Тема 7 «Доходный подход к оценке недвижимости» «Оценка недвижимости» Специальности: Экономика и управление на предприятии, Менеджмент организации Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович
СОДЕРЖАНИЕ 2 1.Ключевые понятия 2.Учебный материал 3.Вопросы для самопроверки 4.Рекомендуемая литература
КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ 3 Денежный поток Прогнозный период Постпрогнозный период Ретроспективный анализ Ставка дисконтирования Систематический риск Несистематический риск Модель Гордона
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 4 Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости = Текущая стоимость будущих доходов (выгод) от владения объектом недвижимости
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 5 Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости = Стоимость прав на получение доходов, приносимых объектом недвижимости
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 6 Основное предположение доходного подхода: Потенциальный инвестор не заплатит за данный объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 7 Оценка объектов коммерческой недвижимости Оценка объектов способных приносить доход (выгоду) своему владельцу Область применения доходного подхода:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 8 В отличие от других подходов к оценке, доходный подход основан на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза) Основной недостаток доходного подхода:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 9 Принципы, лежащие в основе доходного подхода Принцип ожидания Принцип замещения Принцип предельной продуктивности
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 10 Основные методы оценки недвижимости в доходном подходе Метод дисконтирования денежных потоков Метод прямой капитализации
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 11 условия, содержащиеся в арендных договорах характеристика арендных площадей Основа для прогнозирования доходов от недвижимости – анализ арендных соглашений:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 12 Краткосрочные (до 1 года) Среднесрочные (от 1 года до 3 лет) Долгосрочные (свыше 3-х лет) Виды арендных договоров:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 13 Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном соглашении (договоре) Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомлённый и не обязанный ставать своё имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, осведомлённый и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 14 Область применения метода: если с течением времени изменение величины дохода от объекта недвижимости значительно или изменения имеют нерегулярный характер Метод дисконтирования денежного потока:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 15 1.Определение длительности прогнозного периода 2.Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) 3.Определение процента потерь дохода 4.Расчёт действительного валового дохода ( ДВД ) 5.Расчёт годовых операционных расходов 6.Определение величины отчислений в фонд замещения 7.Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД ) 8.Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии) 9.Расчёт ставки дисконтирования 10.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 16 Прогнозным является период времени, длящийся до тех под, пока величина доходов от объекта недвижимости не стабилизируется Максимально возможный период прогнозирования в текущих рыночных условиях (зависит от стабильности общей экономической ситуации в стране и регионе) 1.Этап. Определение длительности прогнозного периода
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 17 Потенциальный валовый доход (ПВД) – годовой доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. 2. Этап. Расчет потенциального валового дохода
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 18 От неполной занятости площадей От частой смены арендаторов От нарушения графика арендных площадей К потерь = Потери арендной платы / ПВД. 3. Этап. Определение процента потерь дохода
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД) ДВД = ПВД × (1 – К потерь)
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этап. Расчет операционных расходов ( ОР ) ПостоянныеПеременные Налог на имущество Плата за землю Страхование Коммунальные платежи Текущий ремонт З/плата обслуживающего персонала Обеспечение безопасности Расходы на управление и т.д.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 21 Отчисления в фонд замещения – периодические отчисления для накопления средств на проведение капитальных ремонтов (реконструкций) объекта недвижимости, с заменой вышедшего из строя оборудования и конструктивных элементов здания (сооружения). 6. Этап. Определение величины отчислений в фонд замещения (ОФЗ)
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этап. Расчет чистого операционного дохода ( ЧОД ) ЧОД = ДВД – ОР – ОФЗ ( NOI )
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этап. Расчет величины реверсии Реверсия – предполагаемая цена перепродажи объекта недвижимости в конце срока владения (или прогнозного периода) Определяется на основе анализа цен продаж подобных объектов и прогнозе изменения цен на рынке недвижимости
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этап. Расчет ставки дисконтирования: i = r f + r ликв. + r упр. + r инв. где r f – безрисковая ставка, % r ликв. – надбавка за низкую ликвидность, % r упр. – надбавка за необходимость управления инвестиционным проектом, % r инв. – инвестиционный риск, %
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 25 от 0% до 1% - минимальный уровень риска от 1% до 2% - невысокий уровень риска от 2% до 3% - средний уровень риска от 3% до 4% - высокий уровень риска от 4% до 5% - максимальный уровень риска Метод экспертной оценки рисков
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этап. Определение рыночной стоимости объекта оценки: n V = [ Σ NOI f / (1+i) f ] + FV / (1+i) n f=1
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 27 Область применения метода: – если доходы от объекта недвижимости постоянны или плавно изменяются с незначительным темпом в обозримом прогнозном периоде. Метод прямой капитализации
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 28 1.Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) 2.Определение процента потерь дохода 3.Расчёт действительного валового дохода ( ДВД ) 4.Расчёт годовых операционных расходов 5.Определение величины отчислений в фонд замещения 6.Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД ) 7.Расчёт ставки капитализации 8.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации:
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 29 – рыночный показатель соотношения величины дохода, приносимого объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью (ценой продажи на открытом рынке). Ставка капитализации ( R )
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 30 Метод рыночной экстракции Метод кумулятивного построения. Методы определения ставка капитализации ( R )
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 31 – расчёт ставки капитализации на основе обработки массивов данных о ценах продаж аналогичных оцениваемому объектов недвижимости и доходах, приносимых этими объектами владельцам недвижимости. Используется аппарат математической статистики. R = NOI / V Метод рыночной экстракции
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 32 R = R on + R off R on – ставка дохода на инвестируемый капитал (i), % R off – норма возврата вложенного капитала, % Метод кумулятивного построения
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 33 Метод Ринга:R off = 1 / n n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока владения объектом недвижимости Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 34 Метод Инвуда:R off = SFF (n, Y) SFF – фактор фонда возмещения n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Y – ставка дохода на инвестируемый капитал, % (R on ) Возврат капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 35 Метод Хоскольда:R off = SFF (n, Yf) SFF – фактор фонда возмещения n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Yf – безрисковая ставка дохода, % Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 36 V = NOI / R V – рыночная стоимость объекта недвижимости NOI – чистый операционный доход (ЧОД) R – ставка капитализации Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА Оценка недвижимости. 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. 2-е изд., испр. и доп. М.: 00 "Российское общество оценщиков", Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
38 Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов.