Многоэтажное и малоэтажное строительство жилья на новых территориях Москвы: баланс интересов Крайс Девелопмент Литвинов Яков Владимирович Москва, сентябрь 2011 года

Застройка новой Москвы. Чьи интересы должны учитываться? жителей территорий, присоединенных к Москве, включая сезонных (дачников); Российской Федерации в лице федеральных органов исполнительной власти, включая Рослесхоз (гослесфонд), Минобороны, Минрегион, МВД, МЧС, прочие ведомства; города Москвы как субъекта РФ в лице органов исполнительной власти; муниципальных образований (городских, сельских поселений, городских округов, муниципальных районов) в лице органов местного самоуправления; предпринимателей и трудовых коллективов местных предприятий; частных землевладельцев (не только лэнд-лордов), в том числе, сельхозпроизводителей; государственных и прочих землевладельцев (РЖД, Газпром, РПЦ); всех землепользователей (арендаторов, пользователей, залогодержателей, владельцев сервитутов); ресурсоснабжающих (Межрегионгаз, МОЭСК, МРСК) и коммунальных организаций; профессиональных участников рынка строительства жилья (инвесторов, строителей), производства стройматериалов и рынка недвижимости, включая старейшие компании (ДСК-1, Главмосстрой, СУ-155) и новичков; банков и финансовых организаций, включая государственные институты развития (Фонды РЖС, ЖКХ, АИЖК), страховые, управляющие компании, жилищные кооперативы;

Обязательные условия для развития жилищного строительства в России благоприятная экономическая ситуация в стране и рост благосостояния граждан; совершенствование законодательства в сфере инвестиционной, градостроительной деятельности, земельного, корпоративного, налогового законодательства; государственное регулирование и поддержка архитектуры, проектирования и строительства; упрощение (административных) процедур согласований, информационная открытость рынка строительства и недвижимости, создание равных возможностей для всех профессиональных участников, дальнейшее развитие конкурентной среды; развитие рынка земли и производства строительных материалов; развитие механизмов кредитно-финансовой поддержки строительства и ипотеки, рынка ценных бумаг; использование эффективных технологий и техники, современных материалов; оптимизация процессов строительства и совершенствование управления; обеспечение защиты прав потребителей рынка жилищного строительства;

Малоэтажное жилье – что это? Само понятие «малоэтажное жилье» является достаточно общим и объединяет многие виды домов городского и загородного жилья, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3-х этажей. С формальной точки зрения в качестве малоэтажного жилья могут выступать и коттеджи, и таунхаусы, и «классические» дачи, и традиционные деревенские дома. При этом далеко не всегда «малоэтажное» означает индивидуальное. Еще в советской практике было распространено строительство 2-3-этажных многоквартирных домов секционного типа. В современных условиях достаточно распространенным форматом стали малоэтажные дома на несколько семей. В качестве трех основных типов малоэтажных домов можно указать индивидуальные, блокированные и секционные. СНиП Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Направления развития рынка малоэтажного строительства на новых территориях Москвы индивидуальное жилищное строительство в городских и сельских населенных пунктах, в том числе по ФЦП «Свой дом»; загородное жилье (коттеджные поселки, малоэтажная застройка, дачи); городское малоэтажное жилье (микрорайоны малоэтажной застройки);

Преимущества малоэтажной застройки создание комфортной жилой среды (возможность постоянного или сезонного обособленного проживания, невысокая плотность застройки, жизнь «на земле», места для парковки автомобиля и отдыха); снижение себестоимости строительства одного дома (в том числе, за счет отсутствия необходимости использования тяжелой строительной техники); сокращенные сроки строительства (отсутствие госэкспертизы); потенциальная возможность трансформации (реконструкции) дома с учетом изменяющихся потребностей его жителей; возможность перенести большую часть затрат на содержание жилого фонда (эксплуатация, капитальный и текущий ремонт) с госбюджета на граждан- домохозяев;

«Слабые стороны» малоэтажной застройки потребность в больших освоенных земельных участках с учетом их дефицита; дороговизна и непрозрачность рынка земли (высокая зависимость себестоимости строительства квадратного метра в малоэтажном доме от стоимости участка - треть и более цены); необеспеченность коммуникациями и необходимость обустройства большей части территории «Новой Москвы», пригодной для малоэтажного строительства (решение проблем - газификации, источников тепла малой производительности, обеспечения качественной водой, очистки сточных вод, телекоммуникаций); низкая транспортная доступность большей части новых земель, неразвитость общественного транспорта; низкий уровень комфорта и дефицит объектов социально-культурной инфраструктуры шаговой доступности; недостаток опыта и неразвитость механизмов стимулирования комплексного освоения территорий малоэтажной застройки (пример застройки в Куркино); ограниченное предложение продуктов малоэтажной застройки эконом-класса (отсутствие четких критериев социального жилья) и их высокая средняя цена; недостаток целевой финансовой поддержки покупателей (ипотечных продуктов, жилищных кооперативов); высокие эксплуатационные расходы (относительно квартир примерной площади);

