснется прайм-сегмента, сокращая разрыв между максимальными и базовыми ставками аренды в классе А. Снижение ставок составит до 100 долл. на всех сегментах рынка. К концу года мы ожидаем стабилизацию ставок аренды» Colliers - Knight Frank «В конце I полугодия 2009 г. началось оживление рынка продаж качественной офисной недвижимости. В результате снижения цен некоторые компании-арендаторы стали рассматривать возможность приобретения в собственность офисных площадей (в т.ч. и ранее арендованных). К концу 2009 г. на рынок офисной недвижимости Москвы выйдет около 1,5 млн м2 качественных офисных площадей. После рекордных гг. ожидается резкое сокращение объемов нового строительства в гг. На сегодняшний день приостановлено строительство офисных центров с суммарной офисной площадью около 950 тыс. м2. Уровень вакантных площадей достигнет 25% к концу года. С учетом нового строительства, свободными окажутся 2,5 млн м2 офисных площадей.»

Прогнозы на 2 полугодие 2009 CB Richard Ellis «Вполне возможно, что конец 1 полугодия 2009 г. может оказаться самой нижней точкой цикла, когда предложение значительно выше, чем спрос. Если спрос стабилизируется в течение оставшейся части 2009, то мы увидим сокращение разрыва между спросом и предложением в связи со снижением ввода, который будет ограничен в течение следующих нескольких лет в связи с проблемами финансирования. Это неизбежно приведет к сокращению свободных площадей и росту арендной платы. Тем не менее, ситуация на рынке офисной недвижимости и спроса на офисные помещения, в частности, во многом зависит от макроэкономического климата. Таким образом, наш прогноз основан на предположении о том, что российская экономика не будет подвержена резким потрясениям в среднесрочной перспективе.» GVA Sawyer «Ставки аренды на офисном рынке все ещё продолжают снижаться. В целом же, до конца года цены на аренду и продажу офисов снизятся еще на 15%, а если осенью общая экономическая ситуация ухудшится, то на 15-25%. В ближайшие полгода цены продаж могут снизиться ещё на 10%.»

Что произошло с ценами за год? Бизнес-центры Динамика ставок аренды Источник: NAI Becar Динамика ставок аренды на качественные офисные площади, $/кв. м./год (без НДС и эксплуатационных расходов)

Цены на инвестиционные проекты Тенденция последнего квартала – незначительное увеличение цен в р-не Садового кольца и продолжение снижения цен за его пределами Земля остается ликвидным товаром, дефицит привлекательных для застройки участков

Цены на инвестиционные проекты В ближайшее время - снижение стоимости по наименее ликвидным участкам, владельцы которых избавляются от непрофильных активов или срочно нуждаются в ликвидных средствах. Участники, не обремененные кредитными обязательствами, предпочтут дождаться оживления и восстановления рынком утраченных позиций. В соответствии с данными об объектах, представленных на открытом рынке, средняя стоимость земельного участка, рассчитанная на 1 кв. м проектируемого здания составляет от 24 до 78 тыс. руб. в зависимости от расположения объекта и наличия АРИ.

Цены на инвестиционные проекты Зависимость стоимости 1 кв. м проектируемых строений от расположения объекта и наличия разрешительной документации* * - на момент исследования отсутствует информация относительно объектов, расположенных в пределах Садового Кольца с наличием АРИ.

Особенности применения подходов Сравнительный цену предложения, близкую к цене сделки можно узнать только при переговорах и осмотре объекта, скидка на торг – не менее 25%

Особенности применения подходов Доходный скидка на торг при определении ставки аренды – 5-10%, уровень заполняемости в среднем 20%, применяем 10-30% в зависимости от конкурентных преимуществ объекта оценки, типа потенциальных арендаторов и наличия спроса

Особенности применения подходов Риск субъективен: чем менее прозрачен рынок, тем тяжелее оценить размеры риска Инвесторам не выгодно заключать сделки при ставках

Пример: Бизнес-центр класса B+ вблизи Садового кольца Цена предложения аналогов: $6 000 – Рыночная стоимость: $5 000 Стоимость по доходному подходу: $4 000 Ликвидационная стоимость: $4 000

Расчет доходным подходом ПоказателиЗначение Общая площадь здания, кв.м6 000 Арендная ставка, $/кв.м в год (без НДС и эксплуатации)600 Арендная ставка, $/кв.м в год (с НДС, без эксплуатации)708 ПВД, $ Потери от вакансий и неплатежей10,0% Плата за управление (постоянная и переменная части - % от дохода и ЧП в диапазоне 1,5-5%), постоянные расходы7% Эффективная ставка (чистый операционный доход на кв.м), $/кв.м в год593 Годовой доход Ставка капитализации15% Рыночная стоимость, $ Рыночная стоимость, $/кв.м.3 951

Проблемные активы, находящиеся в залоге ТИПЫ ОБЪЕКТОВ Земельные участки Готовые объекты Бизнес-центры, торговые центры, гостиницы, складские комплексы, пригодные к эксплуатации Объекты незавершенные строительством Недостроенные торговые центры, бизнес-центры, гостиницы, складские комплексы Действующие производственные комплексы Объекты производственного профиля, возможные для использования по прямому назначению

Объект одного из типов Возможные виды использования Определение наиболее эффективного использования Программа НЭИ

НЭИ Эксплуатация Самостоятельное управление/сдача в аренду Новое строительство Реконцепция Продажа

Незавершенные объекты Факторы НЭИ Анализ стоимости на текущий момент Целесообразность завершения строительства Анализ будущей стоимости Определение НиНЭИ Необходимость реконцепции Анализ доходов от эксплуатации Анализ затрат Анализ объекта Местоположение Конъюнктура рынка (в рамках сегмента) Профиль объекта Состояние объекта

Производственные комплексы Факторы НЭИ Анализ стоимости на текущий момент Целесообразность эксплуатации по прямому назначению Анализ будущей стоимости Определение НиНЭИ Анализ доходов Возможное перепрофили -рование Анализ затрат Анализ объекта недвижимости Местополо- жение Возможность использования в качестве объекта коммерческой недвижимости Конъюнктура рынка возможных сегментов Анализ бизнеса Конъюнктура рынка (для бизнеса) Профиль объекта Состояние объекта Ограничения и обременения Анализ финансовой деятельности предпритяия

Консалтинговый отдел в отчете оценщика Анализ ликвидности Анализ значимости залога Анализ издержек Анализ доходов и расходов при эксплуатации. Рассмотрение варианта привлечения управляющих компаний – повышает ликвидность объекта, отчетность по доходам и расходам

Спасибо