Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования Концепция «Саморегулирование в сфере управления недвижимостью» Комитет по собственности Государственной думы РФ г. Москва г.

Становление рынка по управлению недвижимостью С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и ФЗ 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» происходит стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью (в т.ч. по управлению многоквартирными домами, далее- МКД), а именно: становление управляющих организаций (компаний, далее – УК); за последние 2 года создано около 10 тысяч частных УК; под их управлением сейчас находится 150 тысяч домов, где проживает около 35 млн. жителей; становление товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ) и иных собственников недвижимости; создано около 70 тысяч ТСЖ, объединяющих 17,5 млн. жителей; Рынок продолжает дальнейшее, более быстрое по сравнению с предыдущим этапом, развитие; в ближайшие 2-3 года будут охвачены частными УК и ТСЖ оставшиеся актуальные1,2-1,4 млн. МКД. Комитет по собственности Государственной думы РФ 2

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью Финансовый блок проблем: (емкость рынка по оплате населением услуг ЖКХ 1,2 триллиона рублей в год): 1. Злоупотребление правом распоряжения деньгами жителей со стороны УК и ТСЖ (несанкционированные покупка недвижимости, ценных бумаг, валюты, выдача займов, PR-компании и т.п. вместо оплаты ЖКУ, ущерб по одной УК до 50 млн.р., общий ущерб по оценкам экспертов 65 млрд. р.). 2. Выставление квитанций на оплату ЖКУ: а) одновременное выставление квитанций за одинаковые услуги разными компаниями (две, три квитанции – ущерб по дому т.р. за месяц, общий ущерб жителям по экспертным оценками 7,5 млрд. р.; б) квитанции от компаний «однодневок» – ущерб по дому за месяц т.р., общий ущерб жителям 1 млрд. р.,). 3. Злоупотребление бухучетом и банкротством УК (ущерб от одной УК млн.р., общий ущерб 5 млрд.р.). Комитет по собственности Государственной думы РФ 3

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью. Правовой блок проблем: 1. Отсутствие вида деятельности и его регулирования в данной сфере – доступ любому лицу. 2. Несоразмерность юридической ответственности - уставный фонд УК (10 т.р.) значительно меньше рисков управления (по экспертных оценкам до 30% от стоимости объекта – от 5 млн.р до 1,5 млрд.р. и выше). 3. Неопределенность юридической ответственности УК (отсутствие страхования рисков и имущества компенсационного фонда). 4. Отсутствие правовой ответственности ТСЖ и иных собственников жилой и коммерческой недвижимости (г. Москва, «Трансвааль-парк», сотни людей под завалами, погибло 28 человек; г.Чусовой, бассейн «Дельфин», обрушение крыши, погибло –15 человек, взрывы бытового газа в жилых домах - более 20 случаев, более 100 погибших и т.д.). Комитет по собственности Государственной думы РФ 4

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью. Инженерно-технический блок проблем: 1.Сдача застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ без «лишних» вопросов к качеству строительства. 2.Невыполнение из-за экономии денег необходимых для инженерно- технической безопасности объектов регламентных работ. 3.Техническая безграмотность УК и ТСЖ - неэффективные потребление энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 85 млрд.р. в год) и отсутствие учета энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 40 млрд.р. в год), завышенная стоимость работ, аварийность МКД (трещины в фундаментах и т.п.) и запрет на эксплуатацию элементов МКД (лифты и т.п.). 4.Правовая безграмотность специалистов ТСЖ и собственников жилья (установление кабальных для ТСЖ и собственников договорных отношений со стороны УК, поставщиков энергоресурсов и пр. организаций). 5.Отсутствие программ подготовки и повышения квалификации специалистов. Комитет по собственности Государственной думы РФ 5