Стимулирование строительства малоэтажного жилья в новой Москве формирование целевых земельных участков, включая освоение земель сельхоз. назначения (других категорий) различных форм собственности с соответствующим изменением разрешенных видов использования; развитие арендных отношений (предоставление в аренду государственной, муниципальной земли в целях жилищного строительства); совместное освоение частной земли с собственниками; дальнейшее развитие рынка земли (конкуренция, повышение прозрачности); развитие федеральной нормативной базы (разработка критериев социальной малоэтажной застройки, механизмов стимулирования комплексного развития малоэтажного строительства и эксплуатации малоэтажного жилого фонда); разработка и реализация целевой Программы г.Москвы, предполагающей государственное финансирование (совместно с энерго- и газовыми компаниями) создания инженерной и социальной инфраструктуры на участках, подлежащих застройке социальным малоэтажным жильем, стимулирование госспроса; государственная поддержка застройщиков (Фонды РЖС, ЖКХ, АИЖК), обеспечивающих установленную себестоимость метра малоэтажного жилья эконом- класса (поддержка госбанками, гарантии выкупа возводимого жилья); разработка и применение готовых проектных решений и эффективных строительных технологий (технологии мобильного ДСК РЕАЛ - переставная многоразовая туннельная опалубка, типовые проектные решения, инжиниринг); кредитно-финансовая поддержка покупателей малоэтажного жилья эконом-класса;

Преимущества многоэтажного строительства решение жилищной проблемы (компактное размещение) большого количества людей на небольшом земельном участке при большем государственном контроле (обязательная государственная экспертиза проектной документации); создание комфортной жилой среды для некоторых людей (жизнь в современной городской среде «на высоком этаже», ощущение безопасности в плотной застройке, рациональная типовая планировка, наличие всей социальной инфраструктуры в шаговой доступности, большая транспортная доступность, меньшие эксплуатационные расходы); большая доходность для застройщика (меньшая зависимость себестоимости строительства квадратного метра от стоимости земельного участка, сокращение расходов на инженерное обеспечение в связи с необходимостью обустройства меньшей по площади территории); вид строительства более понятный для кредиторов (наличие больших кредитных продуктов);

Недостатки многоэтажной застройки высокая плотность застройки, нагрузка на экологию, создание агрессивной среды, низкое качество жизни (недостаточная инсоляция и уровень озеленения, клаустрофобия, недостаток места для парковки и отдыха, больший уровень уличной преступности); ограниченные типовые проекты домов и планировки квартир (отсутствие возможности трансформации квартиры с учетом изменяющихся потребностей ее жителей); традиционная меньшая эстетичность дома (недостаток декоративных элементов, унылый внешний вид районов типовой застройки); проблемы с эксплуатацией и ремонтом (неготовность большинства граждан содержать общее имущество в многоквартирном доме за свой счет, несостоятельность большинства ТСЖ, существенная нагрузка на государственный или муниципальный бюджет);

Развитие многоэтажного строительства увеличение доли монолитного строительства, в том числе с использованием технологии мобильного ДСК РЕАЛ (переставная многоразовая туннельная опалубка, типовые проектные решения, инжиниринг), обеспечивающей: –меньшие производственные затраты (снижение себестоимости, в том числе, сокращение стартовых расходов проекта); –минимизацию человеческого фактора; –сокращение сроков строительства (до 3-х этажей в неделю); –высокие потребительские свойства (свободные планировки, любые фасады); развитие современного каркасно-панельного домостроения, обеспечивающего снижение себестоимости, рациональные планировки, энерго- и теплоэффективность, декорированные фасады, щумоизоляцию; продолжение реформы технического регулирования строительной деятельности (упрощение порядка государственной экспертизы проектной документации, внедрение еврокодов); обеспечение гарантийного обслуживания и развитие конкурентного рынка эксплуатации многоэтажного жилищного фонда (прекращение монополии местных коммунальных организаций);

Формирование культурной среды новой Москвы. Строительство различного жилья с учетом спроса, местных особенностей, экологии и перспектив развития целями строительство жилья не могут быть только квадратные метры, финансовая прибыль и занятость предприятий стройкомплекса, основная цель – это создание комфортной среды для проживания и развития бизнеса (с высоким качеством жизни) с новыми административными, деловыми, научными и культурными центрами Москвы; необходимо расширить участие в архитектурном и градостроительном процессе собственников жилья (жителей), городской общественности и профессионалов рынка строительства и недвижимости; создать четкие функциональные зоны, которые смогут закрепить устойчивый образ новых территорий Москвы, станут значимым фактором ее внутреннего упорядочения (городские площади, административные, деловые, культурные центры), учитывая при этом существующую историческую застройку, природный ландшафт, состояние экологии и перспективное развитие территории; обеспечить и развивать честную конкуренцию на рынке строительства, привлекая к застройке Новой Москвы крупные и малые, известные и малоизвестные профессиональные строительные организации, предлагающие востребованные современные продукты, технологии и материалы (МДСК РЕАЛ); в рамках общей концепции возводить как доступное (типовое), так и элитное жилье, различных типов и разной этажности в различных архитектурных стилях с учетом потребительского частного и государственного спроса, обеспечивая возможность качественной эксплуатации возводимого жилья в долгосрочной перспективе;