2 из 18 ФЕОФАНОВ ДЕНИС Директор департамента оценки Консалтинговая группа «ИНТЕЛИС» Отчет об оценке. Основные ошибки и уловки. Краткий обзор законодательства в оценочной деятельности

Отчет об оценке 1/2 3 из 18 Наиболее распространенные ошибки оценщиков при определении стоимости залогового обеспечения Раздел отчетаОписание Общая частьНе проведен анализ лучшего и наиболее эффективного использования Затратный подход не правильная оценка стоимости земельного участка, особенно актуально для Москвы; не правильный учет прибыли девелопера; не правильный расчет величины внешнего (экономического) и функционального износов; Сравнительный подход не верно выбранные аналоги; не учет всех различий между выбранными аналогами и оцениваемым объектом; Доходный подход не правильный учет эксплутационных расходов при определении чистого операционного подхода; не правильный расчет величин ставок дисконтирования и капитализации;

Отчет об оценке 2/2 4 из 18 Основные приемы, используемые оценщиками для умышленного искажения стоимости залогового обеспечения Раздел отчетаОписание Общая часть неадекватные выводы по результатам анализа лучшего и наиболее эффективного использования; Затратный подход занижение величины накопленного износа; неоправданно высокое значение прибыли девелопера (оценка недвижимости); не включение в расчет затрат на демонтаж и транспортировку объектов (движимое имущество); Сравнительный подход не корректный выбор аналогов; введение не верных и не обоснованных корректировок; Доходный подход не корректный выбор аналогов; не правильный учет эксплутационных расходов при определении чистого операционного подхода; занижение величины ставок дисконтирования и капитализации; в рамках доходного подхода, за базу расчетов принимаются денежные потоки, не ассоциирующиеся с оцениваемым имуществом; Согласование результатов присвоение максимального удельного веса подходу с максимальным результатом;

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 1/13 5 из 18 Кто имеет право заниматься оценочной деятельностью На сегодняшний день, правом осуществления оценочной деятельности обладают организации, удовлетворяющие одному из требований: наличие лицензии на осуществление оценочной деятельности на территории РФ; наличие в штате 2-х сотрудников, являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 2/13 6 из 18 Стандарты оценки Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценочной деятельности. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 3/13 7 из 18 Стандарты оценки. Так как оценочные компании имеют два различных основания на осуществление оценочной деятельности, то саму оценочную деятельность они осуществляет по разному. Те компании, которые осуществляют оценочную деятельность на основании лицензии, руководствуются «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства РФ 519 от 6 июля 2001 г.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 4/13 8 из 18 Стандарты оценки. Компании, осуществляющие оценочную деятельность на основании членства в саморегулируемой организации оценщиков, руководствуются стандартами, разработанные Национальным советом по оценочной деятельности и утвержденные Минэкономразвития и торговли РФ. На сегодняшний день, Минэкономразвития и торговли РФ утверждены три федеральных стандарта: ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; ФСО-2 «Цели оценки и виды стоимости»; ФСО-3 «Требования к отчету об оценке».

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 5/13 9 из 18 Стандарты оценки. Сравнительный анализ. НаименованиеПП РФ 519 от 6 июля 2001 г.ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 Виды стоимости рыночная стоимость; стоимость объекта с ограниченным рынком; стоимость замещения объекта оценки; стоимость воспроизводства объекта оценки; стоимость объекта оценки при существующем использовании; инвестиционная стоимость объекта оценки; стоимость объекта оценки для целей налогообложения; ликвидационная стоимость объекта оценки; утилизационная стоимость; специальная стоимость объекта оценки; рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость; Методы оценки Нет ограничения в применении того или иного метода в рамках подходов. Доходный подход – DCF; Сравнительный подход – метод прямого сравнения продаж; Затратный подход – нет ограничений. Содержание и структура отчета об оценке Нет четких требований. Четко сформированные требования по составу разделов отчета об оценке и их содержанию.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 6/13 10 из 18 Саморегулируемая организация оценщиков (СРО). Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 7/13 11 из 18 Саморегулируемая организация оценщиков (СРО). Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований: объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц; наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере не менее 30 тыс. руб. с одного члена; наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений; Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность!

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 8/13 12 из 18 На сайте публикуются результаты ежемесячного конкурса «Самая плохая СРО» Саморегулируемая организация оценщиков (СРО). На протяжении 3-х месяцев (август – октябрь) самой плохой СРО признавалась «Ассоциация Российских Магистров Оценки» («АРМО») 1 МЕСТО 2 МЕСТО 3 МЕСТО

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 9/13 13 из 18 Функции саморегулируемой организации оценщиков. разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики; разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения; представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков; прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренных законодательством и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 10/13 14 из 18 Функции саморегулируемой организации оценщиков. контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законодательства Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики; ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; организация информационного и методического обеспечения своих членов;

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 11/13 15 из 18 Воздействие на оценщика. Деятельность оценщика может нанести ущерб. Причем зачастую, этот ущерб легко выразить в денежном эквиваленте. Соответственно лицам, понесшим ущерб от деятельности оценщика хочется его либо компенсировать, либо каким-нибудь образом привлечь оценщика к ответственности. Отсюда следуют два, не взаимоисключающих, способа воздействия на оценщик: подача в суд искового заявления на оценщика, с требованием компенсировать нанесенный ущерб; подача жалобы на оценщика в саморегулируемую организацию, в которой он состоит; Так как оценщик признан публичной фигурой, и за результаты своей деятельности несет личную имущественную ответственность, то в случае, если вам удастся доказать в суде что именно умышленные действия оценщика нанесли вам ущерб, то у вас есть все шансы взыскать с оценщика сумму ущерба.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 12/13 16 из 18 Воздействие на оценщика. Дисциплинарный комитет саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, обязан рассматривать жалобы на действия членов саморегулируемой организации оценщиков и дела о нарушении ее членами требований законодательства, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, требований о внесении обязательных взносов в саморегулируемую организацию оценщиков и дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности. Процедура рассмотрения указанных жалоб и дел и содержание указанных нарушений определяются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. При рассмотрении жалоб на действия членов саморегулируемой организации оценщиков дисциплинарный комитет обязан приглашать на свои заседания лиц, направивших такие жалобы, а также членов саморегулируемой организации оценщиков, в отношении которых рассматриваются дела о применении дисциплинарных взысканий. В случае подачи жалобы на оценщика в саморегулируемую организацию, в которой он состоит, данную жалобу должен рассматривать дисциплинарный комитет этой саморегулируемой организации.

Краткий обзор законодательства об оценочной деятельности 13/13 17 из 18 Воздействие на оценщика. рекомендация об исключении из членов саморегулируемой организации оценщиков, подлежащая рассмотрению и утверждению коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков; Дисциплинарный комитет вправе принять решение о применении следующих дисциплинарных взысканий: вынесение предписания, обязывающего члена саморегулируемой организации оценщиков устранить выявленные нарушения и устанавливающего сроки устранения таких нарушений; вынесение члену саморегулируемой организации оценщиков предупреждения; наложение на члена саморегулируемой организации оценщиков штрафа в размере, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков; иные установленные внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков меры.

18 из 18 Благодарю за внимание !