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью. Управленческий блок: 1.Потеря единого информационного пространства в ЖКХ: а) невозможность получения информации органами госвласти и МСУ о состоянии жилфонда, ценах на ЖКУ, стоимости и объеме выполняемых работ (услуг), латентной миграции населения и т.д.; б) отсутствие возможности планирования, контроля и надзора за системой жизнеобеспечения; 2.Предоставление безответственной либо заведомо ложной информации со стороны УК (регистрация граждан, сведения о начислении и оплате ЖКУ и т.д.); 3.Отсутствие ответственности за несанкционированное предоставление информации со стороны УК и ТСЖ. Комитет по собственности Государственной думы РФ 6

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования. Неурегулированность отношений в сфере управления недвижимостью может привести к: 1. Лишению граждан жилья, вследствие увеличения количества аварийного и ветхого жилья, увеличения числа аварийных ситуаций (трещины в стенах дома, взрывы бытового газа и т.п.); по экспертным оценкам в течение 2-3 лет, в случае нерегулирования, от 2% до 10% жителей могут остаться «без крыши над головой» в силу прихода жилья в состояние непригодное для проживания. 2. Возникновению необоснованных долгов ТСЖ и собственников жилья перед УК и как следствие выселению граждан из квартир. 3. Накопления критической суммы долга со стороны УК и ТСЖ перед энергоснабжающими компаниями, что приведет: а) к ограничению подачи энергоресурсов; б) недоремонту сетевого хозяйства, авариям на сетях с последующей невозможностью поставки воды и тепла в дома. Комитет по собственности Государственной думы РФ 7

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования. В итоге может произойти потеря доверия общественности к институту власти, который несколько десятков лет был ответственен за ЖКХ, но самоустранился в во время проведения реформы, и, в дополнение к проблемам обманутых дольщиков и вкладчиков добавится проблема «Обманутых собственников», значительно превышающая по масштабу ущерба предыдущие. Комитет по собственности Государственной думы РФ 8

Возможные варианты системы госрегулирования Системы госрегулирования: Лицензирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, контроль и надзор за их исполнением посредством закона, полномочий Правительства, уполномоченного органа власти. Саморегулирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, установление ответственности самими участниками рынка в форме саморегулируемых организаций, при осуществлении контроля и надзора со стороны органов госвласти. Комитет по собственности Государственной думы РФ 9 КритерииЛицензированиеСаморегулирование Стоимость для государстваВысокая (-)Низкая (+) Стоимость для рынкаНизкая (+)Высокая (-) Коррупционная емкостьВисокая (-)Низкая (+) Ответственность регулирующего органаМинимальная (-)Максимально необходимая (+) Ответственность регулируемого субъектаНизкая (-)Полная (+) Примеры функционирования системы (мировой опыт) Имеются (+) Срок создания и организацииНезначительный (+)Значительный (-) Гибкость системы регулированияНизкая (-)Высокая (+) Соответствие тенденциям развития экономики Низкое (-)Высокое (+) ИТОГО3 плюса7 плюсов

Предложение Эффективный выход из сложившейся ситуации - запуск проекта, направленного на построение системы действенной защиты прав собственников жилья, посредством создания специализированных ассоциаций ТСЖ и придания им специальных возможностей с одной стороны, и повышение ответственности УК путем создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, с другой стороны, при увеличении административного влияния органов госвласти. Комитет по собственности Государственной думы РФ 10

Предполагаемый результат внедрения саморегулирования. 1.Увеличение административного влияния органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления в сфере ЖКХ регионов при отсутствии необходимости финансирования проекта. 2.Повышение финансовой дисциплины УК в отношении поставщиков энергоресурсов (тепла, воды, электричества). 3.Исключение возможности злоупотребления со стороны управляющих компаний в отношении собственников. 4.Запрет на деятельность недобросовестных УК. 5.Минимизация злоупотреблений собственников и их объединений (ТСЖ, ЖСК) в отношении УК. 6.Установление реальной ответственности УК и как следствие появление возможности возмещения ущерба со стороны управляющих компаний перед собственниками и третьими лицами. Комитет по собственности Государственной думы РФ 11

