Схема реализации инвестиционного проекта через конструкцию закрытых ПИФов, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов Приложение 2

Представляем Вашему вниманию возможную схему реализации инвестиционного проекта в сфере недвижимости через конструкцию закрытых ПИФов, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. Вводный слайд Участники схемы: Инвестор-I – Квалифицированный инвестор[1], Пайщик, Застройщик[1] Инвестор-II – Квалифицированный инвестор, Пайщик, Контрагент Управляющая компания – управление ЗПИФом недвижимости и ЗПИФом ипотечным Банк – на этапах V, VII выступает в качестве уполномоченного АИЖК банка (сервисного агента) Ипотечное агентство – региональный оператор АИЖК АИЖК – как субъект рефинансирования Финансовые инвесторы – как субъекты рефинансирования [1][1] О критериях соответствия инвесторов статусу квалифицированных - см.

Этап #1 Создание ЗПИФа недвижимости (формирование денежными средствами и земельными участками) ЗПИФ недвижимости Инвестор 1 Управляющая компания I. Формирование Учредитель управления Инвестор-I передает денежные средства и земельные участки под строительство на формирование ЗПИФа недвижимости. Управляющая компания ЗПИФа недвижимости передает Инвестору-I инвестиционные паи.

Этап #2 Возможности дополнительного финансирования проекта ЗПИФ недвижимости Инвестор 1 Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование Оплата Инвестором-I и/или Инвестором-II дополнительных паев, предусмотренных Правилами доверительного управления ЗПИФом недвижимости, денежными или неденежными средствами. Выдача дополнительных паев Управляющей компанией Инвестору-I и/или Инвестору-II.

Этап #3 Возможности долгового финансирования проекта ЗПИФ недвижимости Инвестор 1 Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) Организация долгового финансирования через Инвестора-I и Инвестора-II через форвардный контракт и сделки РЕПО: Форвардный контракт между Инвестором-I и Инвестором-II. Инвестор-II становится Пайщиком ЗПИФа недвижимости на этапе II. По контракту Инвестор-I обязуется выкупить у Инвестора-II инвестиционные паи через определенное время по определенной цене. Сделка РЕПО может быть заключена между Инвестором-I и Инвестором-II в случае, если нет необходимости вводить в состав Учредителей управления стороннего инвестора, а дополнительное финансирование требуется. Согласно этой сделке Инвестор-I продает свои паи Инвестору-I. Через определенный срок по заранее зафиксированной цене, которая выше первоначальной, Инвестор-I выкупает обратно у Инвестора-II инвестиционные паи.

Этап #3 Возможности долгового финансирования проекта ЗПИФ недвижимости Инвестор 1 Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) Организация долгового финансирования через Инвестора-II и Управляющую компанию через и сделки РЕПО. В данном случае Инвестор-II выступает в качестве Контрагента (не Пайщика!) Между Управляющей компанией и Контрагентом заключается сделка РЕПО, согласно которой Управляющая компания принимает обязательства по передаче имущества Контрагента, не составляющее на момент сделки активы фонда, с обязательством последующей обратной передачи этого имущества Контрагенту через определенный срок по заранее зафиксированной цене.

Этап #3 Возможности долгового финансирования проекта ЗПИФ недвижимости Инвестор 1 Банк Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) IIIв. Долговое фин-е (кредит) Организация долгового финансирования через Банк и Управляющую компанию посредством предоставления Кредита Банк выдает Управляющей компании кредит под залог имущества фонда.

Этап #4 Строительство жилой недвижимости ЗПИФ недвижимости Инвестор 1 Банк Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) IIIв. Долговое фин-е (кредит) Инвестор-I выступает на данном этапе в качестве Застройщика. Управляющая компания ЗПИФом недвижимости обязуется предоставить Застройщику для целей строительства денежные средства (приобретенные в состав имущества фонда на этапах I-III) и земельные участки под строительство (приобретенные в состав имущества фонда на этапе I). Застройщик обязуется осуществить на земельных участках, предоставленных Управляющей компанией ЗПИФа, строительство и передать построенный объект в состав имущества ЗПИФа недвижимости. VI Строительство в рамках Инвестиционного контракта

