Проблемы, связанные с изъятием земельных участков для государственных нужд при осуществлении инвестиционных проектов Волович Николай Владимирович

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от N 136-ФЗ Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд 1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: ……… ……… объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; ………. ………. 3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса. 3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.статьей 55статьей 55

Градостроительный кодекс РФ от N 190-ФЗ Статья 9. Назначение территориального планирования и виды документов территориального планирования Часть 4 статьи 9 вводится в действие с 1 января 2008 года (статья 3 Федерального закона от N 191-ФЗ). 4. Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Статья 10. Содержание документов территориального планирования Российской Федерации (ГрК РФ) 1. Документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области: 1) развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи; 2) обороны страны и безопасности государства; 3) развития энергетики; 6) развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения; 7) защиты территорий двух и более субъектов Российской Федерации, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; 8) развития космической деятельности; 9) естественных монополий; 10) в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации областях. 2. Подготовка указанных в части 1 настоящей статьи схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или ее части.

Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ЗК РФ) 1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. 1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.статьей 49статьей Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. 2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. 3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. 3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от N 51-ФЗ - Часть 1 3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 4. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. (в ред. Федерального закона от N 232-ФЗ)

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд (ГК РФ) Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.(статья 281)(статья 281) (в ред. Федерального закона от N 118-ФЗ)

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ГК РФ) 1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. 3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда (ГК РФ) Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.статьи 279статьи 279 (в ред. Федеральных законов от N 232-ФЗ, от N 118-ФЗ) (в ред. Федеральных законов от N 232-ФЗ, от N 118-ФЗ)

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (ЗК РФ) При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от N 188-ФЗ Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.частью 3частью 3 7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. части 6 части 6 9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи. 9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.части 4части 4

Складывающийся порядок и условия изъятия земельных участков для государственных нужд 1. Основание – конкретные некоммерческие цели; 1. Основание – конкретные некоммерческие цели; 2. Условия – внесение в документ градостроительного планирования; 2. Условия – внесение в документ градостроительного планирования; 3. Принятие решения об изъятии федеральным органом исполнительной власти; 3. Принятие решения об изъятии федеральным органом исполнительной власти; 4. Регистрация этого решения в ФРС по месту регистрации земельного участка; 4. Регистрация этого решения в ФРС по месту регистрации земельного участка; 5. Уведомление о регистрации решения собственников и других землепользователей; 5. Уведомление о регистрации решения собственников и других землепользователей; 6. Возможность заключения в течение года после этого добровольного соглашения о продаже государству по рыночной стоимости участка; 6. Возможность заключения в течение года после этого добровольного соглашения о продаже государству по рыночной стоимости участка; 7. В случае отсутствия такого соглашения, обращение в суд о выкупе земельных участков (в течение 3-х лет после уведомления о регистрации решения); 7. В случае отсутствия такого соглашения, обращение в суд о выкупе земельных участков (в течение 3-х лет после уведомления о регистрации решения); 8. Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем других объектов недвижимости, а так же все убытки собственника, в том числе упущенную выгоду, которая определяется за день до принятия решения судом о выкупе земельного участка. 8. Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем других объектов недвижимости, а так же все убытки собственника, в том числе упущенную выгоду, которая определяется за день до принятия решения судом о выкупе земельного участка.

Действующий порядок Новый порядок (с 1 января 2008 года) Режим для Краснодарского края ( годы) Кто принимает решение об изъятии земельного участка Органы исполнительной власти всех уровней То жеКраснодарский край, муниципалитет Сочи Кто платит выкупную суммуБюджет Олимпийская госкорпорация Кто определяет выкупную суммуНезависимый оценщик Независимый оценщик из числа аккредитованных Олимпийской госкорпорацией Как извещается об изъятии собственник Только письменным уведомлением о зарегистрированном решении об изъятии Уведомлением об изъятии по почте, публикацией в СМИ Срок, за который собственник должен быть уведомлен об изъятии Не позже года до даты изъятия Не позже 30 дней с момента принятия решения об изъятии Срок, в течение которого собственник имеет право добровольно заключить с государством соглашение об изъятии земельного участка Год с момента уведомления об изъятии Три месяца с момента принятия решения об изъятии В течение какого срока государство может предъявить иск в суд о принудительном выкупе, если не достигнуто соглашение с собственником В течение двух летВ течение трех лет Можно ли оспорить в суде включение земельного участка в перечень изымаемых Да Нет

Вопросы, которые не отрегулированы законодательством РФ 1. Распространенная практика нежелания собственников зарегистрировать свои права на земельные участки 1. Распространенная практика нежелания собственников зарегистрировать свои права на земельные участки 2. Конфликт интересов внутри и между государственными и муниципальными органами власти и управления 2. Конфликт интересов внутри и между государственными и муниципальными органами власти и управления 3. Теневой оборот на рынке недвижимости в условиях сильного колебания цен 3. Теневой оборот на рынке недвижимости в условиях сильного колебания цен 4. Отсутствие квалифицированных и мотивированных сотрудников в гос. аппарате в силу новизны проблемы 4. Отсутствие квалифицированных и мотивированных сотрудников в гос. аппарате в силу новизны проблемы 5. Противоречие между гарантиями частной собственности на землю и государственными интересами 5. Противоречие между гарантиями частной собственности на землю и государственными интересами

ВОЛОВИЧ Н.В., д.э.н. Профессор Финансовой академии при Правительстве РФ