ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ» ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Опыт апробации методики массовой оценки объектов недвижимости на примере муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края

2. Рассчитать коэффициенты этих моделей (базовую стоимость и коэффициенты влияния ценообразующих факторов на стоимость квартиры) 1. Выбрать структуру эконометрических моделей массовой оценки всех квартир поселения: ценообразующие факторы (например, местоположение квартиры, тип дома, тип квартиры, ее состояние и т.д.), тип модели (модель, основанная на показательных функциях (логарифмическая), модели, основанные на методах последовательных и параллельных сечений) ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 3. Выполнить оценку качества рассчитанной модели, определив коэффициент детерминации, ошибку модели оценки и среднюю ошибку аппроксимации 4. Сформировать порядок массовой оценки объектов недвижимости поселения для налогообложения с использованием моделей. В общем случае стоимость объекта оценки для целей налогообложения определяется по следующей формуле: СБ – базовая ставка стоимости; K1, К2, K3 – коэффициенты влияния ценообразующих факторов; ПЛОЩАДЬ – общая площадь объекта оценки.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Активный рынок – это такой рынок, на котором количество единиц рыночной информации о сделках или предложениях по купле-продаже объектов недвижимости, необходимых для построения модели оценки стоимости, на порядок больше числа значений ценообразующих факторов, включенных в модель оценки стоимости. Базовая ставка стоимости – удельная стоимость базового объекта или стоимость единицы площади объекта недвижимости. Базовая стоимость – стоимость базового объекта оценки Единица рыночной информации – ценовая и ценообразующая информация о продаже или предложении к продаже объекта недвижимости, представленного в виде публичной оферты в зарегистрированных средствах массовой информации. Модель оценки – математическое или иное формальное выражение, устанавливающее связь между стоимостью и независимыми ценообразующими факторами. Массовая рыночная стоимость объекта недвижимости – приближенная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, основанная на использовании укрупненных показателей стоимости строительства зданий и строений с учетом физического износа и нормативных показателей стоимости земли. Рыночная модель оценки стоимости – модель оценки стоимости объекта недвижимости, основанная на использовании рыночных ценообразующих факторов Ценообразующий фактор – пространственная, техническая или экономическая характеристика объекта недвижимости, оказывающая влияние на его стоимость. Массовая оценка – способ получения оценок рыночной стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использование методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием набора объективно измеряемых ценообразующих факторов

Исходная информация для проведения оценки База данных для проведения оценки Организации технической инвентаризации Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Органы местного самоуправления Средства массовой информации Официальные сайты сети Internet

Определение базовой ставки стоимости, СБ В методе последовательных сечений в качестве базовой ставки стоимости СБ берется средняя цена 1 кв. метра общей площади всех объектов недвижимости экспериментальной выборки. В нашем случае СБ=9955,35. Примечание: данная базовая ставка соответствует удельной средней цене кв. метра общей площади всех объектов недвижимости выборки, на которой строилась модель оценки стоимости

Определение ценовых зон населенного пункта Территория имеет три ценовые зоны: Зона 1- Центр, Зона 2 – Средний уровень и Зона 3 – Без газа. К первой ценовой зоне относится район: Центр Центр Ко второй ценовой зоне относятся следующие районы: Развилка Развилка Окраина в южной части от центра Окраина в южной части от центра Мебельная фабрика в районе кадастрового квартала 23:41: Мебельная фабрика в районе кадастрового квартала 23:41: К третьей зоне относятся районы: Заречье Заречье Вокзал Вокзал

Ценовые зоны г.Горячий Ключ

Определение коэффициента местоположения, К1 Значение коэффициента местоположения зависит от того, в границах какой ценовой зоны находится объект оценки. Номер ценовой зоны Значение коэффициента К1 11,469 20,881 30,441

Определение коэффициента материала стен, К2 Номер зоны Материал стен Среднее значение цены Значение коэффициента К2 1Саманно-кирпичный Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный Блочный Кирпичный

Определение коэффициента площади участка, К3 Номер зоны Тип дома Площадь участка Среднее значение цены Значение коэффициента К3 1Саманно-кирпичный < 10 сот Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный >= 10 сот. 1Блочный 1Кирпичный Саманно-кирпичный < 10 сот Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный >= 10 сот Блочный 2Кирпичный Саманно-кирпичный < 10 сот Блочный Кирпичный Саманно-кирпичный >= 10 сот Блочный 3Кирпичный

Сравнение реальной стоимости и стоимости, рассчитанной по методу показательных функции

Оценка качества модели оценки По результатам оценки качества модели оценки были получены следующие значения коэффициентов: Коэффициент детерминации (R2) – 0.72 Скорректированный коэффициент детерминации (Ř2) – 0,65. Это означает, что модель оценки стоимости на 65% объясняет изменение цен в выборке. Оценка ошибки модели оценки (σу) – 2898,3, то есть, если данные наблюдений подчиняются нормальному закону распределения, то можно с 95% вероятностью утверждать, что ошибка модели не превышает 2*2898,3=5796,6. Средняя ошибка аппроксимации (Δотн) – 13,51%, что соответствует удовлетворительной точности оценки.