Примерная схема взаимоотношений между ТСЖ и УК Комитет по собственности Государственной думы РФ Ассоциация СРО УК Ассоциация Товариществ собственников жилья Уполномоченный орган власти (регулятор) СРО УК Ассоциация ТСЖ Ассоциация ТСЖ Ассоциация ТСЖ уровни взаимодействия 12

Регулирование (предложение) Саморегулируемая организация (СРО) – некоммерческая организация. Требования: По численности членов – минимально 25 управляющих компаний. По участию в управлении СРО органов исполнительной власти субъектов РФ – наличие представителей органов госвласти и МСУ в органах управления СРО По наличию механизмов дополнительной материальной ответственности - страхование гражданской ответственности и Компенсационный фонд По наличию обязательных органов управления - орган по разработке стандартов, орган по контролю и орган по дисциплинарной ответственности. Задачи СРО управляющих недвижимостью: 1.Разработка правил и стандартов деятельности СРО. 2.Контроль деятельности членов на предмет соблюдения законодательства РФ, правил и стандартов, принятых в СРО; привлечение к ответственности. 3.Представление интересов членов СРО во взаимоотношениях с органами госвласти, МСУ и третьими лицами без доверенности. 4.Обеспечение дополнительной ответственности членов имуществом Компенсационного фонда по конкретному перечню оснований (рисков). Комитет по собственности Государственной думы РФ 13

Регулирование (предложение) Ассоциация ТСЖ – некоммерческая организация. Требования: По численности членов – минимально 25 ТСЖ. По участию в управлении органов исполнительной власти субъектов РФ – наличие представителей органов госвласти и МСУ в органах управления Ассоциации ТСЖ. По наличию обязательных органов управления - орган по согласованию стандартов СРО УК, орган по контролю, допуску УК и орган по дисциплинарной ответственности УК. Задачи ассоциаций ТСЖ: 1.Согласование стандартов деятельности СРО управляющих компаний; 2.Контроль деятельности управляющих компаний на предмет соблюдения законодательства РФ, правил и стандартов, принятых в СРО; привлечение к ответственности; 3.Представление интересов ТСЖ во взаимоотношениях с органами госвласти, МСУ и третьими лицами без доверенности; 4.Обобщение и тиражирование положительной практики. Комитет по собственности Государственной думы РФ 14

Минимальное нормативное обеспечение проекта: Для СРО УК: 1.Примерный устав; 2.Примерные положения о Наблюдательном совете, Контрольном и Дисциплинарном органах; 3.Примерные Стандарты деятельности УК; 4.Типовой Дисциплинарный кодекс УК. Для специальных ассоциаций ТСЖ: 1.Законопроект-дополнение в Жилищный кодекс РФ, описывающие специальные требования и права ассоциаций ТСЖ выступать в суде без доверенности в защиту интересов своих членов; 2.Примерные уставы и положение об органах; 3.Примерный Договор на управление многоквартирными домами. Возможно потребуется в годах внесение Федерального закона об управлении недвижимостью для закрепления сложившейся практики и, возможно, введение института обязательного членства УК многоквартирными домами и публичными объектами недвижимости в СРО УК. Комитет по собственности Государственной думы РФ 15

СПРАВКА Проект «Саморегулирование в сфере управления недвижимостью» Комитет по собственности Государственной думы РФ г. Москва г.

