УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ЗА СЧЕТ ЗАЛОГОВОГО И ИПОТЕЧНОГО ИМУЩЕСТВА

Проблематика Применяются классические схемы работы с задолженностью (обращение взыскания в судебном порядке либо с использованием исполнительной надписи). Работа с задолженностью проводится «ситуативно». Не всегда учитываются риски и особенности при реализации той или иной схемы.

Ключевые факторы при выборе схемы обращения взыскания на залоговое имущество правовой статус залогового имущества, наличие в отношении него запретов и других обременений, а также прав третьих лиц в отношении данного имущества; статус земельного участка, на котором находится спорное недвижимое имущество; лояльность должника/имущественного поручителя к предложенной схеме перехода прав на имущество и их готовность к обоюдовыгодному сотрудничеству; стадия работы с должником (досудебная, судебная, стадия принудительного исполнения или реализации имущества с торгов); налоговые последствия перехода права собственности на имущество, а также от реализации схемы в целом; … и многое другое.

Внесудебные и судебные способы погашения задолженности ВНЕСУДЕБНЫЙ СУДЕБНЫЙ

Внесудебные способы ПРАВО : ст. 36 Закону Украины «Об ипотеке» и ст. 21 Закона Украины «О залоге» ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ НЕОБХОДИМЫ: Оговорка в договоре ипотеки/залога либо договор об удовлетворении требований ипотекодержателя (договор УТИ), которым предусмотрено: передача права собственности на предмет ипотеки в порядке статьи 37 Закона об ипотеке; право банка самостоятельно продать имущества третьим лицам в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона об ипотеке; порядок внесудебного обращения взыскания на залоговое имущество.

Получение права собственности ОСОБЕННОСТИ: Для реализации необходимо существование оговорки в договоре ипотеки либо договора УТИ; (Постановление ВСУ от года по заявлению о пересмотре постановления ВАСУ от года по делу К-1187/10, Постановление ВГСУ от года по делу 5023/4165/11 ООО «Тамира» vs ПАО «ВТБ Банк») Договор УТИ и оговорка соответствуют ГК Украины ( постановление ВСУ от года по делу 4/1 ПАО «Банк «Финансы и Кредит» vs ООО «Орион Агро»)

Получение права собственности ОСОБЕННОСТИ: Только до решения суда о об обращении взыскания (ст. 36 Закона об ипотеку); Соблюдение требований ст. 35 Закона об ипотеку; Банк принимает решение (ст. 35 и 37 Закона об ипотеку); Получение оценки стоимости недвижимости после направления требования об устранении нарушений; Предоставление извлечения из Поземельной книги (только для земельных участков, у которых нет кадастрового номера).

Получение права собственности ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ отказ государственного регистратора (нотариуса) провести регистрацию права собственности; неурегулированость вопроса какой именно гос. регистратор (нотариус) осуществляет; переход права аренды на земельный участок под недвижимостью; отсутствие механизма получение оценки стоимости объекта; существование налогового залога либо других запретов (Постановление ВХСУ от по делу 14/293/06-4/159д/09).

Получение права собственности ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ: обжалование регистрации права собственности, возобновление права собственности; блокирование реестра прав в рамках искусственно созданных споров (признание права собственности между другими лицами); признание недействительным договора УТИ либо ипотечного договора, который содержит соответствующую оговорку.

ПРОДАЖА ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ОСОБЕННОСТИ: Для реализации необходимо существование оговорки в договоре ипотеки либо договора УТИ либо получить решение суда; Договор УТИ и оговорка соответствуют ГК Украины; Только до решения суда о об обращении взыскания (ст. 36 Закона об ипотеку); Соблюсти требования ст. 35 Закона об ипотеку; Банк принимает решение (ст. 35 Закона об ипотеку); Уведомить о продаже (ст. 38 Закона об ипотеку); Получение оценки стоимости недвижимости; Предоставление извлечения из реестра (ст. 28 Закона о государственной регистрации.

ПРОДАЖА ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ Отказ нотариуса в удостоверении договора купли- продажи; Налогообложение операции; Отсутствие механизма получение оценки стоимости объекта; Имущественный поручитель либо последующий ипотекодержатель могут заявить о готовности погасить обязательство за должника (Постановление ВХСУ от по делу 14/293/06-4/159д/09); Существование налогового залога (Постановление ВХСУ от по делу 14/293/06-4/159д/09).

ПРОДАЖА ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ Признание в судебном порядке договора купли- продажи недействительным. Подача иска о взыскании убытков, причиненных продажей имущества по заниженной цене (постановление ВХСУ от по делу 18/5026/2503/2011).

Судебные способы ПРАВО: ст. 33, 35, 39, 49 Закона про ипотеку и ст. 21 Закона о залоге. Признание права собственности; Заключение мирового соглашения; Приобретение имущества с торгов путем зачета своих обеспеченных требований.

ПРИЗНАНИЕ СУДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОСОБЕННОСТИ: Для реализации необходимо существование оговорки в договоре ипотеки либо договора УТИ, либо указание в договоре права признания права собственности; Соблюсти требования ст. 35 Закона об ипотеку; Получить оценки стоимости недвижимости либо провести судебную экспертизу;

ПРИЗНАНИЕ СУДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ: Ситуация двояка: ВССУ – не признает такой способ защиты, ВСУ и ВХСУ – поддерживают (постановление ВСУ от года по делу 4/1 ПАО «Банк «Финансы и Кредит» vs ООО «Орион Агро»). Неправильный выбор способа защиты (отказ в регистрации не является основанием для признания права собственности, постановление ВХСУ от года по делу 1/ /315). Отсутствие механизма получение оценки стоимости объекта. Необходимость проведения судебной экспертизы для установления стоимости объекта.

ПРИЗНАНИЕ СУДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ Изменение позиции ВСУ по делам о признании права собственности; Позиция суда и отказ в удовлетворении иска о признании права собственности; Не допуск оценщиков либо экспертов на объект.

МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОСОБЕННОСТИ: Обязательное утверждение судом; Предмет мирового должен соответствовать исковым требованиям и не должна нарушать прав (ст. 78 ХПК, ст. 174 ГПК, постановление ВССУ от ); Основанием для регистрации права собственности является определение суда об утверждении мирового; В рамках исполнительного производства следует привлечь исполнителям; Цена устанавливается сторонами.

МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ: Отказ суда в утверждении мирового соглашения; Неисполнение мирового соглашения; Права третьих лиц (налоговая ) на имущество; ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ: Отмена определения об утверждении мирового.

Приобретение имущества с торгов путем зачета своих обеспеченных требований ОСОБЕННОСТИ: Право предоставлено статьей 49 Закона об ипотеке; В случае, если торги не состоялись; Стоимость объекта – первоначальная стоимость, определенная в рамках исполнительного производства; Подтверждением является акт исполнителя и протокол (ст. 47 Закона об ипотеке); На основании акта исполнителя нотариус оформляет свидетельство на право собственности;

Приобретение имущества с торгов путем зачета своих обеспеченных требований ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ: Отказ в оформлении протокола и акта; Наличие ареста третьих лиц; Несоблюдение государственным исполнителем либо торгующей организацией требований закона; ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ: Обжалование результатов торгов; Признание недействительным договора купли- продажи, истребование имущества;