Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов ФАЗЫ, ПРИЧИНЫ, ИТОГИ КРИЗИСА НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ в РФ (доклад на Форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» ) - Москва,

Структура доклада 1. Динамика оборотов и цен, причины и итоги кризиса на вторичном рынке жилья 2. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости 3. Анализ динамики объемов ввода жилья за годы 4. Фазы и причины развития кризиса на рынке строительства жилья 5. Среднесрочный прогноз динамики цен на рынке жилья

Динамика оборотов и цен на вторичном рынке жилья Начало кризиса Cтабилизация Начало восстановления Острая фаза кризиса

Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости Начало кризиса Стабилизация Начало восстановления Острая фаза кризиса

Таким образом, кризис на вторичном рынке жилья был вызван внешними причинами - мировым финансово-экономическим кризисом и макроэкономическими причинами – зависимостью экономики России от экспорта энергоносителей. Динамика кризиса полностью коррелировала с динамикой макроэкономических показателей ( цены на нефть, отток капитала, курс рубля к доллару). В настоящее время в Москве и ряде регионов началось восстановление рынка, в других – продолжается стадия депрессивной стабилизации.

Снижение объемов строительства и ввода жилья Годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году прирост оказался минимальным (+4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м. В 2009 году ввод жилья снизился до 59,8 млн кв. м (-7%). В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до 3,28 млн (-32%), в 2009 году – до 2,70 млн кв. м (-18% относительно предыдущего года и -44% относительно 2008 года). В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 году – до 3,21 млн кв. м (прирост 23%). Но в 2009 году ввод упал до 2,6 млн (-19%). Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м, в 2008 году рост прекратился. В 2009 году объем ввода незначительно вырос – до 8,24 млн кв. м (+4,5%).

Фаза 2Фаза 1 Фаза 3 Более детальное рассмотрение дина мики показывает, что объемы ввода жилья в РФ пере стали расти уже в 4 кв г., и прак тически не изменя лись до 3 кв г. В 4 кв г. объем ввода в РФ понизился к тому же кварталу преды дущего года на 12,5%, а в 1 кв г. – на 8%. В 1- 3 кв г. – снижение на 5,5% от того же периода прошлого года. В Москве с 1 кв г. снижение продолжалось в каж дом квартале на %, до 3 кв г. включительно. Фаза 4

Фаза 1Фаза 3 ? Фаза 2 Фаза 1 ? Фаза 2 ? Фаза 3 ? В Петербурге в 4 кв г. отчитались резким ростом ввода (60% от годового объема). В 3 кв г. к тому же кварталу предыдущего года ввод снизился на 35%, в 4-м на 15%, в 1 квартале 2010 года – на 16%. За три квартала – прирост 3,9%. В Мособласти оста новка роста произо шла в 1 кв г. В 1 кв г. Сниже ние относительно того же периода прошлого года - 32%. С июня начался рост коли чества домов в про даже, за два месяца оно увеличилось на 7,7% и достигло 560. Фаза 4 ?

Фазы и причины развития кризиса на рынке строительства жилья Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы, которые начинались и заканчивались несинхронно в различных регионах. Фаза 1 – «инвестиционный бум» (с середины 2006 года до осени 2007 года). Объем ввода растет, но быстрее растет количество новых строек. Темпы возведения домов снижаются. Причины: затяжки сроков доступа к земле и согласования разрешительной документации вследствие дальнейшего роста монополизированности, коррумпированности и забюрократизированности градостроительного процесса, затруднение и необоснованное повышение затрат на присоединение к инженерным сетям и других составляющих инвестиционной стоимости строительства. Согласно рейтингу ВБ, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54 процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161, 35%, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).

Фаза 2 – «инвестиционный спад» (конец лето 2008 года). Объем ввода перестает расти (в Москве – падает). Спрос со стороны населения падает, банковское кредитование застройщиков падает. Причины: возрастающее недоверие населения и банков к застройщикам, допускающим затягивание сроков строительства, пытающихся вести строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи прав покупателям. Сюда же наложилось двух-четырехкратное удорожание доступа к земле для застройщиков в связи с необоснованной переоценкой кадастровой стоимости. В Москве эта величина (стартовая для земельных аукционов) выросла в среднем в три раза до 135 тыс. руб./кв. м, что прибавляет (при типовой плотности застройки 20 тыс. кв. м на гектар) 67,5 тыс. руб. к стоимости строительства 1 кв. м жилья. По информации правительства Москвы, себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. В итоге, полная себестоимость строительства жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тысяч рублей за метр. Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов и почти полным прекращением вывода на рынок новых проектов.

Фаза 3 – «инвестиционный коллапс» (с осени 2008 года). Окончательный отказ потерявших ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическое прекращение кредитования населения, ухудшение финансового положения застройщиков и дезорганизация их бизнеса вплоть до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов. Причины: докатившийся до России мировой финансово-экономический кризис, не всегда успешные и своевременные антикризисные меры правительства, неадекватная ситуации маркетинговая стратегия застройщиков, с трудом осознающих необходимость перехода от наступления к обороне. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года, хотя и не соответствующее запланированным объемам – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам. Весной-летом 2010 года началась фаза 4 («инвестиционное оживление») – начали закладываться новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, наметилось повышение объемов ипотечного кредитования. Однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще не преодолены, начало роста объемов ввода прогнозируется на 2012 год.

Таким образом, кризис на рынке строительства жилья был вызван внутренними причинами и начался задолго до мирового финансово-экономического кризиса, который лишь усугубил инвестиционный коллапс. Поэтому пути восстановления и развития рынка лежат в области: - преодоления монополизированности и коррумпированности рынка, - совершенствования законодательного и налогового регулирования отрасли, - комплексного развития ресурсной базы, - облегчения застройщикам процедур доступа к земле и получения разрешений, - ужесточения требований к застройщикам в части защиты интересов граждан и повышения качества строительства, - внедрения передовых технологий девелопмента и строительства, снижения издержек и полной (инвестиционной) стоимости проектов, - исследования изменившихся предпочтений населения и реконцепции начатых и начинающихся строек, выработки оптимальной маркетинговой и ценовой политики.

Динамика цен на рынке жилья Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ Источник: Аналитический отдел ГК «Бюллетень недвижимости» Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе (в Москве - с начала 2009 года), и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами. Это сдерживало начало стабилизации и восстановления спроса и оборотов рынка.

Среднесрочный прогноз цен на рынке жилья Расчет прогнозной динамики цен выполнен на основании среднесрочного экономического прогноза правительства на годы. Получено, что среднегодовой темп роста цен в Москве составит 15%. За три года цены вырастут в Москве - на 52%, в Петербурге – на 33%, в Московской области – на 38%. На докризисный уровень цены вернутся в Москве (около 200 тыс. руб./кв. м) весной- летом 2012 года, в Петербурге (около 110 тыс. руб./кв. м) и в Мособласти (около 90 тыс. руб./кв. м) – к концу 2013 года.

Спасибо за внимание! Стерник Г.М. Тел. (495)