Практические аспекты улучшения инвестиционной привлекательности строительной компании с применением международных стандартов финансовой отчетности Корпорация MIRAX GROUP

Корпорация «MIRAX GROUP» Более 10 лет на рынке строительных услуг Более 1 млн. квадратных метров построенной и возводимой недвижимости бизнес и премиум классов Международный проект башня «Федерация»

Использование международных стандартов финансовой отчетности как необходимое условие привлечения инвестиций

Ограниченность отчетности по РСБУ Не позволяет учесть выручку от реализации строительной деятельности до момента регистрации передачи прав собственнику объекта Не регламентирует способ учета денежных средств, полученных организациями от инвесторов, что не позволяет оценить чистые активы предприятия Как следствие, российская отчетность существенно занижает результат деятельности компании в целом

Задачи, решаемые с переходом на международные стандарты бухгалтерской отчетности Адекватная оценка активов компании без переоценки Консолидация отчетности компаний, которые фактически входят в состав строительной группы (генеральных подрядчиков, заказчиков, застройщиков и инвесторов) Признание выручки на протяжении строительства Положительное восприятие отчетности зарубежными инвесторами Выход на рынок международного капитала

Стандарты учета по подготовке финансовой отчетности - IAS (International Accounting Standards) – стандарты отчётности, разрабатываемые европейским комитетом по международным стандартам отчётности. - GAAP (Generally Accepted Accounting Principals) – система отчётности, разработанная до появления IAS – подготовка отчётности в едином для всех формате, для упрощения восприятия финансовых результатов компаний в разных странах.

Стандарты учета строительных контрактов IAS 11 (11 стандарт, Учёт строительных контрактов) до недавнего времени позволял строительным компаниям признавать доход пропорционально проценту завершения строительного контракта (подтвержденному соответствующими документами) GAAP 58 стандарт (Строительные контракты) позволяет участникам строительного бизнеса, в том числе, и при строительстве объектов, которые будут реализовываться многим покупателям (многоквартирные дома, офисные кондоминиумы, и другие), применять метод начисления выручки пропорционально проценту завершения строительного проекта.

Пример механизма признания дохода по GAAP Пусть процент завершения строительного проекта составляет 40%, а объем проданных площадей составляет (в этот же период) 80%. Тогда, по методу начисления, мы признаём в этот период от фактических поступлений (80% стоимости всех площадей) 40% (пропорционально завершённому объёму). Таким образом, в этот период признаём 40% от фактических поступлений или 32% от общих поступлений от строительного контрактов. Предположим, что в следующем периоде мы построили ещё 20% готового объекта, а продали ещё 10% площадей. Признаваемая выручка рассчитывается следующим образом: 20% от выручки по предыдущему периоду (т.е. от 80% - если представить, что мы одновременно строим все квартиры, то данное действие отражает, что мы повысили степень готовности каждой квартиры, проданной в предыдущем периоде на 20%), плюс 60% (40%+20%) от проданных в данном периоде 10%. После завершения строительного контракта, таким образом, будет признано 100% фактической выручки.

Возможности и ограничения применения IAS 11 В настоящий момент применение 11 стандарта МСФО для признания выручки в процессе строительства производится исходя из принципа индивидуализации заказа, т.е. соответствия объекта продажи конкретному покупателю, подтверждённого соответствующим договором с минимальным риском его расторжения для строителя. То есть - возможно в случае наличия единого внешнего для строительной компании инвестора по проекту (гос.заказ, крупная корпорация, частное лицо) при строительстве. - возможно применение 11 стандарта в случае нескольких инвесторов с жёстко прописанными обязательствами финансирования строительства и минимальным риском расторжения (например, с покупателями квартир в элитных малоквартирных домах). Если строительная организация имеет возможность соответствующего документального оформления отношений с покупателями квартир (на этапе строительства), то она вправе рассчитывать на использование 11 стандарта МСФО для признания выручки в течение строительного проекта. В случае, если в договоре с покупателем присутствует существенная доля риска его расторжения и возврата денежных средств, то строительная организация уже не вправе рассчитывать на применение 11 стандарта МСФО и выручка будет признаваться только после перехода права собственности на квартиру

Преимущества GAAP Не накладывает подобных жёстких ограничений на строительную компанию и в рамках него можно применять метод пропорционального начисления выручки даже для многоквартирных домов при классической на сегодня схеме реализации – долевом строительстве. - в настоящий момент ведётся работа по сближению МСФО и GAAP, в том числе, и в вопросе учёта выручки от строительных контрактов, поэтому в обозримом будущем возможно ужесточение требований к строительным контрактам и в GAAP

Значимость международных стандартов отчетности как возможности отражения финансового состояния В случае со строительными организациями, при применении IAS 18 (Выручка) событием, после которого полученные от дольщиков денежные средства признаются выручкой, может быть совсем не регистрация права собственности на квартиру дольщиком, а более раннее событие. В частности, нами в качестве такого события (при рассмотрении различных вариантов подготовки отчётности) была предложена дата акта государственной комиссии. С одной стороны, акт существенно снижает риск для дольщика, который понимает, что дом уже готов и остаются лишь отдельные работы по его доводке (дольщик так же является заложником растущих цен – в случае расторжения договора, выплаченных ему денег уже не хватит на приобретение схожей по параметром квартиры), а с другой - это существенно приближает тот период, в который строительная компания покажет выручку от реализации строительного проекта. Иногда разница между актом государственной комиссии и завершением процесса регистрации может составлять достаточно большой промежуток времени.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ МСФО не только является необходимым шагом на пути к развитию строительной компании и выходу её на международный рынок, но и позволит ей привлечь дополнительные инвестиции на внутреннем рынке. Несмотря на все трудности и затраты, которые связаны с этим процессом, переход на международные стандарты позволит сэкономить на стоимости заёмных средств и, тем самым, окупит все понесенные затраты.

MIRAX GROUP структура компании Mirax-Сити официальный заказчик и застройщик самого высокого здания в Европе – башни «Федерация» (высота со шпилем 420 м), строительство которого ведется на территории ММДЦ «Москва-Сити». Партнерами проекта являются такие компании и организации как: «Внешторгбанк», компания Turner, ANT YAPI, Cushman & Wakefield, Торнтон Томазетти Групп и др.; Mirax-Сервис осуществляет эксплуатацию зданий после окончания строительных работ, гарантируя высокий уровень обслуживания, комфортные условия проживания и работы; МираксФарма занимается разработкой комплексных медицинских технологий, решающих полный спектр задач, связанных с той или иной патологией человека, в том числе онкологическими заболеваниями; MiraxSoftware осуществляет разработку системы управления бизнесом X Business Control – первого программного пакета такого класса, позволяющего осуществлять управление компанией в режиме реального времени; Mirax-Рекрут решает вопросы легализации и трудоустройства в РФ иностранных граждан и выезда российских граждан на работу за границу.

MIRAX GROUP контакты Клецко Андрей Владимирович, заместитель руководителя департамента финансов