lll-й ежегодный форум Юридический бизнес на Юге России г. НДС В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ Максим Шишов Старший юрист налоговой практики Адвокатского бюро «Юг»

НДС в долевом строительстве жилья Одним из спорных вопросов, связанных с НДС, в рамках осуществления долевого строительства жилых домов ЯВЛЯЕТСЯ : Должен ли заказчик осуществляющий строительство многоквартирных жилых домов смешанным способом (собственными силами и с привлечением подрядных организаций) облагать НДС взносы дольщиков- физических лиц?

Учет взносов в качестве оплаты (частичной) по договору подряда Возможные варианты отражения операций при осуществлении строительства, как своими силами, так и с привлечением других. Учет взносов в качестве инвестиций Позиция ФНС Позиция налогоплательщика

Учёт взносов в качестве оплаты (частичной) ПОЗИЦИЯ ФНС МОТИВИРОВКА «……в соответствии п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в полном объеме включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг……». «…….ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения). В данный перечень работы по строительству жилых домов и услуги застройщиков, оказываемые при строительстве жилых домов, не включены……»

Результат Обязанность начислить НДС с авансов. Отвлечение существенных сумм денежных средств из оборота на значительный промежуток времени. ПРИМЕЧАНИЕ: Начисленный НДС заказчик может принять к вычету.

Учёт взносов в качестве инвестиций 1. Начисление НДС при поступлении взносов не производится: - инвестиционный характер договора; - отражение операций на соответствующем счёте; - отсутствие зачета взносов между разными объектами (строго целевое использование). 1. Начисление НДС при поступлении взносов не производится: - инвестиционный характер договора; - отражение операций на соответствующем счёте; - отсутствие зачета взносов между разными объектами (строго целевое использование). 2. Превышение средств, полученных от каждого дольщика, над затратами подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ)

Инвестиционный характер взносов дольщиков По мнению ФНС взносы дольщиков не являются инвестициями так как: 1.Договор долевого участия в строительстве жилого дома является разновидностью договора подряда. Денежные средства дольщиков являются авансовыми платежами за выполнение строительных работ 2. Деятельность заказчика-застройщика не является инвестиционной, так как регулируется Федеральным законом от г ФЗ 1.Договор долевого участия в строительстве жилого дома является разновидностью договора подряда. Денежные средства дольщиков являются авансовыми платежами за выполнение строительных работ 2. Деятельность заказчика-застройщика не является инвестиционной, так как регулируется Федеральным законом от г ФЗ

Инвестиционный характер взносов дольщиков Позиция налогоплательщиков, подтвержденная судебной практикой 1.Договор долевого участия носит инвестиционный характер, так как физическое лицо осуществляя взносы в долевое строительство рассчитывает в будущем получить полезный для себя эффект (социальный или экономический) – приобретение в собственность недвижимого имущества либо для проживания, либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду, что соответствует понятию инвестиций, закрепленному в Федеральном Законе 39- ФЗ «Об инвестиционной деятельности. 2. В соответствии с Федеральным законом 39-ФЗ физические лица могут выступать субъектами инвестиционной деятельности. 3.В нормах Закона N 214-ФЗ нет запрета на применение инвестиционного законодательства к отношениям, возникающим из договоров долевого участия физических лиц в строительстве. 4. Обязательное наличие раздельного учета по деятельности заказчика и застройщика 1.Договор долевого участия носит инвестиционный характер, так как физическое лицо осуществляя взносы в долевое строительство рассчитывает в будущем получить полезный для себя эффект (социальный или экономический) – приобретение в собственность недвижимого имущества либо для проживания, либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду, что соответствует понятию инвестиций, закрепленному в Федеральном Законе 39- ФЗ «Об инвестиционной деятельности. 2. В соответствии с Федеральным законом 39-ФЗ физические лица могут выступать субъектами инвестиционной деятельности. 3.В нормах Закона N 214-ФЗ нет запрета на применение инвестиционного законодательства к отношениям, возникающим из договоров долевого участия физических лиц в строительстве. 4. Обязательное наличие раздельного учета по деятельности заказчика и застройщика Постановление ФАС Северо- Кавказского округа от по делу N А /2009-3/99, Определение ВАС РФ от N ВАС-7848/10

Раздельный учёт деятельности подрядчика и заказчика При осуществлении строительства организацией своими силами с привлечением других лиц - разделить учёт операций выполняемых одной организацией, как подрядчиком и как заказчиком. 1. Учёт затрат предшествующих началу строительства осуществлять в составе внеоборотных активов по соответствующим объектам Организацией заказчиком, на бухгалтерском счёте 08 «Внеоборотные активы». -разрешение на строительство; - опубликование, размещение и предоставление проектной декларации; - государственная регистрация права собственности на зумлю; - затраты по договору аренды; - технические условия. 2. Факт государственной регистрации договоров долевого участия отражать в бухгалтерском учёте Организацией заказчика, путём формирования задолженности перед определённым дольщиком с одновременным начислением, подлежащей получению, соответствующей суммы целевого финансирования Дт76Кт86.

Раздельный учёт деятельности подрядчика и заказчика 3. В момент получения сумм целевого финансирования, в учёте Организации заказчика, уменьшать размер задолженности соответствующего дольщика Дт50(51) Кт Все затраты, осуществлённые в ходе строительства, как самостоятельно, так и с привлечением других организаций, отражать в составе основного производства в учёте Организацией подрядчиком на бухгалтерском счёте 20 «Основное производство».

Раздельный учёт деятельности подрядчика и заказчика 5. Ежемесячно (ежеквартально), Организацией подрядчиком осуществлять реализацию осуществлённых работ, в том числе самостоятельно с учётом соответствующей сметной прибыли, Организации заказчику, с соответствующим начислением НДС и оформлением форм КС-2 и КС-3. При этом, общую сумму налога уменьшать на НДС предъявленный организации поставщиками. 6. Организацией заказчиком, приобретение результатов работ, реализованных Организацией подрядчиком, учитывать в составе внеоборотных активов по соответствующим объектам. 7. В момент подписания акта на передачу дольщику соответствующей квартиры (иного имущества) осуществлять начисление НДС с суммы денежных средств оставшихся в распоряжении застройщика.

ВЫВОД : Учет взносов в качестве оплаты (частичной) по договору подряда Учет взносов в качестве инвестиций В случае выбора данного способа учета взносов, заказчик- застройщик значительно снижает риск возникновения претензий со стороны налоговых органов, но отвлекает значительные средства из оборота компании на определенное время Взносы дольщиков НДС не облагаются. Все поступающие денежные средства дольщиков могут быть направлены на строительство, однако, правомерность квалификации взносов в качестве инвестиций придется доказывать в суде. Взносы дольщиков НДС не облагаются. Все поступающие денежные средства дольщиков могут быть направлены на строительство, однако, правомерность квалификации взносов в качестве инвестиций придется доказывать в суде.

Спасибо за внимание! Максим Шишов Старший юрист налоговой практики Адвокатского бюро «Юг» , г. Краснодар, ул. Красная, 16, Tel: +7 (861) Fax: +7 (861)