Концепция саморегулирования в сфере управления недвижимостью была подготовлена в марте 2006 года Комитетом по собственности Госдумы РФ и представлена на Круглом столе в Совете Федерации РФ. В течение последующих 3 лет данная концепция была поддержана на многочисленных парламентских слушаниях и Круглых столах. Необходимость внедрения системы саморегулирования в сфере управления недвижимостью нашла понимание и поддержку у Членов Совета Федерации РФ и Депутатов Госдумы РФ. Комитет по собственности Государственной думы РФ 2

Концепция саморегулирования в сфере управления недвижимостью была представлена на семинаре-совещании Комитета по собственности Госдумы РФ в г.Тамбове 1-2 июня 2009 года. В его работе приняли участие ответственные работники Минэкономразвития России, Минрегиона России, представители органов исполнительной власти из 13 субъектов РФ (Астраханской, Воронежской, Ивановской, Липецкой, Орловской, Пензенской, Ростовской, Тамбовской, Челябинской, Санкт-Петербурга, Башкирии, Удмуртии) и ряда муниципальных образований этих субъектов, представители общероссийской организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», общественных объединений ТСЖ, частных УК, средств массовой информации. Детальное обсуждение вызвало жаркую дискуссию, и все присутствующие поддержали предложенную концепцию реформирования системы управления многоквартирными домами на базе саморегулирования. Комитет по собственности Государственной думы РФ 3

Очередное представление концепции состоялось 20 июня 2009 года в г.Оренбурге на совещании в Центре социально-консервативной политики (ЦСКП), в котором приняли участие представители Высшего совета Партии «Единая Россия», федеральные и региональные депутаты, руководство ЦСКП, представители администрации Оренбургской области, эксперты. Участники заседания обсудили проблему развития системы саморегулирования в сфере управления недвижимостью и было предложено начать общероссийскую реализацию проекта по созданию саморегулируемых организаций. Эта инициатива нашла поддержку и представителей оренбургской области: они выразили желание стать одним из пилотных регионов, где продолжится внедрение данной инициативы. Комитет по собственности Государственной думы РФ 4

24 июня 2009 года в г.Москве состоялось очередное обсуждение концепции на 2 Всероссийском Форуме жилищного просвещения, проводимого под эгидой Общественной палаты РФ, в котором приняли участие члены Общественной Палаты РФ, общественных советов Минрегиона РФ и Федеральной службы по тарифам РФ, представители саморегулируемых организаций в сфере строительства, депутаты Госдумы РФ, представители региональных общественных палат, жилищные НКО, ассоциации ТСЖ и ЖСК. Необходимость развития системы саморегулирования в сфере управления недвижимостью нашла поддержку и понимание у участников форума, а представители региональных жилищных объединений выразили заинтересованность в ведении такой системы защиты и обеспечения прав и интересов собственников жилья на их территории. Комитет по собственности Государственной думы РФ 5

22 июля 2009 года в г. Калиниграде состоялось обсуждение концепции на внеочередном заседании Российской жилищной федерации РФ, в котором приняли участие депутаты Госдумы РФ, представители Правительства Москвы, Общественной Палаты РФ, представители уже действующих саморегулируемых организаций управляющих компаний, жилищные НКО, ассоциации ТСЖ и ЖСК. На обсуждение была представлена практика работы саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, после чего участники заседания, включая представителей региональных жилищных объединений и управляющих компаний, изъявили желание в реализации подобного проекта на территории их региона. Комитет по собственности Государственной думы РФ 6

17-20 сентября 2009 года по теме «Саморегулирование в сфере управления недвижимостью» планируется проведение Круглого стола на Международном инвестиционном форуме «Сочи-2009» сентября 2009 года по теме саморегулирования планируется проведение семинара-совещания Комитета по собственности Госдумы РФ в г. Астрахань. В июле 2009 года Минэкономразвития РФ зарегистрировало первую саморегулируемую организацию управляющих компаний в РФ (некоммерческое партнерство «Управдом», г. Ижевск, Удмуртская республика). Подготовлены документы для придания в октябре 2009 года проекту «Саморегулирование в сфере управления недвижимостью» статус Проекта партии «Единая Россия». В ноябре 2009 года намечено проведение Всероссийской конференции управляющих компаний с участием Минрегионразвития РФ и Минэкономразвития РФ. Комитет по собственности Государственной думы РФ 7