ЧЕТВЁРТАЯ ВСЕРОССИЙСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ «Ипотечное кредитование в России» Москва, гостиница «Марриотт Аврора», 24 марта 2006 года Николкин Владимир, Советник по стратегическому развитию (495) Механизмы рефинансирования ипотечного обеспечения

Объем первичного ипотечного рынка Источник - Банк России

Варианты рефинансирования пула ипотек Частное Публичное ПродажаВыпуск облигаций с ипотечным покрытием Кредитование под залог Размещение ипотечных сертификатов участия Сделки РЕПОРазмещение паев закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов

Кредиты под залог пула ипотек Кастодиальный депозитарий Банк – ориджинатор Рефинансирующая организация Закладная (кредитный и ипотечный договор) Первичн ые ипотечны е кредиты Передача банку- ориджинатору закладных в обеспечение ипотечного кредита Передача пула закладных и ипотечных досье на ответхранение Отчет о состоянии ипотечного обеспечени я

Кредиты под залог пула ипотек Требования, предъявляемые к ипотекам: - отношение «ссуда к стоимости» - не более 80%; - недвижимое имущество застраховано от рисков утраты либо повреждения в пользу кредитора на весь период действия кредитного договора; - осуществлено страхование титула; - жизнь и здоровье заемщика застрахованы в пользу кредитора; страховая сумма - не менее остатка задолженности по кредиту; - максимальная сумма требований по кредитным договорам одной семьи – не более 10% от величины рефинансирующего кредита; - недвижимость, законченная строительством

Ипотечные ЗПИФы Управляющая компания ипотечного ЗПИФа Банк – первичный ипотечный кредитор Первичные заемщики Покупатели паев ипотечного ЗПИФа Специализированный депозитарий ипотечного ЗПИФа Специализированный регистратор ипотечного ЗПИФа Учет и хранение имущества фонда, контрольные функции Ведение реестра владельцев инвестиционных паев Продажа паев Продажа закладных (кредитных договоров) Выдача ипотечных кредитов

Ипотечные ЗПИФы Состав имущества фонда: - денежные средства, в том числе в иностранной валюте; - государственные ценные бумаги РФ; - государственные ценные бумаги субъектов РФ; - обеспеченные ипотекой обязательства (не менее 65% активов фонда); - ипотечные ценные бумаги; - недвижимое имущество – в случае обращения взыскания; - имущественные права из договоров долевого участия – в случае обращения взыскания

Ипотечные ЗПИФы Требования, предъявляемые к ипотекам: - отношение «ссуда к стоимости» - не более 90%; - дата оценки недвижимости, выступающей предметом залога – не ранее 6 месяцев до даты предоставления кредита; - недвижимое имущество застраховано от рисков утраты либо повреждения в пользу кредитора на весь период действия кредитного договора; - страховая сумма - не менее остатка задолженности по кредиту; - кредиты под незавершенное строительство – не более 30% от активов фонда; - максимальная сумма требований по одному кредитному договору – не более 10% от активов фонда

Ипотечные ценные бумаги Специализированный депозитарий ипотечного покрытия Инвесторы Эмитент облигаций с ипотечным покрытием Ипотечное покрытие 2 Ипотечное покрытие 1 Управляющий ипотечным покрытием Инвесторы Реестр ипотечного покрытия 1 Реестр ипотечного покрытия 2 Ипотечные сертификаты участия Облигации с ипотечным покрытием Информация

Требования, предъявляемые к ипотекам: - отношение «ссуда к стоимости» - не более 70%; - недвижимое имущество застраховано от рисков утраты либо повреждения в пользу кредитора на весь период действия кредитного договора; - жизнь и здоровье заемщика застрахованы в пользу заемщика; - страховая сумма - не менее размера обеспеченного ипотекой требования; - кредиты под незавершенное строительство – не более 10% от размера ипотечного покрытия; - ипотеки с аннуитетными платежами – не менее 50% от размера ипотечного покрытия Ипотечное покрытие

Не включаются в расчет размера ИП: - обязательства, просрочка по которым составляет более 6 месяцев; - утрачен предмет ипотеки; - обязательство признано судом недействительным; - должник признан банкротом.

Участники программ секьюритизации Эмитент облигаций с ипотечным покрытием: -кредитная организация; - ипотечный агент; Управляющий ипотечным покрытием; Специализированный депозитарий ипотечного покрытия; Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия; Центральный банк Российской Федерации; Федеральная служба по финансовым рынкам

Ипотечное покрытие облигаций Эмитент облигаций с ипотечным покрытием Инвесторы Продажа ипотечных облигаций Залог ипотечного покрытия Реестр ипотечного покрытия Специализированный депозитарий ипотечного покрытия Контрольные функции Облигации с ипотечным покрытием

Ипотечное покрытие облигаций: - требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (не менее 80% от номинала облигаций); - ипотечные сертификаты участия на другое ипотечное покрытие; - денежные средства в рублях или валюте; - государственные ценные бумаги; - недвижимость, на которую было обращено взыскание при неисполнении обязательств из кредитного договора

Эмитент облигаций Эмитент облигаций с ипотечным покрытием - кредитная организация: - минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) (Н17) – 10%; - минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (Н18) – 100%; - размер ипотечного покрытия – не более 120% от объема обязательств по облигациям; - максимальное соотношение совокупной суммы обязательств перед кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала) (Н19) - 50%; - норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1) – 14%.

Эмитент облигаций Эмитент облигаций с ипотечным покрытием – ипотечный агент: - специализированная коммерческая организация в форме акционерного общества; - исключительный предмет деятельности – приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой; - не имеет штата сотрудников; - полномочия единоличного исполнительного органа переданы коммерческой организации; - ведение бухгалтерского учета передано специализированной организации; - не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Законом «Об ИЦБ».

Ипотечное покрытие ИСУ Управляющий ипотечным покрытием Владельцы ИСУ Размещение ИСУ Общая долевая собственность Реестр ипотечного покрытия Специализированный депозитарий ипотечного покрытия Контрольные функции Ипотечные сертификаты участия

Ипотечное покрытие ИСУ: -требования по обеспеченным ипотекой обязательствам ; - ипотечные сертификаты участия на другое ипотечное покрытие; - денежные средства от исполнения обязательств; - денежные средства от обращения взыскания; - денежные средства от исполнения обязательств по ИСУ

Ипотечные сертификаты участия Управляющий ипотечным покрытием: - лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами; - регистрация правил ДУ ипотечным покрытием в ФСФР; - не вправе распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария; - не вправе использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств; - запрет на отчуждение собственного имущества в состав имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Специализированный депозитарий Функции специализированного депозитария: - учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие; - контроль за имуществом, составляющим ипотечное покрытие; - ведение реестра ипотечного покрытия; - контроль за деятельностью эмитента (управляющего); - информирование владельцев ИЦБ.

Специализированный депозитарий Требования к специализированному депозитарию ипотечного покрытия: - лицензия на осуществление депозитарной деятельности; - лицензия на осуществление на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов; - регистрация правил ведения реестра ипотечного покрытия; - неаффилированность с эмитентом (управляющей компанией); - запрет на сделки с ИЦБ, реестр ипотечного покрытия он ведет; - солидарная ответственность с эмитентом (управляющей компанией) в случае неисполнения своих обязанностей; - действует исключительно в интересах владельцев ИЦБ, реестр ипотечного покрытия которых он ведет.

Реестр ипотечного покрытия Содержание реестра: - сведения об эмитенте (управляющем); - сведения об ИЦБ ( дату регистрации и номер выпуска облигаций (правил ДУ)); - наименование имущества, включаемого в состав ипотечного покрытия; - денежная оценка имущества; - размер ипотечного покрытия.

Реестр ипотечного покрытия Данные реестра: - размер требований, в том числе основной суммы долга и процентов; - денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека; - название и местонахождение имущества, на которое установлена ипотека; - сроки погашения долга (план погашения); - степень исполнения обязательств.

Инвесторы ипотечных продуктов Вид рефинансирован ия Оптимальны й объем, $млн. Max LTV Потенциальные инвесторы Револьверная продажа % АИЖК и иные системные покупатели Разовая продажа5-1095%Банки с зарубежным участием Кредиты под залог5-3080%IFC, EBRD, OPIC Ипотечный ЗПИФ5-2090%НПФ, страховые компании, банки ИСУ %НПФ, страховые компании, НПФ и ДУ пенсионными накоплениями Облигации с ипотечным покрытием %Инвестиционные банки, НПФ и ДУ пенсионными накоплениями, ПФР

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ ! Тел Факс (доб. 474)