© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Сделает ли ипотека жилье доступным? Павел Самиев Руководитель отдела банковских рейтингов «Эксперт РА»

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , 2 подхода к доступному жилью Доступность жилья проявляется в том, что его можно дешево купить Доступность жилья означает возможность выбрать способ финансирования покупки что решает ипотека?

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Параметры ипотечного рынка показательоценка Объем выданных ипотечных кредитов на конец 2005 г. от 1 до 3 млрд. долл. Емкость рынкадо 50 млрд. долл. Ожидаемые темпы ростаежегодное удвоение Количество банков, предлагающих ипотечные программы свыше 250 Основной рыноквторичный Процентные ставки, долл % Процентные ставки, руб %

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Тенденции Рост спроса на ипотечные кредиты Рост привлекательности ипотечного бизнеса, увеличение конкуренции Две группы игроков: универсальные банки и специализированные ипотечные банки Активное развитие поддерживающих видов бизнеса: ипотечного страхования и ипотечного брокериджа Формирование первичной инфраструктуры рынка (АИЖК), ожидание секьюритизации

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Доступное жилье? В большинстве российских регионов рост цен на жилье в 2005 г. превышал рост реальных доходов населения

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Доступное жилье? В крупных городах, которые представляют основной интерес для участников ипотечного рынка, индекс доступности жилья по-прежнему очень высок. Город Средняя стоимост ь 1 м 2 жилья, руб. Средне- месячный денежный доход, руб. Индекс доступност и жилья, лет Индекс доступности жилья, с учетом прожиточного минимума, лет Калинингра д Нижний Новгород Новороссий ск Омск Ярославль

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , С начала 2006 г. цены на недвижимость в Москве выросли более чем на 30%. Средняя цена квадратного метра в столице сейчас превышает $3000. Основной причиной роста цен выступило принятие ФЗ «О долевом строительстве» в апреле 2005 г., вызвавшее резкое сокращение объемов ввода жилья Поправки в законодательство о долевом строительстве не способны быстро исправить ситуацию, поскольку сейчас рынок подогревают высокие инфляционные ожидания застройщиков и действия спекулянтов. Почему растут цены

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Спрос рождает предложение? Развитие ипотеки Расширение платежеспособного спроса на жилье Рост цен на недвижимость Повышение рентабельности строительного бизнеса, вход в отрасль новых застройщиков Увеличение предложения жилья, некоторое снижение уровня цен Пока ипотека не оказывает серьезного влияния на цены на недвижимость, поскольку составляет ничожно малую долю спроса. Однако в перспективе развитие ипотечного кредитования будет способствовать росту цен на жилье

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Ипотека стимулирует спрос, но не предложение

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , «Слабое звено» Принятие ФЗ «О долевом строительстве» привело к тому, что многие застройщики столкнулись с дефицитом текущего финансирования, и вынуждены были уйти с рынка или перейти на «серые» схемы. Банки, которые по новым правилам несли солидарную ответственность перед дольщиками, отказывались финансировать строительные проекты, целиком сосредоточившись на работе со вторичным рынком недвижимости. На рынке остались только финансово устойчивые холдинги, имеющие диверсифицированную структуру бизнеса и способные работать по новым правилам. Это способствовало монополизации отрасли.

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Возможные пути решения Первоосновой создания рынка доступного жилья должно стать развитие строительного сектора Принимая поправки в законодательство, государство должно создать реальные стимулы для того, чтобы банковский механизм служил вспомогательным звеном, финансирующим осуществление жилищного строительства Для нормального развития строительной индустрии необходимо не только установить приемлемые «правила игры» для застройщиков, но и ликвидировать монополии в строительстве и смежных отраслях

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Выводы Подход к определению доступности жилья должен формироваться с учетом двух критериев: уровня цен и возможности приобрести жилье в рассрочку Ипотека может расширить выбор способа финансирования покупки жилья, но оказывает отрицательное воздействие на другую составляющую доступности – цену.

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Выводы Пока что цены на недвижимость растут и без давления со стороны «ипотечного спроса». Основной причиной беспрецедентного «ценового ралли» стал ФЗ «О долевом строительстве», после которого объемы ввода жилья резко сократились. Стержневым направлением государственной политики по созданию рынка доступного жилья должно стать стимулирование развития строительного сектора. При этом росту объемов строительства может способствовать деятельность банков.

© Рейтинговое агентство «Эксперт РА» тел.: (095) , Спасибо за внимание Павел Самиев Руководитель отдела банковских рейтингов «Эксперт РА»