Этап #5 Договор кредита на льготных условиях Инвестор 1 Население Банк Ипотечное агентство Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) 5а. Трехстороннее соглашение о компенсации процентной ставки IIIв. Долговое фин-е (кредит) 5б компенсация процентной ставки V Договор кредита на льготных условиях (ипотека) Трехстороннее соглашение о компенсации процентной ставки между Ипотечным агентством, Уполномоченными банками, выбранными по конкурсу, и гражданами – участниками соглашения в целях осуществления льготного кредитования населения. Банк предоставляет населению ипотечные кредиты (денежные средства) на приобретение жилья. После приобретения жилья граждане по договору кредита уплачивают банку сумму основного долга и проценты Ипотечное агентство ежемесячно компенсирует гражданину часть банковской процентной ставки после уплаты гражданином аннуитетного платежа банку. ЗПИФ недвижимости VI Строительство в рамках Инвестиционного контракта

Этап #6 Реализация построенных объектов недвижимости Инвестор 1 Население Банк Ипотечное агентство Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) 5а. Трехстороннее соглашение о компенсации процентной ставки IIIв. Долговое фин-е (кредит) 5б компенсация процентной ставки V Договор кредита на льготных условиях (ипотека) VI Договоры купли-продажи квартир Продажа объектов недвижимости (жилья) населению. Покупатели недвижимости оплачивают приобретаемые объекты (денежные средства перечисляют на счет ЗПИФа недвижимости). Управляющая компания продает из состава активов ЗПИФа гражданам - участникам объекты (жилые помещения). Имущество (квартиры) выбывают из баланса ЗПИФа. ЗПИФ недвижимости VI Строительство в рамках Инвестиционного контракта

Этап #7 Выкуп закладных Инвестор 1 Население Банк Ипотечное агентство Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) 5а. Трехстороннее соглашение о компенсации процентной ставки IIIв. Долговое фин-е (кредит) 5б компенсация процентной ставки V Договор кредита на льготных условиях (ипотека) VII. Купля-продажа Закладных (для дальнейшего рефинансирования) VI Договоры купли-продажи квартир Выкуп закладных Ипотечным агентством для целей дальнейшего рефинансирования. Уполномоченные банки продают закладные Ипотечному агентству. Ипотечное агентство оплачивает выкупаемые закладные денежными средствами. ЗПИФ недвижимости VI Строительство в рамках Инвестиционного контракта

Этап #8 Рефинансирование Инвестор 1 Население Банк Ипотечное агентство Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) 5а. Трехстороннее соглашение о компенсации процентной ставки IIIв. Долговое фин-е (кредит) 5б компенсация процентной ставки V Договор кредита на льготных условиях (ипотека) VII. Купля-продажа Закладных (для дальнейшего рефинансирования) VI Договоры купли-продажи квартир Осуществление рефинансирования обязательств по кредитным договорам – выкуп закладных. Возможны следующие варианты рефинансирования (в том числе секъюритизация активов): Ипотечное агентство продает закладные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечное агентство продает закладные сторонним финансовым инвесторам, например банкам. Ипотечное агентство выступает учредителем управления ипотечным ЗПИФом (под управлением Управляющей компании), в счет формирования которого передает закладные. Переданное фонду имущество инвестируется управляющей компанией, полученные денежные средства от его использования выплачиваются уполномоченным банкам (т.о. секъюритизируются права требования по закладным). ЗПИФ ипотечный АИЖК Финансовые инвесторы (например, Банки) 8.1 Продажа закладных VIII. Рефинансирование 8.2 Формирование закладными (секьюритизация) ЗПИФ недвижимости VI Строительство в рамках Инвестиционного контракта

Общая схема Инвестор 1 Население Банк Ипотечное агентство Управляющая компания Инвестор 2 I. Формирование II. Доп.финансирование IIIa. Долговое фин-е (форвард/РЕПО) IIIб. Долговое фин-е (РЕПО) 5а. Трехстороннее соглашение о компенсации процентной ставки IIIв. Долговое фин-е (кредит) 5б компенсация процентной ставки V Договор кредита на льготных условиях (ипотека) VII. Купля-продажа Закладных (для дальнейшего рефинансирования) VI Договоры купли-продажи квартир ЗПИФ ипотечный АИЖК Финансовые инвесторы (например, Банки) 8.1 Продажа закладных VIII. Рефинансирование 8.2 Формирование закладными (секьюритизация) ЗПИФ недвижимости VI Строительство в рамках Инвестиционного контракта

Мы готовы к поиску оптимальных вариантов сотрудничества и решению Ваших задач. Координатор направления: Евстратова Ульяна Ведущий юрист компании IMAC тел. +7(495) (495)